Maggiore tutela degli inquilini, ma meno alloggi? Dal punto di vista degli investitori istituzionali, la crescente regolamentazione del mercato immobiliare porta a un’ulteriore carenza di alloggi e a un calo dei valori immobiliari. Ciononostante, in futuro i fondi pensione intendono investire ancora di più nel settore immobiliare residenziale. È quanto emerge da un nuovo studio dell’Università di Lucerna sugli investimenti immobiliari.
In Svizzera gli alloggi scarseggiano. Tuttavia, le soluzioni adeguate sono oggetto di accese discussioni. La politica si trova infatti di fronte a un conflitto di obiettivi: da un lato vuole tutelare gli inquilini e, dall’altro, garantire la costruzione di un maggior numero di alloggi. Uno studio dell’Università di Lucerna dimostra quanto ciò sia difficile: gli investitori istituzionali hanno investito massicciamente nel settore immobiliare residenziale svizzero e intendono espandere ulteriormente i propri investimenti. Allo stesso tempo, vedono nella crescente regolamentazione l’ostacolo principale agli investimenti.
La regolamentazione è in cima alla classifica delle preoccupazioni
L’81% degli investitori immobiliari intervistati ritiene che una crescente regolamentazione potrebbe porre fine all’attuale ciclo immobiliare (figura 1). La regolamentazione rappresenta quindi la principale preoccupazione degli investitori, ben prima dei classici rischi immobiliari quali un crollo della crescita economica (53%), un calo dell’immigrazione (47%) o un livello dei tassi d’interesse elevato per un periodo prolungato (41%). Gli investitori considerano particolarmente limitanti la tutela degli inquilini, le norme edilizie e di utilizzo, nonché la complessità e la durata delle procedure amministrative.
Previste riduzioni dei valori e dei prezzi di acquisto
Una maggioranza del 53% degli investitori prevede che, in un mercato fortemente regolamentato, le misure di tutela degli inquilini non abbiano alcun impatto sugli affitti nel breve termine. Nel lungo termine, tuttavia, il 68% si aspetta affitti più bassi nel settore regolamentato. Inoltre, la ricerca indica che gli affitti nel settore non regolamentato potrebbero invece aumentare in misura maggiore. È degno di nota il fatto che il 60% preveda un calo dei valori immobiliari nel mercato regolamentato nel breve termine e il 65% nel lungo termine. Anche per quanto riguarda i prezzi di acquisto, la maggioranza prevede un calo.
La carenza di alloggi potrebbe aumentare
Se gli investimenti diventano meno redditizi, diminuisce l’incentivo a creare nuovi alloggi. A seconda del tipo di investitore, dal 65 al 92 per cento ritiene che misure di tutela degli inquilini applicate in modo rigoroso ridurranno l’offerta di alloggi (figura 2). Inoltre, secondo lo studio, il 78% investe maggiormente in regioni con una normativa liberale in materia di locazioni. Di conseguenza, in futuro il capitale potrebbe venire a mancare proprio laddove la carenza di alloggi è particolarmente grave. «Si profila una sorta di circolo vizioso: gli intervistati prevedono un aggravarsi della carenza di alloggi nei mercati fortemente regolamentati, con un conseguente ulteriore aumento degli affitti», spiega Stephan Kloess, coautore dello studio.
Le casse pensioni intendono aumentare ulteriormente la quota immobiliare
Nonostante le preoccupazioni relative alla regolamentazione, la propensione agli investimenti rimane elevata: le casse pensioni intervistate hanno investito il 25,1% del proprio patrimonio complessivo nel settore immobiliare; l’anno precedente la quota immobiliare era pari al 24,3%. Anche in futuro le casse pensioni intendono espandere in modo significativo i propri investimenti nel settore immobiliare residenziale svizzero. Per il mercato abitativo in tensione, l’interesse degli investitori rappresenta in linea di principio un segnale positivo. Tuttavia, secondo gli investitori, il capitale aggiuntivo non confluisce automaticamente nella creazione di nuovi alloggi.
Quasi il 70% degli investitori intervistati teme infatti che il mercato possa assorbire solo in misura limitata gli elevati volumi di investimento. John Davidson, coautore dello studio, ne illustra le conseguenze: «I prezzi degli immobili continuerebbero a salire e, di conseguenza, i rendimenti diminuirebbero». Se gli ostacoli normativi rendono più difficili le nuove costruzioni e le ristrutturazioni, questa dinamica si rafforza. «Per il mercato immobiliare non è quindi determinante solo la quantità di capitale investito, ma anche se da esso derivino spazi abitativi aggiuntivi e rinnovati», afferma Daniel Steffen, coautore dello studio.
Informazioni sullo studio
Lo studio «Investimenti immobiliari: ogni anno la stessa storia?» esamina per la quinta volta le esigenze degli investitori istituzionali in materia di investimenti immobiliari e ipotecari. È stato condotto da John Davidson e Daniel Steffen dell’Istituto per i servizi finanziari di Zugo (IFZ) dell’Università di Lucerna, nonché da Stephan Kloess (KRE KloessRealEstate). All’indagine online anonima, condotta da fine maggio a metà luglio 2026, hanno partecipato 249 investitori: 134 casse pensioni e fondazioni collettive, 52 prodotti di fondazioni di investimento, 36 fondi, 13 compagnie assicurative e, per la prima volta, 14 family office. Le casse pensioni e le fondazioni collettive partecipanti gestiscono complessivamente 724 miliardi di franchi e coprono quasi il 60 per cento del patrimonio totale delle casse pensioni. Le dichiarazioni relative alle conseguenze della regolamentazione riflettono le valutazioni e le strategie degli intervistati.
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