#Finsubito news – Come comprare la prima casa? Passi, costi e quando fare il mutuo — GoMutuo Blog

Risposta rapida

La prima casa si compra in quest’ordine: budget, simulazione e pre-delibera della banca, proposta d’acquisto, compromesso, perizia e delibera, rogito. Il mutuo si chiede due volte: prima della proposta, per sapere quanto la banca ti presta, e dopo, con i documenti della casa, per averlo. La banca finanzia di norma fino all’80% del valore: il resto del prezzo e le spese escono dai tuoi risparmi, ed è lì che servono anni. I passaggi del solo mutuo, uno per uno, sono nella guida su come richiedere un mutuo.

Quali sono i passi per comprare la prima casa, in ordine?

1. Budget. Quanto mutuo regge il tuo stipendio e quanti risparmi servono per anticipo e spese.
2. Simulazione e pre-delibera. Prima che tu firmi qualcosa, la banca valuta il tuo profilo e ti dice fino a quanto presterebbe.
3. Proposta d’acquisto. Prezzo, caparra e una clausola che la lega al mutuo.
4. Compromesso. Il contratto preliminare, da registrare entro 30 giorni.
5. Perizia e delibera. Un perito stima la casa, la banca delibera e ti consegna l’offerta vincolante.
6. Rogito. Dal notaio firmi compravendita e mutuo e paghi saldo, imposte e notaio.
7. Residenza. Per le agevolazioni prima casa va portata nel Comune della casa entro 18 mesi, se non ci risiedi e non ci svolgi già la tua attività, anche senza compenso. L’impegno a trasferirla va scritto nell’atto di acquisto, a pena di decadenza.

Quanto puoi spendere per la prima casa?

Il prezzo massimo lo fissano la rata che lo stipendio regge e i risparmi che coprono anticipo e spese. Sulla rata, il 30% del reddito netto è la soglia prudenziale e il 33% la prassi (la guida della Banca d’Italia, più prudente, parla di «un terzo» del reddito disponibile, cioè al netto delle spese fisse); il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del reddito netto, per alcune di più con redditi alti.

Con 2.000 € netti la rata al 33% è di 660 €: in 25 anni a tasso fisso, al TAN del 3,65% (IRS a 25 anni al 3,346% il 4 novembre 2026, fonte ICE Swap Rate, più uno spread stimato dello 0,30%), ripaga un mutuo di circa 129.741 €. Se è l’80% del prezzo, la casa costa 162.177 €, con 32.435 € di anticipo. Se la perizia vale meno del prezzo l’anticipo cresce, come spiega la guida su quanto anticipo serve per un mutuo. Per il tuo caso, la simulazione gratuita di GoMutuo ti dice in 6 minuti quanto puoi chiedere e quale rata regge il tuo reddito.

Quanti anni servono per comprare casa?

Per la casa più cara che il tuo stipendio regge servono circa 15 anni e 1 mese di risparmio se metti da parte il 10% dello stipendio, 10 anni e 1 mese con il 15% e 7 anni e 7 mesi con il 20%. Con questi conti lo stipendio quasi non conta: chi guadagna di più regge una casa più cara e deve mettere da parte di più, nella stessa proporzione. Vale se la rata concessa è il 33% del netto per tutti: con stipendi bassi molte banche concedono meno, perché controllano che resti una somma minima per vivere, e con redditi alti alcune vanno oltre.

Il conto è anni = (anticipo + imposte) ÷ (risparmio al mese × 12). Con 2.000 € netti servono 32.435 € di anticipo, 3.344 € di imposte sull’atto e 324 € di sostitutiva sul mutuo, cioè 36.103 €; con 300 € al mese, il 15% dello stipendio, sono 121 mesi.

Le ipotesi: compri da solo, da un privato, con i requisiti prima casa e senza altri finanziamenti; imposte calcolate sul prezzo, perché la rendita catastale non la conosciamo (con il prezzo-valore si pagano sul valore catastale: se è più basso del prezzo, scendono); risparmi senza interessi, stipendio e prezzi fermi. Il mutuo è quello calcolato sopra: rata al 33% dello stipendio, 25 anni a tasso fisso, 80% del prezzo, con una perizia che lo conferma; e i risparmi partono da zero. Notaio, agenzia, perizia e istruttoria vengono dai preventivi: con 300 € al mese, ogni 1.000 € in più sono poco più di 3 mesi. Come stimiamo rata, tasso e casa è spiegato in come facciamo i calcoli.

Che cosa accorcia l’attesa:

• Una casa meno cara: per una da 120.000 €, con 300 € al mese, bastano 7 anni e 6 mesi.
• In due, con due stipendi da 2.000 € e il 15% da parte ciascuno, la casa da 162.177 € arriva in 5 anni e 1 mese.
• Con il Fondo Consap, se rientri nelle categorie, non hai altre case e la banca finanzia tutto il prezzo, la garanzia può togliere l’anticipo: restano le imposte, circa 3.019 € (11 mesi), più i preventivi. Ma la casa è quella da 129.741 € che il mutuo copre.
• Con l’anticipo del TFR: dopo almeno otto anni con lo stesso datore di lavoro puoi chiederne, una sola volta, fino al 70% per comprare la prima casa, tua o dei figli (art. 2120 del codice civile). Ogni anno il datore deve accogliere le domande solo fino al 10% di chi ne ha diritto e al 4% dei dipendenti, salvo condizioni migliori del contratto collettivo o di un accordo individuale. Se il TFR va a un fondo pensione valgono altre regole: dopo otto anni di iscrizione, fino al 75% della posizione, con una ritenuta del 23% sulla parte non ancora tassata (D.Lgs. 252/2005, art. 11).

Quando chiedere il mutuo: prima o dopo la proposta?

La pre-delibera prima della proposta, la domanda vera e propria dopo, con i documenti della casa. La pre-delibera è il primo sì della banca sul tuo profilo: non la vincola, perché la casa non l’ha ancora vista, ma ti dice su che cifra contare quando tratti. È un passaggio di prassi: l’impegno della banca arriva con l’offerta vincolante, dopo la delibera. Come si chiede è nella guida alla pre-delibera del mutuo.

Per la pre-delibera servono di solito le ultime 2 o 3 buste paga, l’ultima CU e gli estratti conto ufficiali degli ultimi 3 mesi (6 per autonomi e soci) di tutti i conti su cui passano entrate e spese. La garanzia Consap non si chiede a Consap: per la scheda del Fondo la domanda va a una banca aderente all’iniziativa, «contestualmente alla domanda di mutuo». Il modulo di Consap chiede l’indirizzo della casa: per questo di solito la domanda si fa dopo la proposta accettata, insieme a quella del mutuo. I tempi li fissa la banca: per la guida della Banca d’Italia «sono indicati nel Foglio contenente le Informazioni generali». Le stime di prassi per ogni fase sono nella guida ai tempi dalla domanda di mutuo al rogito.

Proposta e compromesso: che cosa firmi e che cosa paghi?

La clausola sul mutuo conviene scriverla già nella proposta: la legge non la impone, ma così, se la banca dice di no, il contratto resta senza effetti. Se però nel contratto ti eri impegnato a presentare la domanda entro una data e non l’hai fatto, la condizione si considera avverata e resti obbligato a comprare (art. 1359 del codice civile). Se nella proposta ti obblighi a tenerla ferma fino a una data, prima di quel giorno non puoi ritirarla (art. 1329 del codice civile). L’importo della caparra si concorda.

Il compromesso, cioè il contratto preliminare, non è obbligatorio: per la guida dell’Agenzia delle Entrate sull’acquisto della casa si firma, per esempio, «quando non è possibile la vendita immediata, perché l’acquirente è in cerca di un mutuo». Va registrato entro 30 giorni con 200 € di imposta di registro, il bollo e, per i preliminari dal 2025, lo 0,5% di caparra e acconti non soggetti a IVA, che si scala dall’imposta del rogito. Anche la proposta accettata si registra, con le stesse imposte, quando basta da sola a concludere un preliminare.

Quanto costa comprare la prima casa oltre al prezzo?

Da un privato, con i requisiti prima casa, paghi il registro del 2% (minimo 1.000 €) e 50 € ciascuna di ipotecaria e catastale. Da un’impresa con IVA paghi l’aliquota del 4% e 200 € ciascuna di registro, ipotecaria e catastale, oltre al bollo e alle tasse ipotecarie, voltura compresa. L’Agenzia delle Entrate parla di «imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (invece che 9%)», e da un privato, se lo chiedi nell’atto, si paga sul valore catastale invece che sul prezzo (il prezzo-valore). Sul mutuo c’è l’imposta sostitutiva: lo 0,25%, il 2% per le case senza i requisiti prima casa, o con i requisiti non dichiarati nell’atto di mutuo.

Notaio, agenzia, perizia e istruttoria non hanno una cifra di legge: per l’art. 9 del D.L. 1/2012 il compenso del notaio va reso noto prima, «obbligatoriamente, in forma scritta o digitale», con un preventivo. Il conto sul tuo caso lo fa il calcolatore delle spese per la prima casa.

Le agevolazioni valgono se la casa non è di categoria A/1, A/8 o A/9 e sta nel Comune dove risiedi, dove porti la residenza entro 18 mesi o dove svolgi la tua attività, anche senza compenso. Inoltre nello stesso Comune non devi avere un’altra casa tutta tua o in comunione con il coniuge, e in Italia nessun’altra comprata con le agevolazioni, salvo venderla entro due anni. Se poi la casa è la tua abitazione principale, detrai il 19% degli interessi del mutuo, su un massimo di 4.000 € l’anno.

Perizia, delibera e rogito: l’ultimo tratto

La banca fa stimare la casa, delibera e ti consegna l’offerta vincolante con la bozza del contratto. Secondo la guida della Banca d’Italia, in generale la banca concede un importo «che non supera l’80% del valore dell’immobile stabilito in base alla perizia»: se la perizia vale meno del prezzo, la differenza la metti tu. Sull’offerta l’art. 120-novies del Testo unico bancario ti dà «un periodo di riflessione di almeno sette giorni per confrontare le diverse offerte di credito sul mercato», ma puoi accettare anche prima.

Al rogito si firmano compravendita e mutuo e si pagano saldo, imposte e notaio, che puoi scegliere tu. I soldi della banca possono arrivare dopo: la stessa guida avverte che «Il mutuo di solito non viene erogato il giorno della firma del contratto ma solo dopo alcuni giorni».

Alcuni casi particolari

• Under 36, giovani coppie, genitori soli con figli minori. Il Fondo Consap è riservato «esclusivamente» alle categorie della legge 147/2013, che comprende anche i conduttori di alloggi IACP, e a quelle aggiunte dopo: famiglie numerose, persone con disabilità grave e alcuni familiari conviventi. Garanzia del 50%; 80% con ISEE fino a 40.000 € e mutuo oltre l’80% del prezzo, oneri accessori compresi (per le persone con disabilità grave e i familiari ammessi basta l’ISEE); mutuo fino a 250.000 €. Le esenzioni fiscali per gli under 36 valevano per gli atti fino al 2023, o al 2024 con un preliminare registrato entro il 2023: il quadro di oggi è nella guida alle agevolazioni sul mutuo prima casa.
• Compri dal costruttore. Se vende entro cinque anni dalla fine dei lavori (o anche dopo, per sua scelta), paghi l’IVA sul prezzo al posto del registro proporzionale, quindi più imposte. Se la casa è da costruire, la Banca d’Italia raccomanda di verificare che la fideiussione sulle somme che versi «sia rilasciata da banche, compagnie di assicurazione o altri soggetti abilitati». La fideiussione è un obbligo del costruttore, come la polizza decennale da consegnarti al rogito (D.Lgs. 122/2005, artt. 2 e 4). Se il permesso di costruire è stato chiesto dopo il 16 marzo 2019, il preliminare va fatto dal notaio (art. 6). Le tutele, una per una, sono nella guida all’acquisto dal costruttore.
• Hai già una casa. Se l’hai comprata con le agevolazioni, le riavrai sulla nuova vendendo la vecchia entro due anni; se nello stesso Comune ne hai una avuta senza agevolazioni, sulla nuova non spettano. Per il Fondo Consap, invece, alla domanda di mutuo non devi avere altre case, anche all’estero, salvo quelle ereditate e date in uso gratuito a genitori o fratelli.
• Hai la partita IVA. Per il mutuo di solito servono alcuni anni di attività, spesso tre.