Il mercato asiatico dei fondi di investimento immobiliare sta entrando in una nuova fase di crescita, con un valore complessivo di quasi 280 miliardi di dollari.
L’Asia genera centinaia di miliardi di dollari dagli immobili in affitto.
Secondo il rapporto Asia REIT Market Insight 2025-2026 pubblicato da Cushman & Wakefield a settembre, al 31 marzo l’Asia contava 289 fondi di investimento immobiliare attivi in 10 mercati analizzati, con una capitalizzazione di mercato totale di 279,4 miliardi di dollari, in aumento del 18% rispetto alla fine del 2024.
Il Giappone è in testa con 101,4 miliardi di dollari, seguito da Singapore con 76,7 miliardi di dollari e dalla Cina continentale con 32,1 miliardi di dollari. L’India si è affermata come un mercato in rapida crescita, con la capitalizzazione dei REIT aumentata del 62% a 17,7 miliardi di dollari, superando per la prima volta Hong Kong (Cina) e classificandosi al quarto posto in Asia.
In particolare, lo sviluppo dei REIT sta cambiando il modo in cui vengono raccolti i capitali nel settore immobiliare. Invece di investire direttamente centinaia o migliaia di miliardi di VND per possedere un edificio per uffici, un centro commerciale o un hotel, gli investitori possono contribuire con capitali acquistando quote di un fondo. Il fondo utilizza il capitale raccolto per investire, possedere o sfruttare attività che generano reddito, e poi distribuisce i profitti agli investitori secondo le normative vigenti.
Per i proprietari immobiliari, questo modello crea un canale per recuperare il capitale investito negli immobili completati e operativi, anziché dover attendere la vendita dell’intera proprietà o continuare a chiedere prestiti alla banca.
Singapore ne è un esempio lampante. Secondo Cushman & Wakefield, solo nel 2025 le società immobiliari quotate in borsa nel Paese hanno completato 21 acquisizioni di asset per un valore complessivo di 8,8 miliardi di dollari di Singapore. Gli investimenti si sono concentrati su data center, immobili commerciali, uffici e strutture logistiche.
Il Marina Bay Financial Centre di Singapore è un complesso commerciale e direzionale con partecipazioni detenute da REIT (Real Estate Investment Trust) (Foto: The Asset).
In Cina , il mercato dei REIT (Real Estate Investment Trust) si è inizialmente concentrato principalmente su infrastrutture come autostrade, parchi industriali, magazzini ed energia. Entro la fine del 2025, il Paese continuerà a sperimentare i REIT immobiliari commerciali, espandendo l’offerta per includere uffici, centri commerciali, hotel e complessi commerciali.
Il nuovo meccanismo permette ai proprietari di raccogliere capitali dagli asset operativi per investire, ristrutturare i propri portafogli o rimborsare i debiti entro i limiti consentiti dalla legge .
Una caratteristica comune a questi mercati è che il valore degli immobili non si basa solo sul loro potenziale di apprezzamento futuro, ma anche sul reddito da locazione effettivo, sulla qualità degli inquilini e sull’efficienza della gestione immobiliare.
Tre colli di bottiglia nel mercato dei fondi immobiliari.
Nel dicembre 2015, Techcom Capital, una società di gestione fondi, ha lanciato il Techcom Vietnam Real Estate Investment Fund (TCREIT), con un capitale iniziale previsto di 50 miliardi di VND. Il fondo è stato costituito e ha raccolto capitali nel 2016, e successivamente i suoi certificati sono stati negoziati in borsa con il simbolo FUCVREIT.
Tuttavia, a più di un decennio dal lancio del primo prodotto, la portata operativa di questo modello rimane limitata. Secondo il rapporto sull’attività di investimento per ottobre 2026 pubblicato da Techcom Capital il 6 novembre, il patrimonio totale di TCREIT alla fine di ottobre ha raggiunto circa 45,3 miliardi di VND, con 373 investitori.
In particolare, circa il 76,08% del patrimonio complessivo del fondo è investito in azioni quotate, principalmente di società immobiliari come Kinh Bac, Nam Long, Vinhomes e Khang Dien. La parte restante è investita in depositi bancari. Attualmente, il portafoglio non comprende alcun immobile di proprietà diretta del fondo.
Ciò evidenzia una differenza significativa tra le effettive operazioni delle TCREIT e il modello REIT, che possiede direttamente edifici, centri commerciali o strutture ricettive per generare flussi di cassa in molteplici mercati internazionali.
Una delle condizioni chiave per lo sviluppo dei REIT è la disponibilità di un patrimonio sufficiente a generare un flusso di cassa stabile.
A differenza delle società di sviluppo immobiliare, che in genere recuperano il capitale attraverso la vendita di appartamenti, terreni o altri prodotti immobiliari, i REIT investono direttamente in immobili da gestire e devono concentrarsi su flussi di entrate a lungo termine derivanti da affitti e attività operative. Ciò richiede immobili con documentazione legale chiara, tassi di occupazione adeguati, contratti di locazione trasparenti e costi operativi prevedibili.
Il secondo ostacolo risiede nell’entità del capitale e nei requisiti di gestione. Un fondo che desidera possedere direttamente grattacieli, centri commerciali o magazzini potrebbe aver bisogno di un capitale considerevole, oltre a dover soddisfare i requisiti di valutazione indipendente, gestione patrimoniale, supervisione e trasparenza.
Il terzo ostacolo riguarda la base di investitori. I REIT sono generalmente adatti a investitori che cercano un reddito a lungo termine dagli asset, ma devono anche accettare la volatilità dei prezzi delle quote del fondo, i rischi del mercato degli affitti e la liquidità.
Opportunità derivanti da nuovi orientamenti politici
Un importante sviluppo di quest’anno è l’inclusione, da parte del governo, dello sviluppo di fondi di investimento immobiliare nel suo programma di riforma del mercato finanziario.
Gli immobili a reddito in gestione rappresentano una delle classi di attivi che potrebbero essere studiate per la mobilitazione di capitali a lungo termine attraverso il modello del fondo di investimento immobiliare (Foto: Nam Anh).
La Decisione 1413/QD-TTg del 27 luglio, che approva il Piano di Riforma Globale per il Mercato Finanziario del Vietnam fino al 2045, stabilisce il compito di rivedere le normative sovrapposte tra le leggi sui titoli, sulla proprietà terriera, sull’edilizia abitativa e sul settore immobiliare al fine di creare le condizioni per lo sviluppo di nuovi prodotti finanziari, compresi i fondi di investimento immobiliare.
Il piano mira inoltre a incoraggiare i fondi a fornire investimenti a lungo termine nel settore immobiliare e nelle infrastrutture, e a valutare la possibilità di consentire alle compagnie di assicurazione di effettuare investimenti a lungo termine nei REIT (Real Estate Investment Trust) nel periodo 2028-2029.
Tuttavia, con i meccanismi adeguati, edifici adibiti a uffici, centri commerciali, centri logistici, hotel o immobili in affitto, se operativi, possono diventare beni preziosi per i fondi di investimento a lungo termine.
Ciò non solo offre un ulteriore canale di investimento per i privati, ma può anche aiutare le imprese a liberare capitale immobilizzato in attività esistenti, ridurre la dipendenza dal credito bancario e reinvestire in nuovi progetti.
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