Acquistare la prima casa può essere difficile quando mancano risparmi sufficienti per l’anticipo o quando la banca chiede garanzie aggiuntive. Il Fondo di garanzia per i mutui prima casa, gestito da Consap per conto del Ministero dell’Economia e delle Finanze, offre una garanzia pubblica alla banca per agevolare l’accesso al finanziamento.
Dal 3 agosto 2026 sono entrate in vigore nuove categorie prioritarie, comprese le persone con disabilità permanente grave e alcuni nuclei familiari che convivono con un familiare con disabilità. Ecco chi può fare domanda e quali condizioni verificare prima di rivolgersi alla banca.
Che cos’è il Fondo Prima Casa?
Il Fondo non eroga denaro direttamente all’acquirente e non sostituisce il mutuo. Fornisce alla banca una garanzia pubblica su una parte del capitale finanziato, riducendo il rischio del finanziatore. Il mutuatario resta comunque tenuto a restituire l’intero debito.
La garanzia ordinaria è pari al 50% della quota capitale residua del finanziamento. Per le persone con disabilità permanente grave e per i familiari che rientrano nella nuova categoria, può arrivare all’80% quando l’ISEE del richiedente non supera 40.000 euro annui.
Le nuove categorie ammesse dal 3 agosto 2026
La legge sul Piano Casa ha ampliato le categorie prioritarie che possono accedere al Fondo. Possono presentare domanda:
- le persone con disabilità permanente accertata ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della legge 104/1992;
- i componenti di un nucleo familiare nel quale conviva da almeno due anni un familiare con disabilità permanente grave, se si tratta di un figlio, una figlia, un fratello o una sorella del richiedente e la condizione è accertata secondo la stessa norma.
Per queste categorie la garanzia è del 50%; può salire all’80% se l’ISEE non supera 40.000 euro annui. L’innalzamento della garanzia non equivale, però, a un diritto automatico a ottenere il mutuo: la banca svolge comunque la propria valutazione sulla capacità di rimborso e sulle condizioni del finanziamento.
Chi sono gli altri beneficiari prioritari?
Il Fondo è riservato a chi appartiene a una delle categorie previste dalla normativa. Tra queste figurano, secondo i requisiti specifici, giovani che non hanno compiuto 36 anni, giovani coppie, nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, assegnatari di alloggi degli istituti autonomi per le case popolari e famiglie con almeno tre figli sotto i 21 anni.
Per alcune categorie con figli sono previsti limiti ISEE differenziati. Anche per le altre categorie prioritarie, la possibilità di ottenere una garanzia più elevata dipende dal rapporto tra mutuo e prezzo di acquisto e dai limiti ISEE applicabili. È quindi necessario verificare la propria situazione sulla modulistica e sulle indicazioni Consap aggiornate.
Requisiti dell’acquirente, del mutuo e dell’immobile
In via generale, alla data della domanda il richiedente non deve essere proprietario di altri immobili a uso abitativo, neppure all’estero. È prevista un’eccezione per immobili ricevuti per successione, anche in comunione, se concessi gratuitamente in uso a genitori o fratelli.
Il finanziamento non può superare 250.000 euro e l’immobile deve diventare l’abitazione principale del mutuatario. Sono esclusi gli immobili di lusso e quelli nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. La garanzia può riguardare l’acquisto, anche accompagnato da interventi di ristrutturazione che aumentino l’efficienza energetica, ma non un finanziamento destinato soltanto a ristrutturare una casa già posseduta.
Come si presenta la domanda?
La richiesta si presenta alla banca o all’intermediario finanziario aderente, contestualmente alla domanda di mutuo. Non va inviata direttamente a Consap. Il gestore esamina la pratica trasmessa dalla banca, mentre la decisione sulla concessione del finanziamento resta di competenza dell’istituto.
Prima di presentare la domanda, conviene preparare la documentazione richiesta, verificare l’ISEE aggiornato e controllare che la banca scelta aderisca al Fondo. Chi rientra nella nuova categoria per disabilità dovrà inoltre poter documentare la condizione prevista dalla legge e, nel caso del familiare convivente, la convivenza di almeno due anni e il rapporto di parentela richiesto.
La garanzia non cancella il debito
Il Fondo tutela la banca nei limiti della garanzia concessa. Se il mutuatario non paga le rate, Consap può liquidare alla banca le somme coperte; in seguito, però, il Fondo ha diritto di recuperare dal mutuatario quanto pagato. La garanzia pubblica, quindi, non condona il debito e non sostituisce una valutazione attenta della sostenibilità delle rate.
Domande frequenti
Il Fondo mi dà direttamente i soldi per comprare casa?
No. La garanzia è prestata alla banca, non è un contributo in denaro al richiedente.
Con l’ISEE sotto i 40.000 euro ottengo automaticamente la garanzia all’80%?
No. L’ISEE è solo uno dei requisiti. Occorre appartenere a una categoria ammessa e rispettare anche le altre condizioni previste. La banca valuta comunque la richiesta di mutuo.
Posso fare domanda direttamente a Consap?
No. La domanda si presenta a una banca o a un intermediario aderente, insieme alla richiesta di mutuo.
Se il Fondo interviene, non devo più pagare il mutuo?
No. Il mutuatario resta obbligato per l’intero debito; le somme eventualmente pagate dal Fondo possono essere recuperate nei suoi confronti.
Conclusione
Le novità del Fondo Prima Casa ampliano le possibilità di accesso alla garanzia pubblica per alcune persone e famiglie, ma non trasformano la garanzia in un finanziamento automatico o in un contributo a fondo perduto. Prima di impegnarsi nell’acquisto, è utile verificare requisiti, documenti, importo sostenibile delle rate e condizioni offerte dalla banca.
Studio Legale Muto
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