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08 Nov Investimenti immobiliari con soci: contratti, finanziamenti e tutele per proteggere il capitale

Gli investimenti immobiliari con soci consentono di unire capitali, competenze ed esperienze per acquistare, ristrutturare, frazionare, valorizzare e rivendere immobili. Tuttavia, quando più soggetti partecipano alla stessa operazione, il principale rischio non riguarda soltanto il mercato immobiliare: riguarda anche i rapporti tra gli investitori, la gestione del capitale e la corretta distribuzione delle responsabilità.

A Bari e in provincia, le operazioni immobiliari condivise possono assumere forme molto diverse. Due privati possono acquistare un appartamento in comproprietà, più imprenditori possono costituire una S.r.l. immobiliare, oppure una società già operativa può coinvolgere investitori esterni attraverso un’associazione in partecipazione o un contratto di finanziamento oneroso.

Queste soluzioni non sono equivalenti.

Chi acquista un immobile in comproprietà diventa titolare di una quota del bene. Chi entra in una società immobiliare acquista una partecipazione societaria. Chi stipula un’associazione in partecipazione può ottenere una quota degli utili di un determinato affare. Chi concede un prestito oneroso diventa invece creditore della società, con diritto alla restituzione del capitale e agli interessi pattuiti.

Scegliere lo strumento sbagliato o sottoscrivere un contratto incompleto può compromettere l’intero investimento.

Un socio potrebbe rifiutarsi di sostenere costi imprevisti. Un investitore finanziatore potrebbe non ottenere il rimborso alla scadenza. Una controversia sulla vendita dell’immobile potrebbe bloccare l’operazione per anni.

Per questo è fondamentale definire, prima di impegnare il capitale, la struttura giuridica dell’investimento, i diritti dei partecipanti, i rischi economici e le modalità di uscita.

Perché realizzare investimenti immobiliari con soci o finanziatori esterni?

La collaborazione tra più investitori può rendere possibili operazioni che un singolo soggetto non riuscirebbe a sostenere autonomamente.

Unire i capitali consente di acquistare immobili di maggiore valore, finanziare ristrutturazioni più complesse o realizzare contemporaneamente diversi progetti.

La collaborazione permette inoltre di distribuire le competenze.

Un investitore può occuparsi della ricerca degli immobili, un altro può finanziare l’operazione e un terzo può gestire la ristrutturazione e la commercializzazione.

I principali vantaggi

Gli investimenti condivisi possono offrire maggiore capacità finanziaria, ripartizione dei costi, accesso a competenze specialistiche e possibilità di diversificare il capitale.

Pensiamo a un edificio da acquistare e frazionare in più appartamenti.

Un investitore dispone del capitale necessario per l’acquisto, mentre un altro possiede esperienza nella gestione dei cantieri e nella rivendita delle unità immobiliari.

La collaborazione può risultare vantaggiosa per entrambi.

Tuttavia, il rapporto deve essere disciplinato prima che sorgano problemi.

I rischi da considerare

Tra le criticità più frequenti rientrano la mancata disponibilità dei capitali promessi, l’aumento dei costi, le divergenze sulle decisioni, il mancato rispetto delle scadenze e i contrasti sulla ripartizione degli utili.

Occorre inoltre considerare la responsabilità verso banche, fornitori e imprese esecutrici.

Non sempre la ripartizione interna del rischio corrisponde alla responsabilità assunta nei confronti dei terzi.

Quale struttura giuridica scegliere per un investimento immobiliare condiviso?

La prima decisione riguarda il modo in cui organizzare l’operazione.

Le principali alternative sono la comproprietà diretta, la costituzione di una società, la joint venture contrattuale, l’associazione in partecipazione e il finanziamento oneroso.

La scelta dipende dalla durata dell’investimento, dalla natura dell’attività, dal numero dei partecipanti, dal trattamento fiscale e dal grado di rischio che ciascun soggetto intende assumere.

1. Acquistare un immobile in comproprietà tra investitori

La soluzione più semplice consiste nell’acquistare direttamente l’immobile insieme ad altri soggetti (leggi qui la nostra guida sugli immobili cointestati)

Due investitori possono, ad esempio, acquistare un appartamento ciascuno per una quota del 50%.

Entrambi diventano comproprietari del bene.

La comunione è disciplinata dagli articoli 1100 e seguenti del Codice civile.

Quali diritti hanno i comproprietari?

Ciascun partecipante è titolare di una quota ideale del bene.

Le regole sull’uso dell’immobile, sull’amministrazione e sulle spese dipendono dalla disciplina della comunione e dagli accordi validamente stipulati.

Un comproprietario non può presumere di poter decidere autonomamente la vendita dell’intero immobile.

Allo stesso modo, la titolarità di una quota non attribuisce necessariamente il diritto di utilizzare una parte materiale esclusiva del bene.

Ecco perchè, anche in caso di acquisto di immobile cointestato, è sempre preferibile optare per un regolamento scritto e preventivo della comunione.

Il rischio della divisione giudiziale

L’articolo 1111 c.c. riconosce, in linea generale, a ciascun partecipante il diritto di chiedere lo scioglimento della comunione.

Quando l’immobile non è comodamente divisibile e non viene raggiunto un accordo, possono sorgere controversie che conducono alla vendita giudiziale del bene.

È possibile disciplinare contrattualmente la durata della comunione nei limiti previsti dalla legge, ma non eliminare indiscriminatamente i diritti riconosciuti ai partecipanti.

Quando conviene la comproprietà?

Può essere adatta a investimenti relativamente semplici, nei quali i partecipanti desiderano essere direttamente proprietari dell’immobile.

Può anche essere una sorta di “prova di convivenza” per testare la capacità di lavorare insieme, prima di “sposarsi” e creare, ad esempio, una vera e propria società immobiliare tra gli stessi soggetti.

Diventa invece più delicata quando l’operazione prevede numerosi investitori, finanziamenti, lavori importanti o una gestione imprenditoriale continuativa.

In questi casi, una struttura societaria può risultare più funzionale.

2. Costituire una società immobiliare tra soci

Un’altra possibilità consiste nel costituire una società che acquisti e gestisca l’immobile.

La società diventa proprietaria del bene, mentre gli investitori partecipano al capitale sociale.

Una forma frequentemente utilizzata è la società a responsabilità limitata, o S.r.l.

Quali vantaggi offre una S.r.l. immobiliare?

La S.r.l. consente di distinguere il patrimonio della società da quello personale dei soci, nei limiti della disciplina applicabile.

L’articolo 2462 c.c. stabilisce che, in linea generale, per le obbligazioni sociali risponde la società con il proprio patrimonio.

Questo può rappresentare un vantaggio rispetto a strutture nelle quali i partecipanti assumono responsabilità personali più ampie.

Tuttavia, la responsabilità limitata non equivale a un’assenza assoluta di rischi (leggi qui).

Se un socio presta una fideiussione personale a favore della banca, potrà essere chiamato a rispondere secondo il contratto di garanzia.

Anche gli amministratori possono incorrere in responsabilità nei casi previsti dalla legge.

Ecco perchè anche in questo caso, se sono da richiedere finanziamenti o sono previsti particolari compiti a carico di uno solo dei soci, occorre regolamentare preventivamente e per iscritto le responsabilità, doveri, diritti e obblighi di ciascuno in base alle concrete esigenze.

La differenza tra quote societarie e proprietà immobiliare

Chi possiede il 40% delle quote di una S.r.l. immobiliare non è proprietario del 40% dell’appartamento acquistato dalla società.

L’immobile appartiene alla società.

Il socio detiene una partecipazione che gli attribuisce diritti patrimoniali (diritto agli utili e ripartizione delle perdite) e amministrativi secondo la legge e lo statuto.

Questa distinzione è fondamentale quando un partecipante desidera uscire dall’investimento.

Il socio non può pretendere automaticamente che gli venga trasferita una porzione dell’immobile o restituito il capitale versato.

Quando è preferibile utilizzare una società?

La struttura societaria può essere particolarmente indicata per operazioni ripetute, progetti di sviluppo immobiliare, investimenti con numerosi partecipanti e attività che richiedono una gestione organizzata.

Occorre però valutare i costi di costituzione, la contabilità, la fiscalità e gli obblighi amministrativi.

La scelta deve essere effettuata con il supporto di professionisti legali e fiscali.

3. Joint venture immobiliare: collaborare per un singolo progetto

Una joint venture immobiliare (che si può realizzare mediante vari strumenti, tra cui rete soggetto o ATI o consorzio) è una collaborazione tra due o più soggetti finalizzata alla realizzazione di un investimento.

Non corrisponde necessariamente a un autonomo tipo contrattuale disciplinato dal Codice civile.

Può essere organizzata attraverso una società dedicata oppure mediante accordi contrattuali tra soggetti già esistenti.

Esempio di joint venture immobiliare

Una società dispone delle competenze per individuare e ristrutturare immobili, mentre un investitore possiede il capitale necessario.

Le parti decidono di collaborare per acquistare un edificio, frazionarlo e rivendere le unità ottenute.

È necessario stabilire chi acquista il bene, chi finanzia i lavori, chi assume le obbligazioni verso i fornitori e come viene distribuito il risultato economico.

Non basta definire genericamente il rapporto come joint venture, Rete soggetto o ATI.

Occorre individuare la sua effettiva natura giuridica.

A seconda degli accordi, infatti, la collaborazione potrebbe cambiare radicalmente e potrebbe essere preferibile integrare una società, un’associazione in partecipazione, un finanziamento o un altro rapporto contrattuale.

4. Associazione in partecipazione immobiliare: investire senza entrare nella società

L’associazione in partecipazione immobiliare è uno strumento particolarmente interessante quando una società desidera coinvolgere un investitore esterno in uno specifico affare, senza attribuirgli quote societarie.

Il contratto è disciplinato dagli articoli 2549 e seguenti del Codice civile.

L’articolo 2549 prevede che l’associante attribuisca all’associato una partecipazione agli utili della propria impresa o di uno o più affari, in cambio di un determinato apporto. Dettaglio Articolo

Nel settore immobiliare, l’associante può essere una società che acquista, ristruttura e rivende immobili.

L’associato può essere un investitore privato che mette a disposizione parte del capitale necessario.

Come funziona concretamente?

Immaginiamo che una società immobiliare individui un appartamento da acquistare e ristrutturare a Bari.

La società dispone dell’organizzazione necessaria per realizzare il progetto, ma desidera finanziare parte dell’investimento attraverso un soggetto esterno.

Le parti possono stipulare un’associazione in partecipazione nella quale l’investitore apporta 100.000 euro e ottiene una determinata percentuale degli utili prodotti dall’operazione.

La società gestisce l’acquisto, i lavori e la vendita.

L’investitore partecipa al risultato secondo le condizioni contrattuali.

L’associato diventa socio o comproprietario?

No.

L’associazione in partecipazione non comporta automaticamente l’ingresso dell’investitore nella compagine sociale dell’associante.

L’associato non acquisisce neppure, per effetto del solo contratto, una quota di proprietà dell’immobile o una quota sugli utili complessivi della società.

Viene nei fatti costituito, all’interno del patrimonio complessivo della società, un patrimonio destinato allo specifico affare.

L’associato parteciperà agli utili o sosterrà le perdite di quella singola porzione di patrimonio, che va individuata con il contratto.

L’articolo 2551 c.c. stabilisce che i terzi acquistano diritti e assumono obbligazioni soltanto verso l’associante.

Pertanto, i rapporti esterni dell’affare fanno capo all’associante, secondo la disciplina del contratto.

Chi gestisce l’operazione immobiliare?

L’articolo 2552 c.c. attribuisce la gestione dell’impresa o dell’affare all’associante.

L’investitore associato non diventa automaticamente amministratore dell’operazione.

Il contratto può però prevedere specifici diritti di controllo o prestazioni d’opera. ad. es. se l’associato è un impresa edile, si può prevedere che il suo conferimento sia effettuato non in denaro ma con il proprio lavoro.

Si può stabilire che l’associato riceva aggiornamenti sui lavori, documentazione delle spese e informazioni sulle trattative di vendita.

In ogni caso, la legge riconosce all’associato il diritto al rendiconto dell’affare compiuto oppure al rendiconto annuale quando la gestione si protrae per più di un anno.

Come vengono distribuiti gli utili?

La remunerazione dell’associato dipende dai risultati dell’affare secondo i criteri pattuiti.

È quindi indispensabile definire cosa si intenda per utile.

Occorre stabilire se, e in quale misura, debbano essere considerati il prezzo di acquisto, i lavori, le imposte, le spese professionali, gli interessi e gli altri costi dell’operazione.

Una formulazione generica può generare controversie al momento del rendiconto.

L’associato partecipa anche alle perdite?

L’articolo 2553 c.c. stabilisce che, salvo patto contrario, l’associato partecipa alle perdite nella stessa misura in cui partecipa agli utili.

Le perdite a suo carico non possono comunque superare il valore dell’apporto.

La disciplina contrattuale può quindi prevedere regole specifiche, nel rispetto dei limiti di legge.

L’associazione in partecipazione non deve però essere confusa con un prestito a interesse fisso: la natura della remunerazione e del rischio deve risultare coerente con la struttura effettiva dell’accordo.

Esempio: investitore esterno che partecipa agli utili

ESEMPIO IPOTETICO

Investimento immobiliare complessivo	€ 250.000
Apporto dell’associato	€ 100.000
Utile dell’operazione	€ 70.000
Percentuale di utile spettante all’associato	40%
Quota di utile dell’associato	€ 28.000

La quota di utile è distinta dalla regolazione dell’apporto. Restituzione e perdite dipendono dalla disciplina legale e dagli accordi applicabili. Valori al lordo delle eventuali imposte personali. Chiaramente la quota di utile dell’associato verrà tassata in capo alla società e, al momento della distribuzione, sarà assoggettata alla ritenuta del 26% sul 49,72%.

Pertanto in tale esempio a fronte di un utile di 28.000, considerata un incidenza fiscale del 24% in capo alla società (totale utile dopo le imposte 21.280), al netto della ritenuta (26% sul 49,72% di 21.280 euro) , all’associato spetterà un utile netto di circa 18.513 euro.

Se l’affare non producesse utili, l’associato non avrebbe automaticamente diritto ad alcun utile.

La partecipazione al risultato economico è proprio l’elemento che distingue questa struttura da un finanziamento con remunerazione predeterminata.

Quali clausole inserire nel contratto di associazione in partecipazione?

Il contratto dovrebbe disciplinare con precisione l’affare, l’importo dell’apporto, le modalità di versamento, la partecipazione agli utili e alle perdite, il rendiconto, i poteri di controllo e le condizioni di conclusione.

È inoltre importante prevedere cosa accade in caso di ritardo dei lavori, aumento dei costi, vendita a prezzo inferiore alle previsioni o mancata realizzazione del progetto e quali siano i poteri di sindacato o di veto o di azione dell’associato in tal senso.

Occorre considerare anche l’articolo 2550 c.c., relativo alla pluralità di associazioni sul medesimo affare.

Infine, se l’associato è una persona fisica, l’apporto non può consistere, neppure parzialmente, in una prestazione di lavoro, secondo la disciplina vigente dell’articolo 2549 c.c. I contributi degli associati in partecipazione

5. Prestito oneroso alla società immobiliare: capitale e interessi predeterminati

Un’altra soluzione per coinvolgere investitori esterni consiste nel contratto di prestito oneroso alla società immobiliare.

In questo caso, l’investitore mette a disposizione della società una somma di denaro, con l’obbligo di restituzione del capitale e di pagamento degli interessi concordati.

Il contratto è generalmente riconducibile alla disciplina del mutuo prevista dagli articoli 1813 e seguenti del Codice civile.

A differenza dell’associazione in partecipazione, il finanziatore non partecipa necessariamente agli utili dell’affare.

Diventa creditore della società.

Come funziona un finanziamento privato a una S.r.l. immobiliare?

Una società individua un appartamento da acquistare e ristrutturare.

Per completare l’operazione necessita di 100.000 euro.

Un investitore privato concede alla società un prestito della durata di 12 mesi, con interesse annuo fisso dell’8%.

Alla scadenza, la società deve restituire il capitale e corrispondere gli interessi previsti dal contratto.

L’obbligazione non dipende, di regola, dal profitto effettivamente realizzato attraverso l’investimento immobiliare.

Se l’operazione produce un guadagno superiore alle aspettative, il finanziatore non acquisisce automaticamente una quota del maggior utile.

Se invece l’operazione genera una perdita, il credito alla restituzione rimane, secondo le condizioni contrattuali.

Esempio: prestito di 100.000 euro con interesse annuo dell’8%

SIMULAZIONE DI FINANZIAMENTO — DATI IPOTETICICapitale

100.000 €Interesse annuo nominale

8%Durata

12 mesiInteressi lordi

Totale dovuto

Interesse semplice, capitale rimborsato integralmente alla scadenza. Il calcolo non comprende imposte, spese o eventuali commissioni. L’8% è un valore puramente illustrativo e non costituisce una valutazione di conformità alla normativa antiusura.

Nel caso iniziale, il finanziatore avrebbe diritto contrattualmente alla restituzione di 108.000 euro, di cui 100.000 euro di capitale e 8.000 euro di interessi lordi.

Ma occorre distinguere tra diritto al rimborso e certezza di recuperare il denaro.

Se la società diventa insolvente, il finanziatore può subire una perdita, anche integrale.

Il tasso fisso non elimina il rischio di credito.

Quali garanzie può chiedere l’investitore?

Un finanziamento può essere assistito da garanzie personali o reali.

Tra gli strumenti da valutare vi sono la fideiussione, l’ipoteca e altre garanzie compatibili con la struttura dell’operazione.

Un’ipoteca può offrire una tutela importante, ma richiede le formalità previste dalla legge e deve essere valutata considerando eventuali iscrizioni precedenti.

È inoltre possibile disciplinare contrattualmente la destinazione del ricavato della vendita immobiliare al rimborso del finanziamento.

Tuttavia, un semplice obbligo contrattuale di destinazione del prezzo non attribuisce automaticamente una prelazione opponibile agli altri creditori.

Quali clausole deve contenere il prestito oneroso?

Il contratto dovrebbe disciplinare importo, erogazione, durata, tasso, modalità di calcolo degli interessi, scadenze, rimborso anticipato, inadempimento, eventuali garanzie e obblighi informativi.

È opportuno stabilire anche se il finanziamento possa essere utilizzato esclusivamente per una determinata operazione immobiliare e quali conseguenze derivino da un impiego diverso delle somme.

Particolare attenzione deve essere dedicata agli interessi.

Gli articoli 1284 e 1815 c.c., insieme alla legge 108/1996, impongono il rispetto della disciplina applicabile, compresa quella antiusura.

La pattuizione di interessi superiori al tasso legale richiede la forma scritta nei termini previsti dalla legge.

Attenzione alla raccolta di capitali da più investitori

Un prestito isolato tra soggetti determinati non deve essere confuso con un’attività organizzata di raccolta del risparmio tra il pubblico.

L’articolo 11 del Testo Unico Bancario disciplina la raccolta del risparmio e stabilisce limiti e divieti per i soggetti diversi dalle banche, salvo le eccezioni previste.

Pertanto, una società immobiliare che intenda raccogliere finanziamenti da numerosi investitori, soprattutto mediante offerte diffuse o iniziative ripetute, deve verificare preventivamente la disciplina applicabile (ne parleremo in un successivo articolo).

Anche l’eventuale esercizio professionale dell’attività di concessione di finanziamenti nei confronti del pubblico può comportare l’applicazione di regole specifiche.

La forma contrattuale non può essere utilizzata per eludere attività riservate

Prestito concesso da un socio: attenzione alla postergazione

Un finanziamento può essere concesso anche da un socio della società immobiliare.

In questa ipotesi occorre considerare l’articolo 2467 c.c.

La disposizione prevede la postergazione del rimborso dei finanziamenti dei soci quando ricorrono le condizioni stabilite dalla legge, in particolare situazioni di eccessivo squilibrio dell’indebitamento rispetto al patrimonio netto o condizioni nelle quali sarebbe stato ragionevole un conferimento. Dettaglio Articolo

La regola non si applica automaticamente a qualsiasi prestito concesso da un investitore realmente estraneo alla società.

È però necessario verificare la posizione effettiva del finanziatore e le eventuali altre disposizioni applicabili.

Associazione in partecipazione o prestito oneroso: quali differenze?

La scelta tra i due strumenti dipende soprattutto dalla remunerazione desiderata e dal rischio che l’investitore intende assumere.

Caratteristica	Associazione in partecipazione	Prestito oneroso
Posizione dell’investitore	Associato all’affare	Creditore
Ingresso nella società	Non necessario	Non necessario
Remunerazione	Partecipazione agli utili	Interessi pattuiti
Partecipazione alle perdite	Secondo legge e contratto	Non come partecipante all’affare; resta il rischio di insolvenza
Rimborso del capitale	Dipende dal rapporto e dalla disciplina delle perdite	Obbligazione di restituzione
Gestione	Spetta all’associante	Spetta alla società
Diritti di controllo	Rendiconto e controlli pattuiti	Informazioni e controlli contrattuali
Garanzie	Da valutare in coerenza con il rapporto	Possibili garanzie personali o reali

L’associazione in partecipazione può essere adatta a chi desidera condividere il risultato economico dell’investimento.

Il prestito oneroso può essere preferibile per chi intende ottenere una remunerazione contrattualmente determinata e non vuole partecipare direttamente agli utili.

In entrambi i casi, la tutela dipende dalla solidità della controparte, dalla struttura dell’accordo e dalle garanzie effettivamente disponibili.

6. Accordo tra soci per investimenti immobiliari: le clausole indispensabili

Qualunque sia la struttura scelta, un investimento immobiliare condiviso richiede regole precise.

Il contratto non dovrebbe limitarsi a stabilire quanto denaro viene investito e quale rendimento si spera di ottenere.

Deve disciplinare anche gli imprevisti, i conflitti e le conseguenze di un’operazione che non produce i risultati attesi.

Conferimenti e finanziamenti: distinguere le somme versate

La prima clausola deve chiarire la natura delle risorse apportate.

Un conferimento al capitale sociale, un finanziamento del socio, un apporto in associazione in partecipazione e un prestito concesso da un terzo non sono la stessa cosa.

Le differenze incidono sul diritto alla restituzione, sul rischio assunto, sulla remunerazione e sulla posizione dell’investitore rispetto agli altri creditori.

Per questo ogni versamento dovrebbe avere una causale coerente con il contratto e con la documentazione contabile.

Chi gestisce l’operazione?

È opportuno attribuire con precisione le responsabilità.

Ad esempio, un partecipante può occuparsi della ricerca dell’immobile, un altro della ristrutturazione e un altro ancora della commercializzazione.

Il contratto deve però chiarire quali attività ciascuno sia autorizzato a svolgere, quali decisioni richiedano approvazione e quali spese possano essere sostenute autonomamente.

Se l’investimento viene realizzato da una società, gli accordi devono essere coordinati con i poteri degli amministratori e con lo statuto.

Come si approvano le spese impreviste?

Un investimento immobiliare può subire variazioni significative.

Durante la ristrutturazione possono emergere difetti strutturali, problemi impiantistici o irregolarità che richiedono ulteriori interventi.

È quindi utile prevedere un budget iniziale, un margine per gli imprevisti e una procedura di autorizzazione delle spese aggiuntive.

Occorre inoltre stabilire cosa succede se uno dei partecipanti non dispone delle somme necessarie.

Come si calcolano gli utili?

L’accordo deve definire il risultato economico distribuibile.

Non è sufficiente sottrarre il prezzo di acquisto dal prezzo di rivendita.

Devono essere considerati i costi effettivi dell’operazione, comprese le spese di ristrutturazione, gli oneri finanziari, le imposte pertinenti, i compensi professionali e le altre voci concordate.

È inoltre necessario distinguere gli utili dell’operazione dai dividendi societari, dai compensi per attività operative e dagli interessi su finanziamenti.

Come vengono ripartite le perdite?

Il contratto deve disciplinare anche lo scenario negativo.

Se l’immobile viene venduto in perdita, i partecipanti devono sapere anticipatamente quali conseguenze economiche ne derivano.

Nelle società, gli accordi devono rispettare la disciplina applicabile, compreso il divieto del patto leonino previsto dall’articolo 2265 c.c.

Nell’associazione in partecipazione occorre considerare le regole dell’articolo 2553 c.c.

Nel finanziamento oneroso, invece, il creditore non partecipa normalmente alle perdite dell’affare, ma rimane esposto al rischio che il debitore non adempia.

Obblighi di informazione e rendicontazione

La trasparenza è fondamentale quando un soggetto gestisce il capitale di altri investitori.

Il contratto può prevedere rendiconti periodici, accesso ai documenti, aggiornamenti sull’andamento dei lavori e obblighi di comunicazione in caso di eventi rilevanti.

È opportuno stabilire quali documenti debbano essere prodotti e con quale frequenza.

Queste clausole sono particolarmente importanti quando l’investitore finanziatore non partecipa alla gestione quotidiana dell’operazione.

7. Patti parasociali e tutela dei soci della società immobiliare

Quando gli investimenti immobiliari con soci vengono realizzati attraverso una società, lo statuto può essere affiancato, nei casi opportuni, da accordi tra soci.

I patti parasociali possono disciplinare determinati aspetti dei rapporti tra i partecipanti, come l’esercizio del voto, la circolazione delle quote e alcune regole decisionali.

Occorre distinguere le clausole statutarie dagli accordi esterni alla società, perché non producono necessariamente gli stessi effetti.

Clausole di prelazione e gradimento

La prelazione può attribuire agli altri soci il diritto di essere preferiti, alle condizioni previste, quando un partecipante intende cedere la propria quota.

La clausola di gradimento può subordinare il trasferimento al rispetto di specifici requisiti o a un’approvazione prevista dallo statuto.

La validità e l’efficacia di queste clausole dipendono dalla loro formulazione e dalla disciplina societaria applicabile.

Clausole di co-vendita

Negli investimenti societari possono essere utilizzate clausole di tag along e drag along.

La prima può tutelare il socio che desidera partecipare alla vendita delle quote effettuata da un altro socio.

La seconda può disciplinare, nei limiti consentiti, la vendita congiunta delle partecipazioni quando ricorrono determinate condizioni.

Queste clausole possono risultare utili quando l’obiettivo finale è vendere l’intera società immobiliare anziché i singoli immobili.

8. Cosa succede se un socio vuole uscire dall’investimento?

Una delle situazioni più frequenti riguarda il partecipante che desidera recuperare il capitale prima della conclusione dell’operazione.

Può accadere per esigenze personali, contrasti con gli altri investitori o cambiamenti delle condizioni di mercato.

Le conseguenze dipendono dalla struttura giuridica scelta.

Uscita dalla comproprietà

Nella comunione immobiliare, il partecipante può disporre della propria quota secondo la disciplina applicabile e, in generale, chiedere lo scioglimento della comunione nei casi consentiti.

La vendita dell’intero immobile richiede invece il coinvolgimento dei titolari dei diritti necessari.

Quando non viene raggiunto un accordo, può rendersi necessario un procedimento giudiziale di divisione.

Uscita dalla S.r.l. immobiliare

Il socio di una S.r.l. può valutare la cessione della propria partecipazione.

Il recesso, invece, è possibile quando ricorrono i presupposti previsti dalla legge o dallo statuto.

Non esiste un diritto generalizzato a ottenere immediatamente la restituzione del capitale investito soltanto perché il socio non desidera più partecipare all’operazione.

Uscita dall’associazione in partecipazione

Nel contratto di associazione in partecipazione è importante disciplinare la durata dell’affare e le condizioni di conclusione del rapporto.

Occorre stabilire come venga effettuato il rendiconto finale e come si proceda alla regolazione dell’apporto e dei risultati economici.

È utile prevedere cosa accade se la vendita dell’immobile viene rinviata oppure se il progetto non può più essere realizzato.

Uscita dal finanziamento oneroso

Nel prestito oneroso, la restituzione segue le scadenze contrattuali.

Il finanziatore non può presumere di poter ottenere il rimborso anticipato in qualsiasi momento.

È quindi opportuno disciplinare espressamente le condizioni di rimborso anticipato e le eventuali ipotesi di decadenza dal beneficio del termine o risoluzione, nei limiti della normativa applicabile.

9. Come evitare che un socio blocchi la vendita dell’immobile?

Il momento della vendita può diventare fonte di controversie.

Un partecipante può ritenere conveniente accettare un’offerta, mentre un altro può voler attendere un prezzo superiore.

Il problema è particolarmente delicato quando l’operazione comporta interessi bancari, costi di mantenimento e ulteriori spese.

Definire una strategia di vendita

È opportuno stabilire anticipatamente una procedura di commercializzazione.

L’accordo può prevedere criteri per determinare il prezzo iniziale, regole per valutare le offerte e condizioni per modificare la strategia.

Non sempre è possibile imporre contrattualmente qualsiasi decisione a tutti i partecipanti: occorre rispettare la struttura giuridica e i poteri effettivamente attribuiti.

Gestire lo stallo decisionale

Quando due soci dispongono di poteri equivalenti, il rischio di blocco è particolarmente elevato.

Possono essere valutate clausole di gestione dello stallo decisionale, o deadlock, che prevedano negoziazione, valutazioni indipendenti o procedure di acquisto delle partecipazioni.

La formulazione deve essere coerente con lo statuto, con la normativa societaria e con la tutela dei partecipanti.

10. Investimenti immobiliari con soci: attenzione a mutui, debiti e fideiussioni

Una delle principali criticità riguarda la responsabilità verso i finanziatori.

Immaginiamo che una S.r.l. immobiliare ottenga un mutuo bancario per acquistare un edificio.

La banca potrebbe richiedere garanzie personali ad alcuni soci.

Se uno soltanto presta fideiussione, il suo rischio personale può essere significativamente diverso da quello degli altri partecipanti.

L’accordo interno dovrebbe quindi disciplinare l’eventuale ripartizione del rischio e gli obblighi di indennizzo.

Tuttavia, un accordo tra soci non modifica automaticamente i diritti della banca.

La stessa attenzione è necessaria quando la società riceve un finanziamento da un investitore esterno.

L’esistenza di un contratto di prestito non significa che il creditore sia automaticamente garantito dagli immobili della società.

Per ottenere una garanzia reale occorrono gli specifici atti e adempimenti previsti dalla legge.

11. Due diligence prima di investire con altri soci

La sicurezza dell’investimento non dipende soltanto dagli accordi tra i partecipanti.

È necessario verificare anche l’immobile e la sostenibilità del progetto.

La due diligence immobiliare dovrebbe comprendere l’esame della proprietà, delle ipoteche, degli eventuali pignoramenti, della regolarità edilizia e catastale, dei vincoli, dell’occupazione e dei costi dell’operazione.

Quando l’investimento viene realizzato attraverso una società già esistente, occorre valutare anche la sua situazione patrimoniale e finanziaria.

Verificare la capacità di rimborso della società

Per chi concede un prestito oneroso, questo controllo è particolarmente importante.

Il finanziatore dovrebbe comprendere come la società prevede di restituire il capitale.

Il rimborso dipenderà dalla vendita dell’immobile? La società dispone di altre risorse? Esistono finanziamenti bancari con scadenze precedenti? Sono presenti ipoteche o creditori privilegiati?

Queste informazioni possono incidere sulla valutazione del rischio.

Verificare il progetto immobiliare

Se l’investimento prevede una ristrutturazione o un frazionamento, occorre accertarne la fattibilità tecnica e urbanistica.

Un progetto che non può essere realizzato secondo le previsioni iniziali può compromettere sia il rendimento dei soci sia la capacità di rimborso dei finanziatori.

Valutare fiscalità e costi

La struttura giuridica influenza anche il trattamento fiscale.

La distribuzione di dividendi, la remunerazione di un’associazione in partecipazione e il pagamento di interessi su un finanziamento possono avere regimi differenti.

Occorre inoltre considerare gli eventuali obblighi di registrazione, le ritenute e gli altri adempimenti applicabili.

La valutazione dovrebbe essere effettuata prima di stipulare i contratti, con il coinvolgimento del consulente fiscale.

12. Esempio pratico: tre modi per finanziare un investimento immobiliare a Bari

Immaginiamo che una società immobiliare individui un edificio da acquistare, ristrutturare e rivendere.

Il progetto richiede un investimento complessivo di 400.000 euro.

La società dispone di 250.000 euro e necessita di ulteriori 150.000 euro.

Per reperire il capitale può valutare diverse soluzioni.

Prima soluzione: ingresso di un nuovo socio

Un investitore conferisce 150.000 euro ed entra nella società secondo le condizioni concordate.

Acquisisce una partecipazione societaria, con i relativi diritti patrimoniali e amministrativi.

Il suo rendimento dipenderà dalla disciplina societaria e dagli eventuali utili distribuibili.

Seconda soluzione: associazione in partecipazione

La società mantiene la propria compagine sociale e stipula un contratto con un investitore esterno.

L’investitore apporta 150.000 euro e ottiene una partecipazione agli utili dello specifico affare.

Non diventa automaticamente socio della società e la sua remunerazione dipende dai risultati secondo le condizioni contrattuali.

Terza soluzione: finanziamento oneroso

La società riceve un prestito di 150.000 euro con un interesse e una scadenza predeterminati.

L’investitore diventa creditore e non partecipa automaticamente agli utili.

La società rimane obbligata al rimborso, ma il finanziatore sopporta il rischio di mancato pagamento.

Quale soluzione conviene?

Non esiste una risposta valida per ogni investimento.

L’ingresso nel capitale può essere indicato quando si desidera instaurare un rapporto societario stabile.

L’associazione in partecipazione può essere adatta a un investitore interessato al risultato di un singolo affare.

Il prestito oneroso può essere preferibile quando si vuole mantenere distinta la posizione del finanziatore da quella dei soci e prevedere una remunerazione contrattualmente determinata.

La scelta deve considerare la capacità di rimborso, la durata, la fiscalità, le garanzie e gli obiettivi delle parti.

Domande frequenti sugli investimenti immobiliari con soci

Si può investire in immobili con un’altra persona senza costituire una società?

Sì. È possibile acquistare direttamente in comproprietà oppure valutare altri rapporti contrattuali. La scelta dipende dalla natura dell’investimento, dai ruoli dei partecipanti e dagli obiettivi economici.

È meglio acquistare un immobile in comproprietà o tramite S.r.l.?

La comproprietà può essere adatta a operazioni semplici. Una S.r.l. può risultare più funzionale per investimenti organizzati o ripetuti. Occorre però valutare responsabilità, fiscalità, costi amministrativi e modalità di uscita.

Come si dividono gli utili tra soci immobiliari?

La ripartizione dipende dalla struttura giuridica e dagli accordi validamente stipulati. Può tenere conto del capitale investito, delle attività svolte e dei rischi assunti, nel rispetto della disciplina applicabile.

Un investitore può finanziare una società immobiliare senza diventarne socio?

Sì. Tra le soluzioni possibili rientrano l’associazione in partecipazione e il contratto di finanziamento oneroso. I due strumenti attribuiscono però diritti differenti e comportano rischi diversi.

Come funziona l’associazione in partecipazione immobiliare?

L’investitore apporta risorse e ottiene una partecipazione agli utili dell’impresa o di uno specifico affare. La gestione spetta all’associante e il rapporto è disciplinato dagli articoli 2549 e seguenti del Codice civile.

Nell’associazione in partecipazione l’investitore può perdere il capitale?

Sì. La disciplina prevede, salvo patto contrario, la partecipazione alle perdite nella stessa misura degli utili, entro il limite del valore dell’apporto. Le conseguenze concrete dipendono anche dagli accordi applicabili.

È possibile prestare denaro a una S.r.l. immobiliare con interesse fisso?

In linea generale sì, nel rispetto della normativa applicabile. Il contratto deve disciplinare capitale, interessi, durata e rimborso. Occorre verificare anche la disciplina antiusura e, quando pertinente, quella sulle attività finanziarie riservate e sulla raccolta del risparmio.

Un prestito con interesse fisso garantisce la restituzione del capitale?

No. L’obbligo contrattuale di restituzione non equivale alla certezza del pagamento. Se la società è insolvente, il finanziatore può subire una perdita.

Quali garanzie può ottenere un investitore che presta denaro a una società immobiliare?

A seconda dell’operazione possono essere valutate fideiussioni, ipoteche e altri strumenti di garanzia. È necessario verificare la validità delle garanzie, le formalità richieste e gli eventuali diritti anteriori di altri creditori.

Qual è la differenza tra finanziamento del socio e prestito di un investitore esterno?

Il socio finanziatore può essere soggetto alla disciplina della postergazione prevista dall’articolo 2467 c.c. quando ne ricorrono i presupposti. Il finanziatore realmente esterno non è automaticamente soggetto alla medesima disposizione, ferma la necessità di verificare il rapporto concreto e le altre norme applicabili.

Un socio può obbligare gli altri a vendere l’immobile?

Dipende dalla struttura dell’investimento. Nella comproprietà, la vendita dell’intero bene richiede il coinvolgimento dei titolari dei diritti necessari, ma può essere chiesta la divisione nei casi previsti dalla legge. Nelle società valgono regole differenti.

Cosa succede se un socio non versa il capitale promesso?

Le conseguenze dipendono dal contratto e dalla disciplina applicabile. Possono essere previsti rimedi per l’inadempimento, ma non è corretto presumere che il partecipante perda automaticamente ogni diritto.

Come si tutela un investitore che finanzia una ristrutturazione immobiliare?

È opportuno verificare la fattibilità dell’operazione, la situazione patrimoniale del soggetto finanziato, il budget, i tempi e le garanzie. Il contratto dovrebbe prevedere obblighi informativi, modalità di utilizzo delle somme e rimedi in caso di inadempimento.

Serve un contratto scritto per investire in immobili con soci?

Un accordo scritto è fortemente consigliabile e, in determinate operazioni, sono richieste specifiche forme dalla legge. La forma dipende dalla struttura scelta e dagli atti da compiere. Per trasferimenti immobiliari e costituzione di diritti reali devono essere rispettati i relativi requisiti formali.

Investimenti immobiliari con soci a Bari: come tutelare il capitale e prevenire le controversie

Gli investimenti immobiliari con soci possono offrire opportunità interessanti, ma richiedono una corretta pianificazione giuridica.

La comproprietà, la società immobiliare, l’associazione in partecipazione e il prestito oneroso consentono di realizzare operazioni condivise attraverso strumenti differenti.

Ciascuna soluzione comporta specifici diritti, obblighi, responsabilità e rischi.

Un accordo incompleto può generare controversie sulla gestione, sulla distribuzione degli utili, sulla restituzione dei finanziamenti e sulle modalità di vendita dell’immobile.

Per questo è opportuno individuare la struttura giuridica prima di impegnare il capitale, verificare la fattibilità dell’operazione e predisporre contratti coerenti con gli interessi delle parti.

Lo Studio Legale Scavo di Bari assiste investitori privati, società immobiliari e imprenditori nella strutturazione di operazioni immobiliari e nella predisposizione di accordi contrattuali.

L’assistenza può comprendere la redazione di accordi tra soci, patti parasociali, contratti di associazione in partecipazione, finanziamenti onerosi, garanzie e clausole per la gestione dei conflitti.

Stai valutando un investimento immobiliare con soci o finanziatori esterni a Bari, in provincia o in Puglia?

Prima di versare capitale, sottoscrivere un accordo o concedere un finanziamento a una società immobiliare, è opportuno verificare la corretta struttura contrattuale, le responsabilità e le garanzie disponibili.

Contatta lo Studio Legale Scavo di Bari per una consulenza dedicata alla contrattualistica immobiliare, agli accordi tra investitori e alla tutela del capitale.

Gli autori

Avvocati Francesco e Alessandro Scavo — Foro di Bari

L’Avv. Francesco Scavo esercita la professione dal 1991. Dopo un’esperienza di quattro anni nell’ufficio legale di una banca, ha maturato una lunga attività professionale nel diritto bancario, immobiliare e successorio, occupandosi di oltre 2.000 casi.

L’Avv. Alessandro Scavo ha lavorato per sette anni nel settore bancario dei crediti ipotecari deteriorati, gestendo oltre 1.000 posizioni per un controvalore complessivo di circa 700 milioni di euro.

Entrambi hanno maturato esperienza diretta negli investimenti immobiliari, attraverso circa 40 operazioni in proprio e circa 400 operazioni per conto di clienti.

Nel 2017 hanno fondato, insieme a Federico Scavo, Valore Aggiunto Group, realtà attiva nell’assistenza a investitori, società e privati nell’ambito delle operazioni immobiliari, delle aste giudiziarie, del saldo e stralcio e dello sviluppo di iniziative immobiliari.