Il crollo riguardava strutture comuni e la strada pubblica era stata chiusa. Il Consiglio di Stato conferma gli obblighi anche per la comproprietaria dissenziente.
Quando un edificio condominiale presenta un pericolo concreto di crollo, la discussione su chi debba sostenere le spese non può impedire al Comune di ordinare gli interventi urgenti. Il rapporto con le parti comuni e la possibilità di agire sul bene assumono un rilievo diverso dalla ripartizione interna dei costi.
Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 2736 del 3 aprile 2026, ha confermato un’ordinanza di messa in sicurezza e demolizione della porzione pericolante di un fabbricato. L’appello era stato proposto da una comproprietaria che sosteneva di non utilizzare le parti interessate e di non trarne beneficio.
Il cedimento aveva coinvolto tetto e strutture comuni
L’immobile era composto da due ali collegate da un accesso comune. Una parte risultava in buone condizioni, mentre l’altra era fortemente degradata. Un cedimento della copertura aveva interessato anche solai, muri e spazi di accesso.
I vigili del fuoco avevano rilevato condizioni precarie e importanti lesioni, allontanato un residente e interdetto il passaggio sulla strada davanti all’edificio. Il Comune aveva quindi incaricato un tecnico di verificare le condizioni strutturali e le soluzioni per eliminare il pericolo.
La perizia indicava il rischio di ulteriori crolli locali e di un collasso più ampio. Gli interventi di sola manutenzione non erano ritenuti idonei: per la porzione ammalorata veniva individuata la demolizione come soluzione necessaria alla tutela della pubblica incolumità.
La proprietaria contestava il coinvolgimento nella spesa
L’appellante sosteneva che scale e solai danneggiati non servissero la sua unità immobiliare. Richiamava le regole condominiali sulla ripartizione degli obblighi e delle spese, chiedendo di non essere inclusa fra i destinatari dell’ordinanza.
Il Consiglio di Stato ha considerato però la struttura unitaria del fabbricato e la natura comune delle parti principalmente coinvolte: tetto, muri, scale e androne. La loro conservazione riguardava tutti i condomini, indipendentemente dalla collocazione dei singoli appartamenti.
Per la decisione sull’urgenza non era quindi sufficiente affermare che una specifica scala non fosse utilizzata dall’appellante. Il titolo collegato alle parti comuni e l’assetto documentato dell’edificio giustificavano il suo coinvolgimento.
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La messa in sicurezza viene prima della definizione dei rapporti interni
L’ordinanza contingibile e urgente ha la funzione di eliminare rapidamente il pericolo, non di punire chi venga considerato responsabile dell’abbandono. Il Comune non deve perciò risolvere prima tutte le possibili controversie privatistiche sulle quote o sull’utilità di ogni porzione.
La sentenza ribadisce però un limite: non possono essere imposti obblighi a soggetti del tutto estranei alla situazione e privi di un legame con il bene. Nel caso concreto, quel legame risultava dalla comproprietà e dalle parti comuni interessate.
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Resta distinto il tema della ripartizione definitiva dei costi fra proprietari. Confermare l’ordinanza non significa stabilire con questa pronuncia ogni quota interna né attribuire automaticamente la stessa spesa a tutti in parti uguali.
Il pericolo era sostenuto da accertamenti tecnici
Il giudice ha respinto anche le contestazioni sull’istruttoria. L’ordine era preceduto dagli interventi dei vigili del fuoco e da una specifica valutazione di un tecnico strutturista, che descriveva degrado, infiltrazioni, lesioni e vulnerabilità dell’immobile.
Urgenza e necessità non erano quindi richiamate soltanto come formule generiche. Gli atti spiegavano perché rinviare l’intervento avrebbe lasciato esposti l’edificio e la strada pubblica a un rischio non differibile.
Appello respinto e ordinanza confermata
Il Consiglio di Stato ha confermato la decisione del TAR e la legittimità dell’ordinanza. La vicenda mostra che l’opposizione sulla distribuzione delle spese va tenuta distinta dalla risposta a un pericolo strutturale già accertato.
Per amministratori e comproprietari, il passaggio essenziale è coordinare subito verifiche, accessi e interventi indicati dai tecnici e dall’autorità, conservando la documentazione utile anche ai successivi rapporti interni. La contestazione della quota non può essere considerata, da sola, una sospensione dell’obbligo di mettere in sicurezza.
Fonti e riferimenti
Allegato riservato
Consiglio di Stato — sentenza 2736/2026 — testo integrale riservato
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