La società locatrice di un bene immobile otteneva un decreto ingiuntivo per canoni non pagati per oltre 75 mila euro; la conduttrice proponeva opposizione eccependo la nullità del contratto locatizio per vizio di forma e mancata registrazione e chiedeva, in via riconvenzionale, la ripetizione dei canoni pagati per oltre 1 milione di euro.
In caso di occupazione sine titulo, l’indennità a cui ha diritto il proprietario del bene coincide con i canoni pattuiti e percepiti in esecuzione del contratto nullo?
La Corte di Cassazione, Sezione III, con l’ordinanza 8 agosto 2026, n. 24561 (testo in calce), ricorda che il conduttore ha diritto di chiedere la ripetizione di quanto versato in esecuzione di un contratto nullo (ex art. 2033 c.c.) e, del pari, il locatore ha diritto ad eccepire la sussistenza di un ingiustificato arricchimento (ex art. 2041 c.c.). Tuttavia, il valore del credito del proprietario non coincide con la determinazione del canone che le parti avevano concordato con il contratto nullo; al contrario, si rende necessaria una valutazione oggettiva dell’utilità conseguita, «entro i limiti della diminuzione patrimoniale subita dall’esecutore della prestazione resa in virtù del contratto invalido». In altre parole, secondo gli ermellini, occorre indagare «sul valore della controprestazione dalla conduttrice comunque fruita, cioè a dire sull’entità della diminuzione patrimoniale effettivamente subita dalla parte concedente il bene, da quantificarsi in base ad una valutazione oggettiva e non in forza della determinazione fattane dalle parti con il contratto nullo».
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La vicenda
Una società conduttrice di un immobile veniva condannata in via monitoria al pagamento a favore della società proprietaria del bene della somma di circa 75 mila euro a titolo di canoni di locazione non pagati. La società ingiunta dispiegava opposizione ex art. 645 c.p.c. eccependo la nullità del contratto locatizio per difetto di forma scritta e di registrazione e, in via riconvenzionale, chiedeva la restituzione di circa 1 milione di euro versati – come canoni – in esecuzione di un contratto nullo. La società immobiliare opposta si difendeva chiedendo, in via subordinata, la debenza delle somme a titolo di ingiustificato arricchimento.
In primo grado, veniva dichiarata la nullità del contratto di locazione e veniva revocato il decreto ingiuntivo; veniva respinta la domanda riconvenzionale dell’opponente e l’opposta era condannata alla refusione delle spese di lite. In secondo grado, in parziale riforma della sentenza di prime cure, venivano compensate le spese.
Si giungeva così in Cassazione.
Il principio di specificità nel ricorso per cassazione
Tra le varie censure, la ricorrente lamenta che l’eccezione riconvenzionale di ingiustificato arricchimento non sia mai stata sollevata dalla società opposta e che la decisione gravata abbia deciso sulla base di un’eccezione non rilevabile d’ufficio.
Tale censura risulta inammissibile per inosservanza del principio di specificità.
La deduzione di errores in procedendo, che legittimano il giudice di legittimità ad esercitare l’esame degli atti del giudizio di merito, postula l’ammissibilità della censura alla luce del principio di specificità. Si tratta del principio secondo cui «il giudice di legittimità deve essere messo nelle condizioni di comprendere l’oggetto della controversia ed il contenuto delle censure senza dover scrutinare autonomamente gli atti di causa» (Cass. 8117/2022 citata da Cass. 29350/2023). L’art. 366 c. 1 numeri 4 e 6 c.p.c. richiede, ai fini dell’ammissibilità, “la chiara e sintetica esposizione dei motivi per i quali si chiede la cassazione, con l’indicazione delle norme di diritto su cui si fondano” nonché “la specifica indicazione, per ciascuno dei motivi, degli atti processuali, dei documenti […] sui quali il motivo si fonda e l’illustrazione del contenuto rilevante degli stessi”. Le succitate disposizioni, interpretate anche alla luce della giurisprudenza della Corte EDU (sent. 28.10.2021), esigono la trascrizione degli atti processuali (nelle parti di interesse) e dei documenti richiamati (in relazione ai quali si esclude la necessità di un’integrale riproduzione), «in guisa da contemperare il fine legittimo di semplificare (e non già pregiudicare) lo scrutinio del giudice di legittimità e, allo stesso tempo, garantire la certezza del diritto e la corretta amministrazione della giustizia, salvaguardando la funzione nomofilattica della Corte» (Cass. 6524/2023; Cass. 8117/2022; Cass. 3612/2022).
La ricorrente non ha adempiuto al suddetto onere allegativo, infatti, nel ricorso risulta omessa la riproduzione del contenuto della comparsa di costituzione della società opposta nel giudizio di primo grado; in tal modo, i giudici di legittimità non possono avere contezza delle modalità e degli esatti termini con cui la questione era stata proposta in sede di merito. L’omessa allegazione non può essere “surrogata” dal mero richiamo nel ricorso e nell’allegazione ad esso della comparsa di costituzione de qua, con invito alla Corte a prenderne visione. Così facendo, infatti, «si finisce per attribuire al giudice di legittimità un (improprio e non previsto) compito di individuare, attraverso la ricerca nell’ambito degli atti di causa, gli argomenti integranti la violazione delle norme prospettate con i motivi in disamina».
Occupazione sine titulo e azione di ingiustificato arricchimento
Tra le varie doglianze, la società ricorrente sostiene che l’occupazione senza titolo derivante dal difetto originario del titolo sia soggetta al generale regime della responsabilità aquiliana (art. 2043 c.c.) e non sia evocabile l’arricchimento senza causa (ex art. 2041 c.c.).
La Suprema Corte considera la censura infondata.
Gli ermellini chiariscono che l’occupazione senza titolo rappresenta un fatto illecito generatore di responsabilità extracontrattuale di cui può costituire la causa petendi. Parimenti, la detenzione di un immobile sulla base di un contratto nullo (ad esempio, una locazione come nella fattispecie in esame) è un fatto impeditivo della pretesa di ottenere la ripetizione di quanto versato a titolo di corrispettivo per il godimento del bene, giacché ciò integrerebbe un ingiustificato arricchimento a favore del fruitore e un depauperamento del concedente (Cass. 4849/1991; Cass. 3971/2019; Cass. 32696/2024).
Il proprietario del bene deve dimostrare la possibilità di godimento persa
La società fruitrice del bene immobile lamenta che la decisione gravata abbia attribuito rilievo al mero godimento dell’immobile da parte sua e non abbia verificato se la società proprietaria abbia dimostrato il pregiudizio arrecato alla concreta possibilità di godimento del bene.
La Suprema Corte considera fondata la doglianza.
Secondo la consolidata giurisprudenza (Cass. 20383/2016; Cass. 32696/2024), in caso di contratto di locazione poi rivelatosi nullo:
- il conduttore ex art. 2033 c.c. ha diritto di ripetere i canoni versati al locatore in esecuzione del contratto,
- il locatore ai sensi dell’art. 2041 c.c. può eccepire la sussistenza di un ingiustificato arricchimento, facendo valere un credito indennitario; tale credito deve essere liquidato «nei limiti della diminuzione patrimoniale subita nell’erogazione della prestazione e non in misura coincidente con il mancato guadagno che esso avrebbe potuto trarre dall’instaurazione di una valida relazione contrattuale».
Il valore del credito che il proprietario dell’immobile vanta nei confronti del soggetto che ha goduto del suo bene, benché in forza di un titolo poi rivelatosi nullo, non coincide con le pattuizioni e la determinazione del canone che le parti avevano concordato con il contratto nullo; al contrario, si rende necessaria una valutazione oggettiva dell’utilità conseguita, «entro i limiti della diminuzione patrimoniale subita dall’esecutore della prestazione resa in virtù del contratto invalido». Infatti, l’indennità prevista in materia di ingiustificato arricchimento dall’art. 2041 c.c. va liquidata:
- nei limiti della diminuzione patrimoniale subita dalla parte nell’erogazione della prestazione,
- e non in misura coincidente con il mancato guadagno che la stessa avrebbe potuto trarre dall’instaurazione di un valido rapporto contrattuale.
Conclusioni: necessario l’accertamento dell’entità della diminuzione patrimoniale
Secondo la Suprema Corte, la decisione gravata non si è attenuta ai principi sopra esposti, infatti, essa ha rigettato la domanda riconvenzionale di ripetizione delle somme versate in esecuzione di un contratto nullo solo sul rilievo del godimento del bene, ma non ha indagato «sul valore della controprestazione dalla conduttrice comunque fruita, cioè a dire sull’entità della diminuzione patrimoniale effettivamente subita dalla parte concedente il bene, da quantificarsi in base ad una valutazione oggettiva e non in forza della determinazione fattane dalle parti con il contratto nullo».
Per tutte le ragioni di cui in narrativa, viene accolta tale censura (il quinto motivo di ricorso), la sentenza impugnata viene cassata in relazione ad essa ed è disposto il rinvio, per nuovo esame della causa, alla Corte d’appello, in diversa composizione, che provvederà al compimento del suindicato accertamento.
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