Cedolare secca sulle locazioni commerciali alla prova dell’inflazione. La prospettiva di una nuova corsa al rialzo dell’indice dei prezzi al consumo potrebbe infatti influire sulle decisioni dei locatori che potrebbero scegliere di non aderire alla cedolare al 21%, prevista nella Manovra di bilancio, per non perdere la chance di aggiornare i canoni di locazione sulla base della variazione Istat annuale.
Il test di convenienza fiscale sarà decisivo per orientare le scelte dei proprietari che dovranno decidere se aderire o meno alla tassazione forfettaria.
Perché nell’orizzonte temporale delle locazioni commerciali (6 anni più 6) con le prospettive di un’inflazione galoppante, le perdite potrebbero essere rilevanti.
Due esempi sulla cedolare 2019
Confedilizia ha provato a fare due calcoli sulla base dell’esperienza concreta di alcuni contratti di locazione commerciali stipulati nel 2019 quando la legge di bilancio dell’epoca (legge n.145/2018) introdusse in via sperimentale una cedolare molto simile a quella inserita nella Manovra di quest’anno: imposta sostitutiva al 21% sui redditi di locazione degli immobili ad uso commerciale classificati in categoria catastale C/1. Nel 2019 la superficie massima era di 600 metri quadri, questa volta è stata limitata a 200 con l’obiettivo di privilegiare le locazioni di piccoli negozi e botteghe.
Chi sette anni fa ha stipulato contratti utilizzando quella chance e ha mantenuto il regime fiscale agevolato, osserva Confedilizia, ha subìto perdite (in termine di mancati incassi per il canone di locazione) per oltre 22.415 euro. E’ il caso di un proprietario che abbia affittato con cedolare a marzo 2019 un locale commerciale a Roma con canone mensile di 3.200 euro. Rispetto al canone che in tutti questi anni è rimasto fermo a causa dell’opzione per la cedolare, il canone potenziale che avrebbe incassato grazie agli adeguamenti Istat sarebbe via cresciuto fino ad arrivare a 3.679 euro. Il tutto per effetto di una correzione Istat che è arrivata al 4,8% nel 2022 e al 5,55% nel 2023 e che si stima si fermi all’1,13% fino a febbraio 2027.
Nel caso di un immobile più piccolo con canone più ridotto (1.100 euro mensili) affittato sempre a Roma a luglio 2019, la perdita sofferta in questi anni dal locatore ammonta a 8.485 euro. Il canone rivalutato sarebbe infatti cresciuto fino a 1.255 euro a giugno 2026 con la prospettiva di crescere ancora fino a 1.281 euro a giugno 2027.
Quindi chi in questi anni, sfruttando l’esperimento di cedolare del 2019, ha subito optato per la tassazione forfettaria sembrerebbe averci rimesso a causa dell’inflazione. Il condizionale è ovviamente d’obbligo perché, non aderendo alla cedolare, il reddito da locazione non viene tassato separatamente ma va a gonfiare l’Irpef complessiva del proprietario. E quindi è necessaria una valutazione caso per caso.
La cedolare 2027
La cedolare disegnata dalla Manovra contiene un elemento di novità in più: la riduzione dell’aliquota al 10% per gli immobili commerciali ubicati nei comuni capoluogo di città metropolitane (Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Messina, Milano, Napoli, Palermo, Reggio Calabria, Roma, Sassari, Torino e Venezia). Un elemento di forte convenienza di cui è consapevole lo stesso legislatore al punto che nella relazione di accompagnamento alla Manovra si stima che “tutti i locatori di immobili commerciali nei capoluoghi di città metropolitane abbiano convenienza ad optare per la cedolare con aliquota del 10 per cento”.
Per quanto riguarda la cedolare al 21 per cento invece la relazione stima che circa l’85 per cento dei percettori di reddito da locazione di immobili ad uso non residenziale avrebbe una potenziale convenienza a optare per il regime della cedolare secca, in quanto tali redditi, in Irpef, sarebbero assoggettati ad un’aliquota marginale media superiore al 21 per cento.
Complessivamente l’impatto in termini di minor gettito della cedolare viene stimato in 156,9 milioni di euro annui frutto di un recupero di gettito da cedolare pari a +130,2 milioni di euro, una perdita di gettito IRPEF pari a -250,0 milioni di euro, cui si aggiungono, rispettivamente, -16,4 milioni di euro e -5,7 milioni di euro di addizionale regionale e comunale, nonché una perdita di gettito di -15,0 milioni di euro di imposta di registro e bollo.
Le possibili correzioni
La doverosa analisi di convenienza economica ovviamente non inficia il giudizio complessivamente positivo della Confederazione presieduta da Giorgio Spaziani Testa su una misura attesa da tempo e peraltro prevista nella delega fiscale del 2023. La cedolare sulle locazioni commerciali resta una chance per favorire l’incontro fra domanda e offerta di locali in affitto. Una corrispondenza finora ostacolata, osserva Confedilizia, “da una tassazione reddituale e patrimoniale gravosa e penalizzante e da regole contrattuali vincolistiche, che occorrerebbe archiviare”. Anzi, l’auspicio dell’associazione è che la cedolare sia nel tempo estesa, anche grazie alle risorse che i nuovi contratti faranno confluire nelle casse dello Stato, a tutte le locazioni non abitative e ai rapporti in corso”.
La cedolare sui canoni concordati
L’altro pilastro degli interventi in Manovra in materia di cedolari sugli affitti riguarda i canoni concordati per le locazioni nei comuni ad alta tensione abitativa oppure colpiti da calamità naturali. Per questa tipologia di contratti l’aliquota della cedolare (oggi al 10%) scende al 5% con possibilità di arrivare addirittura all’1% se si affitta a giovani under 36. Per Confedilizia la misura rappresenta “la strada giusta per favorire l’aumento della disponibilità di case e la loro accessibilità”.
E, proprio partendo da questa esigenza, l’associazione chiederà, nelle audizioni sulla Manovra che stanno per iniziare alla Camera, che la cedolare con aliquota agevolata possa applicarsi ugualmente in tutto il territorio nazionale e non solo nei comuni ad alta tensione abitativa. Del resto, la riduzione dell’Imu del 25% per i contratti concordati è un beneficio previsto in tutta Italia. (riproduzione riservata)
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