Affitti brevi, il piano Ue: nascono le zone «a stress abitativo», dove i comuni potranno mettere un tetto alle notti dei turisti

Dai tetti al numero di notti fino al divieto di nuovi affitti turistici; dai vincoli sull’utilizzo degli immobili alle restrizioni per chi acquista una seconda casa. La Commissione europea prepara un nuovo quadro normativo che potrebbe ampliare gli spazi di intervento di governi, Regioni e Comuni nelle zone dove il costo e la scarsità delle abitazioni hanno raggiunto livelli particolarmente critici.

Le regole sono contenute nella bozza dell’Affordable Housing Act, il regolamento europeo che il commissario all’Energia e all’Edilizia abitativa, Dan Jørgensen, dovrebbe presentare il 9 settembre. Il testo è ancora soggetto a modifiche: si tratta della versione predisposta per la consultazione interna tra i servizi della Commissione e non ancora della proposta formalmente adottata.

L’Unione europea non imporrà direttamente divieti agli affitti brevi. Il regolamento stabilirà però per la prima volta criteri comuni in base ai quali le autorità nazionali e locali potranno introdurre restrizioni, rendendole più facilmente compatibili con le libertà del mercato unico e potenzialmente più difficili da contestare davanti ai giudici.

Quando scatta lo stress abitativo

La prima condizione è che l’area interessata possa essere classificata come zona sotto stress abitativo. Secondo l’articolo 6 della bozza, dovranno essere soddisfatti contemporaneamente tre requisiti.

Il prezzo medio al quale vengono effettivamente vendute le abitazioni dovrà essere pari ad almeno otto volte il reddito disponibile mediano della popolazione residente. Il rapporto tra prezzi e redditi dovrà inoltre essere aumentato rispetto ai dieci anni precedenti. Infine, sulla base delle dinamiche demografiche e dell’andamento della domanda e dell’offerta, la situazione non dovrà apparire destinata a migliorare nei tre anni successivi.

La Commissione potrà modificare in futuro la soglia di otto attraverso un atto delegato, qualora l’evoluzione delle statistiche lo giustifichi. Le amministrazioni dovranno basare le proprie valutazioni su dati «oggettivi, trasparenti e verificabili».

La classificazione potrà riguardare un Comune, un’area metropolitana, un agglomerato, un quartiere o anche una porzione più piccola di territorio. Il perimetro dovrà però essere limitato a quanto strettamente necessario. Non sarà dunque sufficiente dichiarare genericamente che un’intera città è in emergenza se il problema risulta concentrato soltanto in alcuni quartieri.

Quali restrizioni saranno possibili

Nelle aree che rispettano questi criteri le amministrazioni potranno limitare l’accesso e l’offerta dei servizi di locazione breve. Il regolamento non contiene un elenco chiuso delle misure ammesse. Nei considerando cita però obblighi di autorizzazione e registrazione, vincoli urbanistici o di destinazione d’uso, tetti quantitativi e limitazioni territoriali.

L’ampiezza della formulazione non esclude, nei casi più gravi, la sospensione delle nuove autorizzazioni o il divieto dell’attività in una determinata zona. Prima di arrivare a un divieto assoluto, tuttavia, l’amministrazione dovrà verificare se lo stesso risultato possa essere ottenuto con un intervento meno restrittivo.

Non basterà neppure dimostrare l’esistenza dello stress abitativo. Per colpire gli affitti brevi, l’autorità dovrà provare con dati verificabili che queste locazioni abbiano avuto un effetto negativo sulla disponibilità o sull’accessibilità economica delle case per almeno i tre anni precedenti.

Le misure dovranno inoltre essere calibrate sulle forme di attività che, per dimensione, frequenza o carattere commerciale, hanno maggiori probabilità di sottrarre immobili al mercato residenziale. Nel mirino potranno quindi finire soprattutto i soggetti che gestiscono professionalmente più appartamenti, mentre dovrebbero essere maggiormente protetti i piccoli proprietari.

La prima casa non si tocca

Il regolamento stabilisce espressamente che le amministrazioni non potranno limitare gli affitti brevi effettuati dal proprietario nella propria abitazione principale. Bruxelles ritiene che l’affitto occasionale della prima casa non sottragga stabilmente un immobile al mercato delle locazioni di lunga durata.

La tutela riguarda l’abitazione nella quale una persona risiede abitualmente e ha il centro dei propri interessi, secondo le definizioni stabilite dalla legislazione nazionale. È una garanzia minima obbligatoria: i governi o i Comuni potranno eventualmente escludere dalle restrizioni anche altre categorie di immobili.

I limiti agli acquisti di seconde case

La seconda parte del regolamento riguarda l’acquisto e l’utilizzo di terreni e immobili residenziali non destinati ad abitazione principale, sia del proprietario sia di un’altra persona. La disposizione potrebbe quindi consentire vincoli alle seconde case e agli investimenti immobiliari nelle aree in maggiore difficoltà.

Non si tratta di uno «stop alle vendite»: il testo non impedisce in via generale a un proprietario di cedere il proprio immobile. Consente invece alle autorità di introdurre condizioni o limitazioni per chi acquista o utilizza una casa senza destinarla a residenza principale.

Anche in questo caso l’amministrazione dovrà dimostrare che gli acquisti e gli usi non residenziali hanno avuto un effetto negativo sul mercato della casa per almeno tre anni. La bozza invita inoltre a considerare, prima dei divieti assoluti, soluzioni meno invasive: tetti quantitativi, salvaguardie per le situazioni esistenti, deroghe contro conseguenze eccessivamente penalizzanti e incentivi fiscali.

Le restrizioni non potranno discriminare in base alla nazionalità. Non sarà quindi possibile vietare l’acquisto agli stranieri lasciandolo libero per i cittadini dello stesso Paese.

Obbligo di revisione ogni cinque anni

Le amministrazioni dovranno pubblicare le analisi poste alla base della decisione, l’esatto perimetro territoriale e la durata delle misure. Proprietari e imprese potranno contestare davanti ai giudici sia le restrizioni sia i dati e le valutazioni utilizzati per giustificarle.

I provvedimenti dovranno essere riesaminati almeno ogni cinque anni e ritirati senza ritardo quando non risultino più necessari o proporzionati. Per le attività già legalmente avviate dovranno essere previste, quando necessarie, disposizioni transitorie a tutela delle aspettative legittime.

Il regolamento non si applicherà automaticamente alle ordinanze locali approvate prima della sua data di applicazione. Quelle già in vigore potranno continuare a produrre effetti; un loro rinnovo o una modifica dovranno però rispettare il nuovo quadro europeo.

La data di applicazione è ancora lasciata in bianco nella bozza. Dopo la proposta della Commissione servirà l’approvazione del Parlamento e del Consiglio attraverso la procedura legislativa ordinaria. Secondo Aigab, un’adozione definitiva non è plausibile prima del 2028.

Il nodo delle case vuote

La Commissione riconosce che gli affitti brevi non sono la causa strutturale della crisi. Il principale problema resta l’insufficienza dell’offerta, insieme ai costi di costruzione, alla scarsità dei terreni, alla lentezza delle autorizzazioni, alla carenza di investimenti e alla presenza di immobili inutilizzati.

La bozza afferma per questo che i limiti agli affitti turistici e alle seconde case dovrebbero essere accompagnati da interventi per aumentare l’offerta, recuperare le abitazioni vuote, riconvertire gli edifici non residenziali e sviluppare l’edilizia sociale.

Il tasso di immobili sfitti, tuttavia, non compare tra le condizioni vincolanti che un’amministrazione deve verificare prima di intervenire. Questo è uno dei punti contestati dall’Associazione italiana gestori affitti brevi.

Le critiche di Aigab

«Sarebbe più corretto parlare di un regolamento contro gli affitti brevi», sostiene Marco Celani, presidente di Aigab. L’associazione teme che la soglia europea possa risultare particolarmente penalizzante per l’Italia, dove i redditi dichiarati sono relativamente bassi e caratterizzati da forti differenze territoriali.

Va precisato che la bozza utilizza il reddito disponibile mediano della popolazione dell’area, non il reddito medio personale ai fini Irpef. Resta però il problema della disponibilità di dati sufficientemente dettagliati per delimitare quartieri o centri storici. Il database europeo Mapadomo, richiamato tra le possibili fonti ma non imposto dal regolamento, arriva al livello territoriale NUTS 3, corrispondente in Italia sostanzialmente alle Province. Per aree più piccole sarà quindi necessario ricorrere a dati nazionali o locali, purché verificabili.

Aigab contesta anche il fatto che per limitare gli affitti brevi basti dimostrare un loro «effetto negativo», senza provare che siano la causa principale dello stress abitativo. Chiede quindi che l’impatto debba essere «significativo e prevalente» rispetto ad altri fattori, come gli immobili sfitti, la carenza di edilizia pubblica, gli investimenti esteri e le seconde case.

Secondo le stime dell’associazione, in Italia gli affitti brevi rappresentano circa l’1,3% degli immobili, mentre le case vuote sarebbero 9,6 milioni su un patrimonio di 25,2 milioni di abitazioni. Aigab domanda che la verifica degli immobili inutilizzati e dell’impiego del patrimonio pubblico diventi obbligatoria prima di imporre sacrifici ai proprietari.

L’associazione propone inoltre di innalzare da otto a dodici la soglia tra prezzi delle case e redditi, uniformare le fonti statistiche e riconoscere esplicitamente la figura del property manager professionale, per evitare che il riferimento alla «scala commerciale» colpisca indiscriminatamente gli operatori registrati e dotati di Codice identificativo nazionale.

«A rischio milioni di posti letto»

Aigab stima che oltre mezzo milione di famiglie italiane ricavi un reddito dalle locazioni brevi e avverte che restrizioni molto estese potrebbero mettere a rischio milioni di posti letto e di arrivi turistici, favorire il sommerso e colpire l’intero indotto: property manager, imprese di pulizia, servizi agli immobili e società di software.

Secondo Celani, nelle destinazioni nelle quali la possibilità di produrre reddito sostiene il prezzo delle seconde case, le limitazioni potrebbero avere anche un effetto depressivo sui valori immobiliari. La stessa Commissione ammette nella bozza che le restrizioni possono incidere indirettamente sui prezzi degli immobili, sulle condizioni di finanziamento e sugli investimenti.

Il nuovo regolamento non introduce dunque automaticamente lo stop agli affitti brevi o alle compravendite. Ma non è neppure una semplice operazione statistica: costruisce una cornice europea entro la quale Comuni e governi potranno adottare limitazioni anche molto incisive. La partita decisiva sarà giocata sui dati richiesti per dichiarare lo stress abitativo e sulla prova del rapporto tra affitti turistici, seconde case e aumento dei prezzi.