Come donare una casa a un figlio senza andare dal notaio? #finsubitoagevolazioni

Come intestare la proprietà di un immobile a un figlio con l’usucapione, il testamento e la separazione giudiziale.

Donare una casa a un figlio senza andare dal notaio è possibile ma non così facile come potrebbe apparire. A volte, non si ottiene neanche un grosso risparmio economico. Si può raggiungere tale risultato in tre distinti modi: ricorrendo alla successione ereditaria, all’usucapione o a un accordo di separazione consensuale tra coniugi. I presupposti e le modalità sono chiaramente diversi, a seconda dello schema che si utilizza. Proprio per questo è necessario operare alcuni chiarimenti per comprendere come donare una casa un figlio senza andare dal notaio.

È quanto faremo nel seguente articolo in modo da chiarire, in termini pratici e semplici, i passaggi da compiere.

Come donare una casa al figlio con l’usucapione

È possibile intestare la proprietà di un immobile a un figlio ricorrendo innanzitutto all’usucapione. Tanto è stato confermato anche dalla stessa Cassazione con la sentenza n. 483/2024, che puoi trovare spiegata nell’articolo Come si fa una donazione senza notaio?

L’usucapione, come forse saprai, è un mezzo di trasferimento della proprietà che avviene a seguito dell’uso ininterrotto di un bene altrui per almeno 20 anni. Tuttavia la legge pone delle condizioni, onde evitare che tale strumento si risolva in un “esproprio legalizzato”. È chiaro però che, con l’accordo delle parti, è più facile raggiungere tale risultato (ossia il trasferimento della proprietà senza bisogno di un contratto).

Vediamo allora come funziona l’usucapione per intestare una casa a un figlio senza notaio. Come dicevamo, è necessaria una procedura lunga e complessa, affatto gratuita.

Innanzitutto il padre deve trasferire il possesso del bene al figlio, sicché quest’ultimo deve utilizzare l’immobile come se fosse proprio. Non basta che questi vi abiti o detenga le chiavi; né è sufficiente pagare le relative imposte al Comune. Deve anche comportarsi come se il bene fosse proprio, esercitando su di esso dei poteri che la legge attribuisce solo al titolare.

Ecco qualche esempio pratico: deve fare una ristrutturazione o una modifica interna dell’immobile (conservando tutte le fatture e le ricevute dei pagamenti); deve modificare la destinazione d’uso del bene; deve cambiare la serratura della porta; deve darlo in affitto a terzi senza chiedere l’autorizzazione al padre, ecc.

Dall’ultimo di tali atti (ma ne basta uno solo) devono decorrere almeno 20 anni. Durante quest’arco di tempo, il padre o, se deceduto, i suoi eredi, non devono mai agire in giudizio contro il figlio per ottenere la restituzione dell’immobile (la semplice richiesta di restituzione, intimata con una raccomandata, non pregiudica l’usucapione).

All’esito dei 20 anni, il figlio deve promuovere un giudizio contro il padre. Si tratta di una causa civile ove il giudice dovrà accertare la sussistenza di tutti i presupposti dell’usucapione, la cui prova spetta al figlio. La mancata opposizione o la contumacia del padre non esonerano il Tribunale dalla verifica della sussistenza dei requisiti dell’usucapione. Naturalmente, il figlio dovrà sostenere le spese del giudizio: dal contributo unificato alla parcella dell’avvocato. E, se la causa arriva a sentenza, bisognerà anche versare l’imposta di registro.

Tuttavia, prima del processo, le parti devono tentare una mediazione obbligatoria dinanzi a un organismo privato che si trovi nello stesso luogo ove è situata la casa. Lì le parti possono trovare un accordo (che sarà piuttosto scontato se lo scopo di entrambe è lo stesso: ossia il trasferimento della proprietà del bene). A quel punto, il verbale di mediazione positiva costituisce “titolo esecutivo”: esso cioè vale al pari di una sentenza. Questo è un aspetto è molto importante perché, se c’è l’accordo tra padre e figlio, non c’è bisogno di andare in causa e attendere i tempi della giustizia (con conseguente aggravio di spese).

In mediazione però entrambe le parti devono essere assistite da un avvocato.

Il verbale di mediazione deve essere poi autenticato da un notaio (al quale andrà pagata la relativa parcella) e infine dovrà essere trascritto nei registri immobiliari.

Solo da questo momento, la donazione si formalizza.

Come visto, quindi, l’usucapione come strumento per evitare il notaio è piuttosto articolato. Tuttavia, si adatta bene a tutte quelle situazioni in cui il padre ha già prestato da anni la propria casa al figlio, il quale l’ha curata e aggiustata secondo le proprie necessità. A quel punto, dopo 20 anni, se il padre gliela vuole anche intestare, potrà presentarsi col figlio dinanzi a un organismo di mediazione e fare così la donazione senza notaio e senza neanche la successiva causa. In questi termini, l’usucapione mostra tutta la propria utilità.

Come donare una casa al figlio con il testamento

Un altro modo per intestare la casa al figlio è di fare testamento in suo favore (senza tuttavia pregiudicare gli altri eredi legittimari, ossia il coniuge e gli eventuali ulteriori figli).

Il testamento non deve necessariamente essere redatto dinanzi al notaio. Si può fare un testamento “olografo”, ossia scritto da sé e custodito in casa.

Con la morte del testatore, gli eredi devono innanzitutto effettuare la dichiarazione di successione entro 1 anno, la quale tuttavia rileva ai soli fini fiscali. Dopodiché, potranno procedere alla pubblicazione del testamento tramite notaio con conseguente trascrizione del passaggio di proprietà – a cura del notaio stesso – nei pubblici registri immobiliari.

Come visto, anche in questo caso la figura del notaio emerge comunque. In verità però c’è anche la possibilità di rinviare tale passaggio. Se infatti c’è l’accordo di tutti gli eredi, è possibile evitare la pubblicazione del testamento limitandosi a effettuare una semplice voltura catastale della proprietà dell’immobile presso il catasto.

Tuttavia è bene sapere che, nel momento in cui il figlio vorrà, a sua volta, vendere o donare la casa, sarà necessario un doppio atto notarile: il primo per trascrivere il passaggio di proprietà dal padre al figlio e il secondo dal figlio al terzo. Questo perché, nei Registri Immobiliari, devono essere presenti le trascrizioni relative a tutti i passaggi di proprietà.

Come donare una casa al figlio con la separazione

Nell’ambito di un giudizio di separazione consensuale tra marito e moglie, è possibile concordare il passaggio di proprietà tra il padre e il figlio come attuazione dell’accordo stesso. In tal caso non è necessario l’atto notarile, poiché il giudice che convalida il verbale è già un pubblico ufficiale. Inoltre, la Cassazione ha chiarito che tali atti non sono soggetti ad imposte come invece quelli notarili.

La procedura, però, per quanto concordata, richiede l’assistenza di almeno un avvocato. La sentenza di separazione andrà poi trascritta nei pubblici registri immobiliari.