Le novità sono essenzialmente tre:
– estensione da 18 mesi a 2 anni del termine per trasferire la residenza nel Comune in cui è situato l’immobile acquistato;
– estensione da 1 a 2 anni del termine per riacquistare un’abitazione dopo aver alienato, prima del compimento del quinquennio, quella acquistata con le agevolazioni prima casa;
– estensione da 1 a 2 anni del termine per riacquistare un’abitazione al fine della fruizione del credito d’imposta.
La disposizione contiene inoltre una clausola di applicazione ai precedenti acquisti e alle precedenti alienazioni, subordinata al mancato decorso dei termini previgenti alla data di entrata in vigore della legge.
Termine di alienazione dell’immobile prima casa preposseduto
La legge di Bilancio 2025 non aveva, invece, modificato i termini per trasferire la residenza nel Comune in cui è situato l’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa (18 mesi) e per l’acquisto di un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale, dopo l’alienazione, entro il quinquennio, dell’immobile acquistato con i benefici prima casa.
Trasferimento della residenza
La nuova disciplina estende il termine per il trasferimento della residenza nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa portandolo da 18 mesi a 2 anni.
Estensione da uno a 2 anni del termine per il riacquisto dopo la vendita infraquinquennale
In caso di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici prima casa, prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, si decade dal beneficio e sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, con gli interessi di mora, nonché una sanzione amministrativa pari al 30% delle stesse imposte.
Se si tratta di cessioni soggette all’IVA, l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate presso cui sono stati registrati i relativi atti deve recuperare nei confronti degli acquirenti la differenza fra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata, nonché irrogare la sanzione amministrativa, pari al 30 per cento della differenza medesima.
La disposizione inserita nel Ddl di Bilancio 2027 estende il termine per la riacquisto di altro immobile, in caso di vendita infraquinquennale, da 1 a 2 anni dall’alienazione.
La modifica consente pertanto al contribuente che vende anticipatamente l’abitazione agevolata di disporre di un periodo più lungo per acquistare un’altra abitazione principale, evitando il recupero delle imposte risparmiate sul primo acquisto.
La disposizione proposta, dunque, coordina i termini previsti per il riacquisto di una abitazione principale in caso di vendita infraquinquennale dell’immobile acquistato con i benefici prima casa, con il termine previsto per la vendita dell’immobile preposseduto, in caso di acquisto di ulteriore fabbricato prima casa.
Due anni per riacquistare un’abitazione al fine di fruire del credito d’imposta.
Attualmente, il credito spetta se il nuovo acquisto avviene entro 1 anno dall’alienazione della precedente abitazione.
La manovra 2027 estende anche questo termine a 2 anni dall’alienazione.
Il credito continua a essere riconosciuto:
– fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’IVA corrisposta per il precedente acquisto agevolato;
– senza poter eccedere l’imposta di registro o l’IVA dovuta per il nuovo acquisto.
Viene confermato che il credito d’imposta può essere portato in diminuzione dall’imposta di registro dovuta sull’atto di acquisto agevolato che lo determina, ovvero, per l’intero importo, dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, ovvero può essere utilizzato in diminuzione dell’IRPEF dovuta in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto. Il credito può altresì essere utilizzato in compensazione ma, in ogni caso, non dà luogo a rimborsi.
Decorrenza e disciplina transitoria
Il disegno di legge di Bilancio 2027 contiene una disposizione transitoria che recepisce legislativamente l’orientamento dell’Agenzia delle Entrate espresso in occasione della modifica del 2024.
La norma, infatti, prevede che le modifiche si applichino anche ai rapporti già in essere, vale a dire agli acquisti e alle alienazioni effettuati prima dell’entrata in vigore della legge, a condizione che, a tale data, non siano ancora decorsi i termini previgenti.
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Ad esempio In caso di acquisto effettuato da 15 mesi (alla data del 31 dicembre 2026), senza avere ancora trasferito la residenza, il termine viene esteso a 2 anni. In caso di vendita infraquinquennale effettuata da 8 mesi, senza avere ancora riacquistato un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale, il termine per il riacquisto viene esteso a 2 anni dalla vendita. |
Confronto tra disciplina vigente e modifiche proposte
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Fattispecie
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Disciplina vigente |
Ddl Bilancio 2027 |
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Trasferimento della residenza nel Comune in cui è situato l’immobile acquistato |
18 mesi dall’acquisto |
2 anni dall’acquisto
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Rivendita dell’immobile preposseduto acquistato con le agevolazioni prima casa |
2 anni dall’acquisto |
Nessuna modifica |
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Riacquisto di un’abitazione da destinare a propria abitazione principale, dopo la vendita infraquinquennale della precedente abitazione agevolata |
1 anno dall’alienazione
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2 anni dall’alienazione |
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Credito d’imposta per il riacquisto di una nuova abitazione dopo la vendita della precedente abitazione agevolata |
1 anno dall’alienazione |
2 anni dall’alienazione |
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