Chi affitta casa per brevi periodi e chi la prende in affitto si trova davanti a un quadro normativo profondamente cambiato rispetto a pochi anni fa. Codice identificativo obbligatorio, controlli più severi sul check-in, una cedolare secca ridisegnata e nuove regole europee in arrivo: ecco cosa cambia davvero, in pratica, per proprietari e ospiti.
Il CIN obbligatorio
Dal 2 novembre 2024 ogni immobile destinato a locazione turistica o breve deve avere il proprio Codice Identificativo Nazionale (CIN), rilasciato gratuitamente dal Ministero del Turismo tramite il portale BDSR. Non è un codice legato al proprietario, ma alla singola unità immobiliare: chi ha tre appartamenti da affittare deve richiedere tre CIN distinti, presentando visura catastale e autocertificando il possesso dei requisiti di sicurezza.
La richiesta riguarda tutti i locatori, privati compresi, non solo chi gestisce l’attività in forma imprenditoriale. Dopo una moratoria sulle sanzioni terminata il 1° gennaio 2025, dal 2026 i controlli sono pienamente operativi. Il codice va indicato in due punti: in ogni annuncio online (su qualsiasi portale, incluso il proprio sito) e all’esterno dell’immobile, oltre che nella dichiarazione dei redditi e nella Certificazione Unica.
- Annuncio pubblicato senza CIN: sanzione da 800 a 8.000 euro
- Mancata esposizione o indicazione del codice: da 500 a 5.000 euro per unità
- Assenza dei requisiti di sicurezza richiesti: da 600 a 6.000 euro
Cedolare secca: tetto a due immobili, poi serve la partita IVA
Con la Legge di Bilancio 2026 cambia anche la tassazione. La cedolare secca al 21% resta applicabile, ma entro un limite più stretto: non più per singola unità, bensì per contribuente, fino a un massimo di due immobili locati nello stesso periodo d’imposta. Dal terzo immobile in poi scatta una presunzione automatica di attività imprenditoriale, con il conseguente obbligo di aprire partita IVA: una soglia molto più bassa rispetto al passato, quando la presunzione scattava solo a partire dal quinto appartamento.
Per chi affitta un solo immobile o al massimo due, quindi, cambia poco sul piano fiscale immediato; per chi ne gestisce di più — anche a titolo non professionale — è il momento di rivedere l’inquadramento con un commercialista, perché la soglia più bassa può far scattare obblighi contabili nuovi già dai prossimi contratti.
Basta check-in automatico: è obbligatorio l’incontro di persona
Una delle novità più concrete riguarda il modo in cui gli ospiti entrano in casa. Il Consiglio di Stato ha confermato, con una pronuncia di fine novembre 2025, l’obbligo di identificazione di persona (“de visu”) degli ospiti, in base all’articolo 109 del Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza e a una circolare del Viminale del novembre 2024. In pratica, non basta più affidarsi a una cassetta con codice o a una serratura smart azionata da remoto: qualcuno — il proprietario, un incaricato o, secondo l’interpretazione del giudice, anche un addetto in videocollegamento — deve verificare un documento d’identità valido al momento dell’arrivo.
Sono quindi da evitare, come unica modalità di accesso, key box automatiche, tastierini a codice numerico e sistemi di ingresso remoto privi di controllo visivo. I dati degli ospiti, una volta identificati, vanno comunque comunicati alle autorità di pubblica sicurezza attraverso il portale Alloggiati Web, secondo le tempistiche previste dalla normativa.
I requisiti di sicurezza da non trascurare
Ogni unità locata per brevi periodi deve essere dotata di rilevatori di gas e monossido di carbonio funzionanti e di estintori accessibili, almeno uno per piano. È un obbligo che vale anche per i proprietari privati che affittano saltuariamente, non solo per chi gestisce l’attività in modo professionale, e va autocertificato al momento della richiesta del CIN.
Attenzione anche alle regole del proprio Comune
Accanto alla normativa nazionale, diverse città hanno introdotto o stanno discutendo limiti aggiuntivi: tetti al numero di giorni di locazione nei centri storici, blocchi alle nuove licenze in alcune zone, regole specifiche per i condomini. Le regole locali cambiano spesso e possono variare da un quartiere all’altro della stessa città: prima di pubblicare un annuncio, vale sempre la pena verificare il regolamento comunale aggiornato, oltre a quello condominiale.
Cosa è cambiato dal 20 maggio 2026
Da quella data è entrato pienamente in applicazione il Regolamento UE 2024/1028 sulla condivisione dei dati delle locazioni brevi: le piattaforme online (Airbnb, Booking.com e simili) dovranno verificare l’esistenza del CIN prima di pubblicare un annuncio e trasmettere mensilmente i dati delle prenotazioni al Ministero del Turismo. Per i proprietari in regola non cambia molto nella sostanza, ma i controlli automatizzati renderanno molto più difficile sfuggire agli obblighi già esistenti.
Le cose da fare
- Verificare di avere il CIN per ogni immobile e che sia visibile in annuncio e all’esterno dello stabile
- Controllare rilevatori di monossido ed estintori, e conservare l’autocertificazione dei requisiti di sicurezza
- Organizzare un check-in con identificazione di persona (anche in videocollegamento), abbandonando key box e codici come unica modalità d’accesso
- Fare il punto con un commercialista se si gestiscono tre o più immobili, per capire se serve la partita IVA
- Controllare il regolamento del proprio Comune e del condominio prima di pubblicare un nuovo annuncio
Per chi cerca casa in affitto breve, queste regole si traducono in maggiore trasparenza e sicurezza: un annuncio con CIN visibile e un check-in con verifica del documento sono, oggi, il segnale più semplice per riconoscere una locazione in regola.
Questo articolo ha finalità informativa e non sostituisce una consulenza fiscale o legale personalizzata: la normativa su affitti brevi è in evoluzione ed è consigliabile verificare eventuali aggiornamenti con un commercialista o un legale prima di prendere decisioni operative.
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