L’Italia possiede 35,6 milioni di abitazioni: 9,56 milioni non risultano occupate da residenti, mentre nelle città la ricerca di un appartamento diventa più costosa. Ma seconde case, immobili turistici e paesi spopolati riducono fortemente la quota che potrebbe tornare davvero sul mercato.
L’Italia ha più abitazioni che famiglie, ma nelle città dove si concentrano lavoro, università e servizi trovare una casa in affitto è diventato difficile e costoso. L’ultimo Censimento permanente dell’Istat ha contato 35.610.473 abitazioni, delle quali 26.051.682 occupate da almeno una persona residente e 9.558.791 classificate come non occupate. Quasi ventisette case ogni cento rientrano dunque in quest’ultima categoria.
Il dato è persino superiore agli otto milioni citati in numerose analisi sul mercato immobiliare. Deve però essere letto con cautela. Per l’Istat, infatti, un’abitazione è “non occupata” quando non vi risiede stabilmente una persona iscritta all’anagrafe. Nello stesso insieme finiscono perciò appartamenti realmente vuoti, seconde case utilizzate durante le vacanze, abitazioni occupate temporaneamente da persone non residenti, immobili ereditati, alloggi in vendita o in ristrutturazione e case situate in territori dai quali la popolazione si è trasferita.
I 9,56 milioni non rappresentano quindi altrettanti appartamenti pronti per essere affittati. Considerarli un’unica riserva disponibile produrrebbe una fotografia deformata dell’emergenza abitativa. La parte più consistente del patrimonio inutilizzato si trova spesso lontano dai luoghi nei quali la domanda è più forte.
Nel 2023 le zone rurali contavano 3.654.613 abitazioni non occupate, pari al 45% del patrimonio locale. Nelle aree di montagna interna le case senza residenti erano 2.327.507, quasi il 47% del totale. Nelle città, invece, l’Istat ha rilevato 1.727.994 abitazioni non occupate su oltre 11,1 milioni: poco più del 15%. È proprio nei centri urbani, dove gli immobili inutilizzati sono relativamente meno numerosi, che studenti, lavoratori e famiglie competono per l’offerta disponibile.
Questa distribuzione capovolge l’idea secondo cui sarebbe sufficiente rimettere genericamente “le case vuote” sul mercato per far scendere i canoni. Un appartamento disabitato in un comune montano che perde residenti non può rispondere alla richiesta di una stanza a Milano, di un bilocale a Bologna o di una casa per una famiglia a Roma. L’Italia dispone di un grande patrimonio immobiliare, ma una parte rilevante si trova nel posto sbagliato rispetto alla domanda.
La geografia censuaria rende visibile la frattura. Nel Nord-ovest le abitazioni non occupate sono circa 2,49 milioni, nel Nord-est 1,53 milioni, al Centro 1,48 milioni, nel Sud 2,58 milioni e nelle Isole 1,48 milioni. La percentuale delle case effettivamente occupate raggiunge il 78,1% al Centro e il 77,1% nel Nord-est, ma scende al 68,2% nel Sud e al 65,3% nelle Isole.
Fra il 2021 e il 2023 il numero delle abitazioni non occupate è diminuito dell’1,1% nel Nord-ovest e dello 0,7% al Centro. È rimasto stabile nel Nord-est ed è aumentato dello 0,4% sia nel Sud sia nelle Isole. Secondo l’Istat, sulla crescita nel Mezzogiorno possono aver inciso la ripresa delle migrazioni in uscita e la forte presenza di seconde case.
Fra le regioni, Lazio, Lombardia, Emilia-Romagna e Veneto utilizzano più intensamente il patrimonio edilizio. All’estremo opposto si colloca la Valle d’Aosta, dove il 56,1% delle abitazioni non risulta occupato da residenti, anche per il peso delle case destinate alle vacanze. Seguono, per bassa utilizzazione, territori come Molise, Calabria e Abruzzo, nei quali spopolamento, piccoli comuni e patrimonio nei centri interni hanno un’incidenza decisiva.
La stessa categoria statistica mette così insieme almeno tre Italie immobiliari. La prima comprende le città ad alta domanda, nelle quali un alloggio lasciato vuoto potrebbe essere affittato, ma il proprietario può preferire venderlo, utilizzarlo saltuariamente o sottrarlo alle locazioni lunghe. La seconda è quella turistica, dove le abitazioni senza residenti vengono utilizzate come seconde case o offerte per soggiorni brevi. La terza coincide con le aree interne e i comuni in declino demografico, nei quali esistono immobili disponibili ma mancano famiglie interessate ad abitarli.
Anche il confronto con le case locate richiede attenzione. Le stime che parlano di circa 4,3 milioni di abitazioni date in affitto derivano da banche dati fiscali e catastali sullo stock immobiliare. Il Rapporto immobiliare dell’Agenzia delle Entrate misura invece i nuovi contratti registrati nel corso di ogni anno: nel 2025 le abitazioni oggetto di un nuovo contratto sono state poco più di un milione, in crescita dell’1,5%. Sono grandezze differenti e non possono essere confrontate come se descrivessero due gruppi omogenei.
Il mercato delle nuove locazioni mostra comunque una pressione sui prezzi. Nel 2025 il canone annuo complessivamente pattuito nei nuovi contratti è aumentato di circa il 5%, più rapidamente del numero degli alloggi locati. La superficie media delle abitazioni interessate si è attestata intorno agli 84 metri quadrati e il canone medio nazionale vicino a 79 euro al metro quadrato l’anno. Le medie nazionali, tuttavia, attenuano differenze molto ampie tra città, periferie e piccoli centri.
I prezzi richiesti negli annunci hanno seguito un andamento ancora più irregolare. Secondo idealista, nel secondo trimestre del 2026 la media nazionale ha raggiunto 15,4 euro al metro quadrato, il livello più elevato della serie del portale iniziata nel 2012. A luglio il valore è sceso a 14,9 euro, ma con un aumento del 2,4% rispetto a giugno e una diminuzione dell’1,3% sull’anno precedente. Il mercato non sale nello stesso modo ovunque e i dati degli annunci non coincidono con i canoni effettivamente firmati, ma mostrano la tensione nelle località più ricercate.
Milano, Roma, Bologna, Firenze, Napoli e diverse città universitarie raccolgono contemporaneamente domanda di residenti, studenti, lavoratori temporanei e visitatori. In questi mercati la competizione non riguarda semplicemente il numero totale degli immobili, ma l’uso economicamente più conveniente che il proprietario può farne. Una casa può essere destinata a un contratto ordinario, a studenti, a locazioni transitorie, agli affitti turistici oppure rimanere a disposizione della famiglia.
Per comprendere quante abitazioni potrebbero effettivamente tornare sul mercato servirebbe una banca dati capace di incrociare censimento, catasto, contratti registrati, consumi elettrici, residenze anagrafiche e autorizzazioni per gli affitti brevi. Oggi le fonti descrivono parti diverse del fenomeno, ma non consentono di assegnare con precisione ciascuno dei 9,56 milioni di immobili a una categoria.
I consumi delle utenze potrebbero aiutare a distinguere una casa completamente inutilizzata da una seconda abitazione frequentata per alcune settimane l’anno. L’Istat sta sperimentando proprio l’impiego dei dati elettrici, ma ha rilevato che questo metodo tende a sottostimare le abitazioni vuote e può produrre risultati distorti nei comuni turistici. Anche un consumo ridotto, del resto, non chiarisce se l’immobile sia abitabile, in ristrutturazione o coinvolto in una successione.
Le eredità costituiscono un altro segmento difficile da quantificare. Un appartamento può rimanere inutilizzato perché appartiene a più familiari che non concordano sulla vendita o sull’affitto, perché la successione non è stata completata, perché esistono debiti o irregolarità catastali oppure perché sarebbero necessari lavori costosi. Nei centri storici e nei piccoli comuni si aggiungono vincoli, problemi strutturali e valori di mercato insufficienti a giustificare la ristrutturazione.
Nelle città ad alta domanda pesa invece il rischio percepito dal proprietario. Gli ultimi dati del Ministero dell’Interno indicano che nel 2024 sono stati emessi in Italia 40.158 provvedimenti esecutivi di rilascio di immobili abitativi, in aumento rispetto all’anno precedente. La causa prevalente continua a essere la morosità. Il numero degli sfratti non dimostra che milioni di proprietari tengano la casa chiusa per paura, ma spiega perché la selezione dell’inquilino sia diventata più rigida.
Chi cerca un appartamento si trova così di fronte a richieste di contratti di lavoro stabili, dichiarazioni dei redditi, garanti familiari, fideiussioni o depositi aggiuntivi. Le famiglie con redditi discontinui, i giovani al primo impiego e i lavoratori autonomi rischiano di essere esclusi anche quando sarebbero in grado di sostenere il canone. Il proprietario tenta di ridurre il rischio; l’inquilino paga il prezzo di una fiducia sempre più difficile da ottenere.
Accelerare indiscriminatamente gli sfratti non risolverebbe il problema. Procedure più rapide potrebbero rendere alcuni proprietari disponibili ad affittare, ma senza un sostegno agli inquilini colpiti da perdita del lavoro, malattia o separazione aumenterebbero le situazioni di emergenza. La morosità incolpevole appartiene anche alle politiche sociali e non può essere affidata soltanto al rapporto tra locatore e affittuario.
Il Piano Casa approvato nel 2026 ha destinato risorse al recupero dell’edilizia residenziale pubblica e ha previsto un fondo rotativo per la morosità incolpevole nel comparto delle case popolari. La garanzia non copre però, in via generale, i proprietari privati che stipulano nuovi contratti sul mercato ordinario. Rimane quindi aperto lo spazio per uno strumento pubblico o misto capace di assicurare una parte limitata del canone in caso di insolvenza temporanea.
Un sistema del genere dovrebbe evitare due rischi: trasformarsi in un’assicurazione gratuita per i proprietari senza produrre nuovi contratti oppure incoraggiare canoni eccessivi sapendo che interviene lo Stato. La garanzia potrebbe essere subordinata all’immissione sul mercato di un alloggio precedentemente inutilizzato, all’applicazione di un canone concordato, alla verifica dell’abitabilità e a una durata minima del contratto.
Potrebbero essere coinvolti anche Comuni e agenzie sociali per la casa. Alcune amministrazioni già raccolgono gli alloggi, verificano gli aspiranti inquilini, accompagnano la firma del contratto e intervengono ai primi segnali di difficoltà. Il proprietario ottiene assistenza e una riduzione del rischio; la famiglia accede a un’abitazione senza dover presentare garanzie fuori dalla propria portata. Per funzionare su larga scala servirebbero però risorse stabili, procedure uniformi e tempi rapidi.
La leva fiscale offre un’altra possibilità. La cedolare secca è pari al 21% per i contratti a canone libero e scende al 10% per quelli a canone concordato nei casi previsti. L’incentivo esiste, ma non basta quando gli accordi territoriali sono superati, il divario con gli affitti brevi è elevato oppure il proprietario considera insufficiente la tutela contro morosità e danni.
Una politica sulle case inutilizzate dovrebbe quindi essere territoriale. Nei centri urbani può servire a riportare verso le locazioni lunghe gli appartamenti realmente vuoti o utilizzati solo occasionalmente. Nelle località turistiche deve misurarsi con il rapporto tra residenza e ospitalità breve. Nei paesi spopolati, invece, gli incentivi all’affitto hanno poco effetto senza lavoro, trasporti, scuole, sanità e collegamenti digitali.
La mappa dell’Istat mostra anche un’altra contraddizione. Mentre 9,56 milioni di abitazioni non sono occupate da residenti, 268.057 case abitate da famiglie con almeno quattro componenti presentano condizioni di superficie critica, coinvolgendo circa 1,37 milioni di persone. Le situazioni più difficili si concentrano nelle città e in regioni come Campania, Lazio e Sicilia. L’abbondanza nazionale di immobili convive dunque con affollamento e disagio nei territori nei quali la popolazione ha maggiore necessità di abitare.
Definire “vuote” tutte le abitazioni senza residenti rende il problema più semplice da raccontare, ma meno comprensibile. La domanda utile per una politica abitativa non è quante case risultino statisticamente non occupate. È quante siano abitabili, collocate nei territori dove esiste domanda, libere da impedimenti giuridici e disponibili a un canone sostenibile.
Questo numero, oggi, non compare in nessun rapporto nazionale. Costruirlo richiederebbe un’anagrafe aggiornata degli utilizzi immobiliari e una mappa comunale, non soltanto provinciale, capace di separare gli alloggi realmente recuperabili dalle seconde case, dagli immobili turistici e dal patrimonio senza domanda. Fino ad allora, i 9,56 milioni descrivono la dimensione dello squilibrio, non la quantità di appartamenti che potrebbero essere affittati domani.
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