Il 2027 sarà un anno “attraente” come punto d’ingresso nel mercato immobiliare italiano. Lo motivano il riprezzamento dei valori ancora in corso, la possibile emersione di situazioni di distress e una scarsità di prodotto che spingerà i canoni. È il messaggio emerso dalla call periodica di Coima con gli investitori. Sono intervenuti il fondatore e amministratore delegato Manfredi Catella, l’economista Komal Sri-Kumar, presidente di Sri-Kumar Global Strategies, e il Chief investment officer Gabriele Bonfiglioli. Secondo Catella, il riprezzamento è già avvenuto nella maggior parte dei segmenti, ma non ancora negli uffici, dove le transazioni sono state poche. Questo potrebbe aprire opportunità per le piattaforme radicate sul territorio e capaci di individuare e gestire asset in Italia.
Ad aprire l’incontro è stato il quadro macroeconomico segnato, secondo Sri-Kumar, da due sviluppi principali. Il primo è la vittoria dei Democratici alle elezioni di metà mandato negli Stati Uniti, con la sconfitta del presidente Donald Trump e del Partito repubblicano. Il secondo è l’allargamento degli spread europei rispetto alla Germania, con l’impennata dei rendimenti in Francia. L’economista ha evidenziato come l’amministrazione Trump non abbia avuto la capacità di riconoscere che la guerra con l’Iran stesse facendo salire petrolio e inflazione. Ha ricordato che il petrolio è sceso con decisione due giorni fa, dopo che il vicepresidente J.D. Vance ha definito il conflitto con l’Iran “un errore”. Ma resta incerto che la guerra possa fermarsi subito, anche perché Trump ha annunciato di volerla proseguire dopo il voto. Secondo Sri-Kumar il rendimento dei Treasury, salito nel 2026 fino a un picco del 5,3%, è sceso a circa il 4,8%. Resterà però elevato finché il deficit sarà così ampio: l’economista ha indicato un rapporto con il Pil vicino al 125% e oneri per interessi pari a 2.000 miliardi di dollari l’anno. Pesano anche la spesa per la guerra e i forti tagli fiscali ai redditi più alti.
Sul fronte della politica monetaria, Federal Reserve, Banca centrale europea e Banca del Giappone hanno fermato negli ultimi giorni i rialzi dei tassi per i timori sulla stabilità dei mercati obbligazionari. La Banca d’Inghilterra, invece, ha alzato il costo del denaro per la prima volta in tre anni e prevede nuovi rialzi nel 2027. Sri-Kumar ha definito quella francese una crisi “localizzata”, non una crisi dell’Eurozona. Il governo di Parigi non riesce a far passare il bilancio, stretto tra l’estrema destra di Marine Le Pen, indicata come favorita per l’Eliseo, e l’estrema sinistra di Jean-Luc Mélenchon, entrambe contrarie a compromessi. Per l’economista la Francia resterà in crisi, con proteste di piazza, almeno fino alle presidenziali di aprile e maggio 2027. Poi un nuovo governo dovrebbe avviare una politica fiscale più restrittiva. Nel frattempo la Bce, guidata dalla francese Christine Lagarde fino alla sua uscita prevista a febbraio, sarà molto cauta nell’alzare ancora i tassi, per non aggravare i problemi di Parigi. Il nodo di fondo dell’Europa resta il costo dell’energia: è salito con la guerra in Ucraina, è aggravato dal conflitto con l’Iran e ha fatto crescere l’inflazione anche in Italia.
Sull’Italia il giudizio dell’economista è positivo. Lo spread con il Bund è in calo, dopo che di recente era salito oltre i 120 punti base. Secondo Sri-Kumar il mercato ha capito che non si tratta di una replica della crisi del 2011-2012, ma del riflesso delle tensioni francesi e di una fuga verso la Germania come porto sicuro. Il Pil del terzo trimestre è positivo su base annua e piatto sul trimestre precedente: per l’economista è “una buona performance”, viste le turbolenze sui mercati globali. Inoltre, per Sri-Kumar, il deficit è destinato a scendere gradualmente nei prossimi anni.
Catella ha indicato come fondamentale positivo per il Paese la chiarezza dell’agenda delle priorità. L’agenda è stata tracciata dal PNRR su transizione energetica, digitalizzazione, infrastrutture e rigenerazione urbana e, a suo avviso, resterà valida anche dopo la sua scadenza, chiunque governi. Tra i passi indicati, ci sono il piano casa approvato a luglio, e le misure su data center e cloud sovrano. Ha citato anche l’acquisizione della maggioranza di TIM da parte di Poste Italiane e la candidatura italiana, con la Grecia, al bando europeo per 10 gigafactory. Le priorità, ha sottolineato, dovrebbero restare le stesse anche dopo le tre tornate elettorali del 2027: le comunali di Milano e Roma e le politiche. Sul credito, Catella ha descritto un quadro di stabilizzazione. L’assemblea del Monte dei Paschi del 29 ottobre ha indicato la strada di un’operazione straordinaria con Intesa Sanpaolo. Ne nascerebbe una combinazione tra Intesa, Mps e Mediobanca che porterebbe in Intesa il 13% di Generali, garantendo al Leone un azionariato stabile e italiano. Parte di Mps confluirebbe invece in Bper e quindi nel perimetro di Unipol. Catella ha ricordato poi che UniCredit prosegue sulla tabella di marcia su Commerzbank, mentre restano da chiarire i prossimi passi di Banco Bpm con Crédit Agricole. Il risultato, per Catella, è “un settore bancario molto solido”, che si combina con quello assicurativo.
Sul fronte operativo, Coima è vicina al primo closing del suo fondo value-add, a 400 milioni di euro con alcuni dei principali investitori globali. Il secondo closing è atteso nel secondo trimestre del 2027. Il fondo punta sulla riconversione di uffici obsoleti di grado B e C. Secondo le stime della società, a Milano ci sono 350.000 metri quadrati di stock da riposizionare, e ancora di più a Roma. Il Villaggio olimpico di Milano, convertito in studentato, è occupato all’80%. Il gruppo prepara inoltre una piattaforma di studentati che punta alla leadership in Italia con fino a 10.000 posti letto, di cui 5.000 già in pipeline tra posti assicurati e pre-identificati. Catella ha poi sottolineato il potenziale del risparmio privato. La ricchezza netta delle famiglie supera i 12.000 miliardi di euro, metà reale e metà finanziaria, con 1.500 miliardi fermi sui conti correnti. Solo lo 0,3% è investito nei mercati privati, contro una media occidentale del 3%: allinearsi significherebbe, in teoria, 100 miliardi di nuovi investimenti. Coima sta chiudendo con il family office Al Mirqab un’operazione a Milano da circa 1,3 miliardi e studia prodotti da lanciare il prossimo anno.
Bonfiglioli ha avvertito che inflazione persistente e rendimenti più alti manterranno elevati i cap rate più a lungo. La creazione di valore verrà quindi da asset management, crescita dei canoni e riposizionamento, più che dalla compressione dei rendimenti. Il primo segnale di ripresa, già visto in Spagna 18 mesi fa, è la liquidità. Dopo il record dello scorso anno, chiuso a circa 12 miliardi di investimenti, il 2026 è già a 10 miliardi e farà meglio. Nel terzo trimestre la maggioranza delle transazioni è stata chiusa da investitori internazionali, con fondi di private equity e hedge fund che aprono desk italiani. A Milano la vacancy degli uffici è intorno al 9%, ma nel Cbd e a Porta Nuova scende al 2% o meno ed è praticamente nulla per il grado A. Per l’assenza di nuovo prodotto, i canoni prime sono attesi verso i 1.000 euro al metro quadro nel centro storico e ben oltre i 900 euro a Porta Nuova. I prime yield, intorno al 4%, dovrebbero invece salire leggermente. Il punto ottimale per gli investitori resta il taglio da circa 100 milioni. Per asset più grandi la concorrenza cala e i rendimenti salgono, come per l’edificio Vetra, oltre 200 milioni con un rendimento del 5,5%.
Tra gli altri settori, Bonfiglioli ha indicato gli studentati come strategici. L’Italia non ha ancora una piattaforma nazionale e conta oltre 600.000 studenti fuori sede. Il tasso di copertura dei posti letto privati è del 4% e salirà appena sotto il 6% con i 12.000 posti in pipeline, contro una media europea del 15%. Nella logistica sono attesi un riprezzamento dei cap rate ma anche una crescita dei canoni poco sotto il 10% in tre anni, una stima “probabilmente prudente”. Il take-up è cresciuto del 50% sull’anno scorso, quando era stato frenato dallo stop and go legato ai dazi di Trump. Sui data center, la stretta regolatoria attesa negli Usa dopo la vittoria dei Democratici alla Camera e al Senato spingerà gli operatori americani verso l’Europa. A questo si aggiunge la ricerca di cloud nazionali, con Milano mercato emergente accanto alle piazze Flap-D e candidata a una delle oltre 7 gigafactory europee. Infine l’hospitality: l’Italia ha una penetrazione delle catene del 20%, la metà della Spagna, e molti hotel familiari a tre stelle in posizioni d’eccellenza. Questo offre un potenziale di consolidamento e riposizionamento anche per strutture medie e piccole. “Non ci aspettiamo una stabilizzazione del mercato, meno volatilità e tassi in discesa”, ha concluso Bonfiglioli. A suo avviso, tuttavia, si tratta di “un momento molto interessante” per costruire un portafoglio attraente, con meno concorrenza, prezzi migliori e opportunità dove c’è scarsità.
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