Bruxelles prepara un nuovo quadro europeo per gli affitti brevi nelle aree ad alta pressione abitativa. Ma parlare semplicemente di “legge anti-Airbnb” rischia di essere fuorviante: il vero obiettivo è dare a Stati, Regioni e Comuni strumenti giuridici più chiari per intervenire dove turismo e mercato residenziale entrano maggiormente in conflitto.
di Manuel Gruni
Il settore degli affitti brevi sta entrando in una nuova fase.
Dopo anni nei quali città, Regioni e Stati europei hanno proceduto sostanzialmente in ordine sparso – tra licenze, limiti alle notti, moratorie, divieti e ricorsi amministrativi – la Commissione europea sta lavorando all’Affordable Housing Act, una nuova iniziativa destinata a fornire un quadro più chiaro per affrontare la crisi abitativa nelle zone dove la pressione sul mercato immobiliare è particolarmente elevata.
Gli affitti di breve durata saranno uno degli elementi centrali del provvedimento.
Questo non significa, almeno allo stato attuale, che l’Unione europea voglia vietare gli affitti turistici.
Significa qualcosa di diverso e probabilmente più importante: Bruxelles vuole definire un quadro giuridico che consenta alle amministrazioni locali di intervenire con maggiore certezza, purché le restrizioni siano motivate, mirate e proporzionate alla situazione del territorio.
Ed è proprio la parola “proporzionate” a essere uno dei punti decisivi della questione.
Perché l’Europa interviene sugli affitti brevi
Il problema nasce da una situazione apparentemente contraddittoria.
Considerati sull’intero patrimonio abitativo europeo, gli affitti brevi rappresentano una percentuale relativamente contenuta. Secondo i dati citati dal Joint Research Centre della Commissione europea, si parla di circa l’1,2% delle abitazioni dell’Unione.
La fotografia cambia però radicalmente quando si osservano singole destinazioni turistiche.
In alcune aree ad altissima intensità turistica – vengono citati casi come Sorrento, Dubrovnik e Fuerteventura – le abitazioni destinate alle locazioni turistiche possono arrivare a rappresentare fino al 20% del patrimonio immobiliare locale.
Ed è questa enorme differenza territoriale che rende difficile immaginare una regola identica per tutta Europa.
Una località turistica con una fortissima concentrazione di seconde case, una grande capitale europea, un piccolo borgo che combatte contro lo spopolamento e una città universitaria con carenza strutturale di appartamenti non possono essere trattati nello stesso modo.
La stessa Commissione europea parla infatti della necessità di individuare le cosiddette “housing stress areas”, cioè le zone nelle quali l’accessibilità alla casa è sottoposta a particolare pressione.
È soprattutto in queste aree che le autorità potrebbero disporre di strumenti più incisivi per intervenire sugli affitti di breve durata.
Non è ancora un divieto europeo degli affitti brevi
Questo punto merita particolare chiarezza.
L’Affordable Housing Act non deve essere interpretato oggi come un divieto europeo di Airbnb, Booking o delle locazioni turistiche.
La Commissione sta preparando un sistema che dovrebbe mettere a disposizione di Stati membri, Regioni e autorità locali strumenti utilizzabili in funzione delle rispettive situazioni.
Il principio di sussidiarietà rimane infatti centrale: Bruxelles non intende decidere quanti appartamenti turistici possano esserci in ogni singola città europea.
L’obiettivo è piuttosto stabilire quando e secondo quali criteri un’amministrazione possa intervenire, riducendo l’incertezza giuridica che negli ultimi anni ha accompagnato moltissime normative locali.
La Commissione indica espressamente che le autorità potranno adottare misure a tutela dell’accessibilità abitativa nelle aree sotto pressione, comprese misure relative agli affitti brevi.
Il contenuto definitivo della normativa è però ancora in fase di definizione.
Quindi è importante distinguere le ipotesi e gli orientamenti politici dalla normativa già approvata.
Il vero problema: Comuni contro proprietari, con i tribunali nel mezzo
Negli ultimi anni molte città europee hanno già deciso di intervenire.
Amsterdam, Berlino, Bruxelles, Parigi, Firenze e altre destinazioni hanno introdotto, con modalità differenti, sistemi di autorizzazione, limiti temporali o territoriali e restrizioni alle nuove attività.
Barcellona ha adottato una posizione ancora più radicale, annunciando l’obiettivo di arrivare alla cancellazione delle licenze degli appartamenti turistici entro la fine del 2028.
Il problema è che le restrizioni locali hanno generato numerosi contenziosi.
Da una parte le amministrazioni sostengono la necessità di tutelare il diritto all’abitazione e mantenere una quota sufficiente di immobili sul mercato residenziale.
Dall’altra proprietari e operatori contestano misure considerate eccessive o incompatibili con principi europei quali la libertà di prestazione dei servizi.
La Corte di giustizia dell’Unione europea ha già riconosciuto nel 2020 che la scarsità di abitazioni destinate alla locazione a lungo termine può giustificare determinati sistemi autorizzativi sugli affitti brevi.
Ma rimane un problema fondamentale: quanto può spingersi lontano un Comune prima che una limitazione diventi sproporzionata?
È proprio questa zona grigia che l’Europa vuole provare a ridurre.
Dal 20 maggio 2026 è già cambiata un’altra cosa fondamentale: i dati
Mentre si discute dell’Affordable Housing Act, una parte importante della nuova regolamentazione europea è già operativa.
Dal 20 maggio 2026 trova applicazione il Regolamento europeo 2024/1028 sulla raccolta e condivisione dei dati relativi ai servizi di locazione di alloggi a breve termine.
È un passaggio fondamentale perché cambia il rapporto tra piattaforme digitali e amministrazioni pubbliche.
Il sistema europeo prevede, nei Paesi che adottano sistemi di registrazione, numeri identificativi delle unità, procedure digitalizzate e una maggiore responsabilizzazione delle piattaforme.
Le piattaforme devono poter verificare i numeri di registrazione, effettuare controlli e trasmettere periodicamente alle autorità competenti informazioni sull’attività svolta.
In sostanza, il mercato degli affitti brevi diventa molto più leggibile dalle amministrazioni pubbliche.
E questo è probabilmente il presupposto necessario per la fase successiva.
Per imporre una limitazione basata sulla pressione abitativa di una determinata zona, infatti, bisogna prima conoscere con precisione quanti immobili vengono affittati, dove si trovano e quale volume di pernottamenti generano.
Gli affitti brevi sono davvero la causa della crisi abitativa?
È probabilmente la domanda più importante.
E la risposta seria non può essere semplicemente sì oppure no.
Il problema europeo dell’abitazione è molto più ampio.
Secondo i dati richiamati dalla Commissione europea, nell’ultimo decennio i prezzi delle abitazioni nell’Unione sono cresciuti di oltre il 60%, mentre gli affitti sono aumentati di oltre il 20%.
In numerosi Paesi il costo della casa è cresciuto molto più rapidamente dei redditi.
Ma attribuire tutto questo agli affitti turistici sarebbe una semplificazione.
La stessa strategia europea riconosce infatti che la crisi dell’abitazione deve essere affrontata anche aumentando l’offerta: nuove costruzioni, recupero degli immobili inutilizzati, edilizia sociale, semplificazione urbanistica e velocizzazione delle autorizzazioni.
Esiste poi il tema delle abitazioni vuote, quello della concentrazione degli investimenti immobiliari, quello della crescita demografica di determinate città e quello – enorme – dei tempi necessari per costruire nuova offerta residenziale.
Gli affitti brevi possono quindi contribuire alla pressione abitativa in determinate zone, ma difficilmente possono essere considerati l’unica causa di una crisi immobiliare europea molto più complessa.
Ed è proprio qui che la futura normativa europea si giocherà una parte importante della propria credibilità.
Un appartamento turistico a Firenze non è uguale a una casa in un borgo che si spopola
La distinzione territoriale dovrebbe diventare centrale.
Limitare gli affitti turistici in una zona nella quale una quota rilevante del patrimonio residenziale è stata progressivamente sottratta alla popolazione locale può avere una logica.
Applicare automaticamente la stessa politica in territori caratterizzati da case vuote, seconde abitazioni inutilizzate o progressivo spopolamento può invece produrre l’effetto opposto.
In molti piccoli centri italiani ed europei il turismo non sottrae necessariamente abitazioni ai residenti.
Può, al contrario, rappresentare uno dei pochi strumenti capaci di rimettere sul mercato immobili inutilizzati, finanziare la loro manutenzione, creare occupazione locale e mantenere economicamente vivi territori che stanno perdendo popolazione.
È quindi fondamentale evitare che la legittima battaglia per l’accessibilità della casa si trasformi in una contrapposizione ideologica tra residenti e turismo.
Il punto più delicato: distinguere il piccolo proprietario dall’attività professionale
Un altro tema destinato probabilmente ad assumere sempre maggiore importanza riguarda la natura dell’operatore.
Non è la stessa cosa affittare occasionalmente una seconda casa e gestire professionalmente decine o centinaia di immobili.
La stessa documentazione europea evidenzia la necessità di affrontare anche la distinzione tra host professionali e non professionali.
Ed è una distinzione che il settore dovrebbe accogliere positivamente, purché venga costruita con criteri chiari.
Il mercato delle locazioni turistiche è ormai un settore economico maturo.
Accanto al proprietario privato esistono property manager, società di gestione, intermediari, operatori professionali e modelli organizzativi strutturati.
Pretendere trasparenza, rispetto delle norme fiscali, sicurezza degli immobili, corretta identificazione degli ospiti e concorrenza leale è perfettamente ragionevole.
Diverso sarebbe utilizzare la regolamentazione come strumento per colpire indiscriminatamente qualsiasi forma di locazione turistica.
Cosa potrebbe cambiare per proprietari e operatori
La direzione europea appare ormai abbastanza chiara.
Il futuro del settore sarà caratterizzato da più dati, maggiore tracciabilità e una regolamentazione sempre più territoriale.
Le amministrazioni avranno progressivamente una fotografia molto più precisa dell’offerta turistica non alberghiera.
Nelle zone riconosciute come sottoposte a forte pressione abitativa potranno diventare più frequenti sistemi di autorizzazione, limiti alle nuove attività, restrizioni territoriali o altre misure finalizzate a riequilibrare il rapporto tra mercato turistico e residenziale.
Allo stesso tempo, proprio un quadro europeo più chiaro potrebbe essere positivo anche per gli operatori.
Una normativa prevedibile è infatti preferibile a un sistema nel quale un Comune introduce una restrizione, i proprietari fanno ricorso, un tribunale la sospende e un altro successivamente la conferma.
Per chi investe e lavora professionalmente nel settore, la certezza delle regole vale quasi quanto la libertà delle regole.
La vera sfida europea sarà evitare le scorciatoie
L’Affordable Housing Act può rappresentare un passaggio importante per il mercato immobiliare e turistico europeo.
Ma il successo dipenderà dalla capacità di evitare una tentazione politicamente molto semplice: individuare negli affitti brevi il responsabile universale della crisi della casa.
Se in un quartiere il 15 o il 20% delle abitazioni è destinato all’affitto turistico, è evidente che il fenomeno merita attenzione.
Ma se in un’altra zona esistono centinaia di immobili vuoti, nessuna nuova costruzione, procedure urbanistiche lentissime e un mercato residenziale incapace di rispondere alla domanda, vietare qualche casa vacanza difficilmente risolverà il problema.
La stessa Commissione europea sembra esserne consapevole, tanto che il piano europeo non riguarda soltanto gli affitti brevi ma anche costruzione di nuove abitazioni, recupero del patrimonio inutilizzato, edilizia accessibile, investimenti e semplificazione delle procedure urbanistiche.
Ed è probabilmente questo l’approccio corretto.
Conclusione: per gli affitti brevi finisce l’epoca del “tutto o niente”
La direzione intrapresa dall’Europa sembra segnare la fine di due estremismi.
Da una parte l’idea che il mercato degli affitti brevi possa crescere senza alcun limite, indipendentemente dagli effetti prodotti sui territori.
Dall’altra l’idea opposta secondo cui eliminare Airbnb o vietare le case vacanza possa, da solo, rendere nuovamente accessibile il mercato immobiliare europeo.
La realtà è più complessa.
Il turismo genera reddito, occupazione e investimenti. Le locazioni brevi hanno consentito a migliaia di proprietari di valorizzare immobili che in molti casi sarebbero rimasti inutilizzati.
Ma una città deve anche poter conservare abitazioni disponibili per chi ci vive, lavora e studia.
La sfida dell’Affordable Housing Act sarà quindi trovare un equilibrio tra questi due interessi.
Regolare dove esiste realmente una pressione abitativa, misurandola attraverso dati oggettivi. Distinguere le grandi concentrazioni immobiliari dal piccolo proprietario. Contrastare l’abusivismo senza criminalizzare un’intera categoria. E soprattutto aumentare l’offerta di abitazioni, perché nessuna regolamentazione degli affitti brevi può sostituire una vera politica della casa.
Per proprietari e operatori professionali il messaggio è comunque chiaro: il mercato europeo degli affitti brevi non sta scomparendo, ma sta entrando definitivamente nell’era della regolamentazione, della tracciabilità e della professionalizzazione.
E chi opera nel settore dovrà prepararsi a questo cambiamento.
Manuel Gruni
Fonti e approfondimenti
Commissione europea – Affordable Housing Act
https://housing.ec.europa.eu/european-affordable-housing-plan/affordable-housing-act_en
Commissione europea – European Affordable Housing Plan
https://housing.ec.europa.eu/european-affordable-housing-plan_en
Commissione europea – Nuove regole sulla trasparenza degli affitti brevi, applicabili dal 20 maggio 2026
https://single-market-economy.ec.europa.eu/news/new-rules-bring-increased-transparency-short-term-rentals-sector-2026-05-20_en
EUR-Lex – Regolamento (UE) 2024/1028 sugli affitti di breve durata
https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2024/1028/oj
L’Agenzia di Viaggi Magazine – “L’Ue prepara la legge anti affitti brevi”
https://www.lagenziadiviaggimag.it/lue-prepara-la-legge-anti-affitti-brevi/
Valigiamo – “Affitti brevi, l’Ue prepara l’Affordable Housing Act”
https://www.valigiamo.it/affitti-brevi-lue-prepara-laffordable-housing-act/
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