04/09/2026 – 04/09/2029
La Commissione europea prepara un criterio comune per individuare le aree sotto stress abitativo. Se la bozza sarà confermata, non cambieranno soltanto le regole degli affitti brevi: potrebbe cambiare anche il modo di valutare immobili, hotel e investimenti hospitality nelle principali destinazioni turistiche.
Il dibattito europeo sugli affitti brevi sta entrando in una fase nuova.
Finora il confronto si è concentrato prevalentemente su licenze, codici identificativi, numero massimo di giorni, autorizzazioni comunali e rapporti tra amministrazioni locali e piattaforme.
La prossima frontiera potrebbe essere molto più importante: stabilire attraverso parametri economici comuni quando un territorio può essere considerato sotto stress abitativo e, di conseguenza, quando diventa giustificabile introdurre limitazioni alle locazioni di breve durata.
Secondo una bozza dell’Affordable Housing Act visionata dall’ANSA, uno dei criteri fondamentali sarebbe il rapporto tra il prezzo medio di transazione delle abitazioni e il reddito disponibile medio della popolazione dell’area interessata. La soglia indicata nella bozza è 8, accompagnata dalla condizione che tale rapporto sia aumentato nell’ultimo decennio. Tra gli ulteriori elementi considerati figurerebbe inoltre la probabilità che lo stress abitativo non si attenui nei tre anni successivi, valutando dinamiche demografiche, domanda e offerta di abitazioni.
È un passaggio che, se confermato nella formulazione definitiva, potrebbe avere conseguenze ben superiori alla sola regolamentazione degli appartamenti turistici.
Potrebbe introdurre una nuova variabile nella valutazione degli investimenti immobiliari e alberghieri.
Prima precisazione: oggi stiamo analizzando una bozza
Questo punto è essenziale.
Alla data del 4 settembre 2026, il testo definitivo non è ancora stato pubblicato.
La Commissione europea conferma ufficialmente che sta preparando l’Affordable Housing Act e che l’obiettivo è permettere alle autorità pubbliche di individuare, attraverso dati accessibili, le aree caratterizzate da pressione abitativa e adottare misure a tutela dell’accessibilità della casa, comprese quelle riguardanti gli affitti brevi.
Il Comitato Economico e Sociale Europeo indica inoltre che la bozza della Commissione è attesa nel settembre 2026 e dovrebbe comprendere una proposta legislativa. (European Economic and Social Committee)
La soglia numerica di 8, invece, proviene dalla bozza anticipata dalla stampa.
È quindi opportuno evitare conclusioni definitive fino alla pubblicazione del testo ufficiale.
Ma è possibile già oggi comprenderne le implicazioni economiche.
Il concetto è semplice ma molto potente.
In termini puramente aritmetici, un rapporto pari a 8 significa che il prezzo medio di un’abitazione corrisponde a otto annualità del reddito disponibile medio utilizzato per il calcolo.
Non significa necessariamente che ogni abitazione sia inaccessibile.
Significa però che il rapporto tra capacità reddituale della popolazione e valore degli immobili sta raggiungendo livelli tali da poter indicare una tensione strutturale del mercato.
Ed è proprio qui che cambia la natura della discussione.
Il problema non sarebbe più soltanto:
quanti appartamenti vengono affittati ai turisti?
La domanda diventerebbe:
quanto è diventato difficile per la popolazione residente acquistare o affittare un’abitazione in quel territorio?
È una differenza sostanziale.
Finora uno dei punti più controversi della regolamentazione degli affitti brevi è stato stabilire quando una restrizione fosse effettivamente necessaria e proporzionata.
Le amministrazioni sostengono frequentemente che la crescita delle locazioni turistiche riduca l’offerta residenziale.
Proprietari e piattaforme replicano che la crisi abitativa dipende da problemi molto più ampi:
-
insufficiente costruzione di nuove abitazioni;
-
immobili inutilizzati;
-
lentezza della pianificazione urbanistica;
-
aumento dei costi di costruzione;
-
domanda proveniente da investitori;
-
seconde case;
-
pressione universitaria;
-
trasformazioni demografiche;
-
costo del credito.
La stessa Commissione riconosce che la carenza di alloggi accessibili non può essere spiegata esclusivamente dagli affitti brevi e che l’aumento dell’offerta abitativa rimane una componente fondamentale della soluzione. (Housing)
Il nuovo approccio europeo potrebbe però fornire alle amministrazioni qualcosa che finora è spesso mancato:
un criterio quantitativo comune sul quale costruire la giustificazione economica delle restrizioni.
È probabilmente questo il vero punto di svolta dell’Affordable Housing Act.
Una lettura semplicistica del provvedimento sarebbe sbagliata.
L’Europa non sembra prepararsi a vietare indiscriminatamente gli affitti brevi.
La Commissione parla invece della possibilità per autorità nazionali, regionali e locali di adottare misure giustificate e proporzionate nelle aree caratterizzate da stress abitativo, nel rispetto dei principi di sussidiarietà e proporzionalità. (Parlamento Europeo)
È una differenza enorme.
Il vero modello potrebbe diventare:
misuro lo stress → identifico il territorio → dimostro il problema → applico misure proporzionate.
Dal punto di vista normativo è molto più sofisticato di un semplice limite generalizzato.
Dal punto di vista degli investitori, però, introduce una conseguenza immediata:
nasce un rischio regolamentare territorialmente misurabile.
È probabilmente il punto più importante per chi investe.
Per anni numerose operazioni immobiliari sono state valutate utilizzando uno schema relativamente semplice:
prezzo di acquisto + ricavi attesi dagli affitti brevi − costi = rendimento dell’investimento.
Questo approccio rischia di non essere più sufficiente.
Quando una quota significativa della redditività dipende dalla possibilità di utilizzare l’immobile per locazioni turistiche, occorre introdurre una variabile ulteriore:
il regulatory risk.
Un immobile potrebbe essere perfettamente identico sotto il profilo fisico ma avere valori economici differenti a seconda della possibilità di utilizzarlo sul mercato degli affitti brevi.
Una due diligence evoluta dovrebbe quindi analizzare almeno tre scenari.
Scenario 1 — Short-term rental pienamente operativo
Ricavi, occupazione e ADR secondo il modello attuale.
Scenario 2 — Short-term rental limitato
Numero massimo di giorni, autorizzazioni, contingentamento o altre restrizioni.
Scenario 3 — Uscita dal mercato turistico
Locazione tradizionale, medio termine o altra destinazione consentita.
La differenza tra il valore economico ottenibile nei tre scenari rappresenta una componente sempre più importante del rischio dell’investimento.
E questo elemento dovrebbe riflettersi anche sul prezzo massimo di acquisizione.
C’è una domanda che potrebbe diventare decisiva:
che cosa significa esattamente “area”?
Comune?
Municipio?
Quartiere?
Zona censuaria?
Area metropolitana?
Destinazione turistica?
Il problema non è secondario.
Prendiamo una città come Roma.
Il mercato immobiliare del centro storico non è quello delle periferie.
La pressione turistica di alcune zone non è paragonabile a quella di altre.
La stessa considerazione vale per Milano, Firenze, Venezia, Napoli e molte altre destinazioni.
Applicare il rapporto prezzo-reddito all’intero territorio comunale potrebbe produrre risultati molto differenti rispetto a un’analisi sviluppata su micro-aree.
Questo sarà uno degli aspetti più importanti da verificare nel testo definitivo.
Per il settore alberghiero, l’impatto potrebbe essere rilevante.
Gli appartamenti destinati alla locazione breve rappresentano ormai in numerose destinazioni una componente strutturale dell’offerta ricettiva.
La Commissione europea ha riconosciuto che, pur rappresentando complessivamente una quota relativamente contenuta del patrimonio abitativo europeo, in alcuni hotspot turistici gli short-term rentals possono raggiungere percentuali molto più elevate; in alcune aree possono arrivare fino a circa il 20% dello stock abitativo. (Parlamento Europeo)
Una eventuale riduzione dell’offerta potrebbe quindi produrre effetti su:
occupazione alberghiera, ADR, capacità di pricing, compressione della domanda e valore degli asset hotel.
Non necessariamente in maniera uniforme.
Ed è proprio questo il punto.
Un hotel nel quale l’offerta extra-alberghiera rappresenta il 5% della capacità ricettiva non avrà la stessa sensibilità di un hotel inserito in una micro-destinazione dove gli appartamenti turistici costituiscono una quota rilevante dell’offerta.
La regolamentazione diventa quindi una variabile della competitive analysis.
Immaginiamo due hotel identici.
Stessa categoria.
Stesso numero di camere.
Stessa qualità.
Stesso mercato.
Ma uno opera in una destinazione nella quale gli appartamenti turistici continueranno a crescere liberamente.
L’altro opera in un territorio nel quale una parte significativa dell’offerta extra-alberghiera potrebbe essere progressivamente limitata.
I due asset potrebbero avere prospettive differenti.
Se diminuisce l’offerta concorrente mentre la domanda rimane stabile, possono cambiare:
È per questo che nelle analisi di investimento sviluppate attraverso Investimenti Alberghieri la valutazione dell’hotel non può fermarsi alla fotografia dei risultati storici.
Occorre comprendere come potrebbe cambiare il mercato nel quale quell’asset dovrà competere nei prossimi anni.
C’è un altro elemento da considerare.
Dal 20 maggio 2026 è applicabile il nuovo quadro europeo sulla raccolta e condivisione dei dati relativi agli affitti di breve durata.
L’obiettivo è aumentare la trasparenza, facilitare la registrazione degli host e consentire alle autorità di disporre di informazioni migliori sulle transazioni effettive generate attraverso le piattaforme.
Questo significa che si stanno progressivamente combinando due strumenti:
più dati sul mercato + criteri per individuare le aree sotto stress.
È la combinazione dei due fattori ad avere potenzialmente grande rilevanza.
Perché una regolamentazione basata su dati effettivi è molto diversa da una regolamentazione costruita prevalentemente su percezioni politiche.
Esiste però anche un rischio opposto.
Trasformare il rapporto prezzo-reddito in una prova automatica della responsabilità degli affitti turistici sarebbe metodologicamente scorretto.
Il valore delle abitazioni dipende da numerosissimi fattori.
Una città può avere prezzi elevatissimi anche a causa di:
capitali internazionali, scarsità dell’offerta, seconde case, domanda universitaria, immigrazione qualificata, trasformazioni urbanistiche, investimenti finanziari o difficoltà nel costruire nuove abitazioni.
La Commissione stessa riconosce esplicitamente che la scarsità di abitazioni accessibili è dovuta principalmente anche a fattori strutturali, pur osservando che la crescita degli short-term rentals può accentuare il problema in determinate città. (Parlamento Europeo)
Per questo il criterio dovrà essere utilizzato con grande attenzione.
Correlazione non significa automaticamente causalità.
Quando analizziamo un immobile o un hotel, siamo abituati a domandarci:
Quanto produce?
Quanto può produrre?
Qual è il Capex necessario?
Qual è il valore immobiliare?
Qual è la concorrenza?
Qual è la domanda futura?
A queste domande dovremo probabilmente aggiungerne un’altra:
quanto è esposto questo investimento a un cambiamento delle regole del territorio?
Per gli appartamenti turistici è evidente.
Ma lo stesso ragionamento, in senso opposto, riguarda gli hotel.
Un cambiamento normativo che riducesse sensibilmente l’offerta alternativa potrebbe modificare il valore futuro della capacità ricettiva tradizionale.
È uno dei temi che diventeranno sempre più importanti nelle analisi sviluppate attraverso Investhotel Capital Partners e nelle attività di advisory, asset management, turnaround e valutazione sviluppate attraverso Hotel Management Group.
Prima di trarre conclusioni definitive sarà necessario analizzare il documento ufficiale.
I punti che considero realmente determinanti sono sei:
-
se la soglia di 8 verrà confermata;
-
come verrà definita geograficamente l’area sotto stress;
-
quali indicatori accompagneranno il rapporto prezzo-reddito;
-
quale sarà il grado di discrezionalità lasciato alle amministrazioni;
-
quali misure sugli affitti brevi verranno considerate proporzionate;
-
quali strumenti di tutela avranno proprietari e operatori.
Da queste risposte dipenderà l’effettivo impatto economico dell’Affordable Housing Act.
Ridurre questa discussione a uno scontro tra alberghi e affitti brevi sarebbe un errore.
La questione reale è molto più ampia.
Riguarda il rapporto tra turismo, mercato immobiliare, diritto alla casa, investimenti e sviluppo delle città.
La vera novità è un’altra.
Per molto tempo il rischio normativo è stato considerato una variabile qualitativa.
Domani potrebbe diventare misurabile, territorializzato e quindi incorporabile nella valutazione economica di un investimento.
Ed è qui che la questione diventa particolarmente interessante per chi investe.
Perché quando una norma può modificare i ricavi futuri di un immobile, non cambia soltanto il business model.
Cambia il valore dell’asset.
Ed è esattamente questo il punto che investitori, banche, finanziatori e operatori hospitality dovrebbero iniziare ad analizzare oggi.
Roberto Necci
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