#Finsubito news – Istituti di Credito e Società di Leasing

Borrower cooperation agreement

Grazie alle rilevanti esperienza e specializzazione in ambito “ non performing ”, Reco ha sviluppato tecniche specifiche di collocazione di immobili in situazioni UTP ed NPL. Questa attività rientra nell’ambito del Borrower cooperation agreement (BCA): il debitore – con l’intento di evitare l’assoggettamento degli immobili di proprietà a procedura esecutiva e conseguente vendita in asta (immobili normalmente già oggetto di ipoteca convenzionale o giudiziale o addirittura già con pignoramento trascritto) – affida a Reco incarico di vendita. L’incarico Reco in ambito BCA ha fondamentali caratteristiche specifiche , che ne garantiscono una elevata probabilità di successo e i delicati aspetti di compliance, privacy ed antiriciclaggio tra debitore ed Istituto, vengono gestiti con la massima attenzione.

Evidenti sono i vantaggi: I Tempi di vendita e quindi di effettivo realizzo, sempre di gran lunga inferiori rispetto a quelli della procedura esecutiva, senza considerare eventuali opposizioni e l’ampia casistica di incidenti processuali che causano rilevanti ulteriori ritardi Azzeramento del rilevante costo della procedura esecutiva (pignoramento, fase legale, relazione notarile, perizie, custode, delegato, pubblicità). La vendita extragiudiziale non è preclusa neppure dall’avvenuto inizio dell’esecuzione, visto che può senz’altro provvedersi (ove necessario, previa accordi con altri creditori intervenuti) a rinunzia agli atti ed ordinanza di estinzione, con relativo annotamento a margine del pignoramento trascritto. La voltura a sofferenza in CR eventualmente postergata all’esito del procedimento di vendita e l’omissione dell’azione esecutiva, specie per procedure rilevanti, vanno a beneficio degli indici di rilevazione dei crediti deteriorati.

Ciò grazie al comportamento “attivo” del debitore che concorre in prima persona ed in modo efficiente al soddisfo. L’appostazione a perdita di quota del credito ove la vendita non abbia conseguito la soddisfazione del credito scritturato, supportata – ove occorra – da una perizia asseverata e redatta prima dell’inizio del processo di vendita, la quale preveda, oltre al valore di mercato, anche il valore di liquidazione o di “pronto realizzo” [ IVS 2.6.11 – Tecnoborsa 2.12] L’incarico di vendita dell’immobile dal debitore a Reco in ambito BCA, porta questi evidenti vantaggi anche al debitore: evita, ove ancora sia possibile, il censimento a sofferenza in CR e comunque il grave pregiudizievole derivante (ove non già avvenuta) dalla trascrizione del pignoramento immobiliare senza contare il discredito derivante dalla pubblicazione, anche online, portali inclusi, degli atti di esecuzione (avviso di vendita, pubblicità d’asta, visite Custode Giudiziario) permette frequentemente al debitore, sulla base della delibera di stralcio, di conseguire (all’incasso della vendita) lo scarico in CR della posizione debitoria, che normalmente invece non avviene all’esito della vendita in esecuzione evita, infine, la grave perdita patrimoniale per la proprietà, derivante: (a) dalla vendita all’incanto nell’ambito dell’esecuzione, a seguito della quale l’immobile viene subastato a prezzi che, già in seconda asta, possono subire decurtazioni superiori al 40% (con due ribassi di un quarto e nel caso di offerta minima) (b) dai rilevanti oneri di esecuzione, posti infine in capo al proprietario/debitore, ad ulteriore decremento del ricavato d’asta (pignoramento, iscrizione a ruolo, relazione notarile, delegato, custode, pubblicità, spese legali) garanzia di maggiore realizzo (quindi aumenta per il debitore la probabilità di avere un residuo incasso dalla vendita), non fosse altro per il fatto che Reco è realmente un soggetto tecnico focalizzato sulla vendita, a differenza di un Delegato, che gestisce la vendita solamente come uno dei tanti adempimenti procedimentali connessi all’esecuzione Esclusa, altresì, qualsiasi violazione della normativa inerente patto commissorio, patto marciano ed abuso di posizione dominante: In quanto la Banca non svolge alcuna attività volta all’acquisizione della proprietà del bene Poichè il rapporto è bilaterale (mandato da debitore a Reco) e la Banca è soggetto terzo Il debitore stesso, nella lettera di incarico, dà atto di avere esso stesso interesse ad un celere realizzo trovandosi in un contesto UTP o NPL che potrebbe, diversamente, dare luogo all’avvio (o alla prosecuzione) di procedura esecutiva per la presenza – ove ritenuto opportuno – della perizia di stima di servicer indipendente riconosciuto a livello internazionale EVS 2016, IVS, RICS, nonchè in conformità alla Circ. Banca d’Italia 285/2013 e recenti aggiornamenti, ed alle Linee Guida ABI 2015 Inoltre, anche le recenti evoluzioni normative confermano non solo la legittimità, ma anche il favor del legislatore per pratiche liquidatorie al di fuori dell’esecuzione ordinaria, infatti: Il Dlgs 72/16 e DL 59/16 che hanno drasticamente attenuato il divieto del patto marciano; l’Accordo per il Credito ABI / Confindustria del 12.2.2018 va nella direzione qui indicata, evidenziando la necessità di una “ efficace escussione in via stragiudiziale della garanzia immobiliare per il recupero dei crediti, in alternativa alla procedura esecutiva ordinaria .” con la possibilità di “procedere alla vendita dell’immobile dato in garanzia , avvalendosi di un soggetto specializzato. ” Sulla stessa linea, sia pure nell’ambito della nuova regolamentazione in ambito di patto marciano, la bozza di decreto ministeriale 1/2018 attuativo dell’art. 120quinquiesdecies TUB, all’art. 12 menziona la possibilità di forme di vendita in alternativa all’esecuzione immobiliare In buona sostanza la Banca, attraverso apposito Accordo Quadro, provvede solamente a canalizzare a Reco, attraverso la propria rete territoriale, i proprietari-debitori con posizioni in fase UTP o NPL.

Detto Accordo Quadro può prevedere operatività conformi alle policies dell’Istituto, tra le quali ad esempio: Modalità specifiche di presentazione nella fase di contatto con il debitore (ad esempio nella qualità di incaricato di attività consultive o estimative da parte della banca) un obbligo informativo periodico a carico Reco sull’andamento delle attività di vendita.