La Corte di Cassazione ha riconosciuto la detraibilità dell’IVA sui canoni di prelocazione corrisposti nell’ambito di un leasing immobiliare in costruendo. La detrazione può essere esercitata anche prima della consegna dell’immobile, purché i costi siano effettivamente collegati all’attività economica dell’impresa. La pronuncia distingue la disciplina IVA dalle regole di deducibilità previste per le imposte dirette e conferma la centralità del principio di neutralità, ferme restando le ordinarie limitazioni alla detrazione.
Con l’ordinanza n. 28210/2026, la Corte di Cassazione ha riconosciuto la detraibilità dell’IVA sui canoni di prelocazione corrisposti nell’ambito di un leasing immobiliare in costruendo, purché i costi siano inerenti all’attività economica dell’impresa. La mancata disponibilità materiale del bene non esclude la detrazione, purché l’operazione sia effettivamente collegata al programma economico dell’impresa.
IVA sui canoni di prelocazione: il principio della Cassazione
L’IVA relativa ai canoni di prelocazione corrisposti nell’ambito di un contratto di leasing immobiliare è detraibile trattandosi di una spesa inerente rispetto all’attività diimpresa esercitata. Il principio, sia pure con delle limitazioni, è stato affermato dalla Corte di Cassazione con la ordinanza n. 28210/2026.
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IVA detraibile
I canoni di prelocazione possono consentire la detrazione dell’IVA anche se l’immobile non è stato ancora consegnato.
Inerenza decisiva
L’impresa deve dimostrare il collegamento tra i canoni versati e l’attività economica esercitata o programmata.
Consegna non necessaria
La disponibilità materiale dell’immobile non rappresenta, da sola, una condizione per esercitare la detrazione.
Regole distinte
La deducibilità del costo ai fini reddituali non può essere automaticamente applicata alla detrazione dell’IVA.
Prova documentale
Contratto, fatture e progetto d’investimento devono dimostrare la funzione economica dei canoni anticipati.
Limiti ordinari
Restano applicabili pro rata, operazioni esenti e altre specifiche cause di indetraibilità previste dalla disciplina IVA.
Il caso del leasing immobiliare in costruendo
Il problema esaminato dalla Suprema Corte riguardava un contratto di leasing in costruendo, ed in particolare, l’Agenzia delle entrate aveva disconosciuto la detrazione dell’Iva relativa ai canoni pagati prima della consegna del bene (canoni di prelocazione).
Il contenzioso riguardava una società immobiliare e l’Agenzia delle entrate aveva disconosciuto l’Iva detratta su una fattura relativa ad un maxi canone comprendente canoni di prelocazione e imposta di registro.
La contestazione dell’Agenzia delle Entrate
Secondo la tesi dall’Amministrazione finanziaria, il disconoscimento della detrazione dell’Iva trovava la sua ragione nella circostanza che i canoni fossero stati pagati prima di ottenere la disponibilità fisica dell’immobile oggetto del contratto di locazione finanziaria. Il ricorso introduttivo era stato accolto nel corso del primo grado di giudizio.
L’Agenzia delle Entrate, nel motivare la rettifica, ha osservato che, ai fini delle imposte sui redditi i canoni di prelocazione e i relativi interessi corrisposti prima della consegna del bene devono essere recuperati pro quota lungo la durata dell’intero contratto, ma a partire solo dall’entrata in funzione del bene.
Imposte dirette e IVA seguono regole differenti
La tesi è stata confutata dalla Corte di Cassazione che ha ben distinto la disciplina delle imposte sui redditi, rispetto alla disciplina dell’Iva. Secondo il giudice di legittimità le argomentazioni fornite dall’Agenzia delle entrate riguardano il diverso problema della deduzione del costo e la medesima soluzione non può essere applicata automaticamente all’imposta sul valore aggiunto.
| Profilo | Imposte dirette | IVA |
|---|---|---|
| Questione esaminata | Deducibilità e imputazione temporale del costo | Detraibilità dell’imposta assolta |
| Criterio principale | Competenza, disciplina fiscale del leasing ed entrata in funzione del bene | Acquisto effettuato nell’esercizio dell’impresa e inerenza all’attività economica |
| Consegna dell’immobile | Può incidere sulla decorrenza della deduzione | Non costituisce, da sola, condizione necessaria per la detrazione |
| Canoni di prelocazione | Il costo può essere ripartito secondo le regole previste per il contratto | L’IVA è detraibile se i canoni finanziano un’operazione inerente all’attività d’impresa |
| Verifica richiesta | Corretta imputazione fiscale del costo | Collegamento oggettivo tra il servizio acquistato e l’attività economica |
L’inerenza consente la detrazione prima della consegna
Al fine di applicare correttamente l’art. 19 del D.P.R. n. 633/1972 è necessario verificare preliminarmente se il costo sostenuto riguardi servizi acquistati nell’esercizio dell’attività di impresa in funzione dell’attività esercitata.
Secondo quanto precisato dalla sentenza in commento la circostanza che il bene non sia ancora utilizzabile materialmente (in quanto non ancora consegnato) non è una condizione idonea di per sé a escludere la detrazione dell’Iva. Ciò a condizione che l’acquisto effettuato sia collegato all’attività economica.
I canoni di prelocazione finanziano la realizzazione dell’immobile
A tal proposito la Corte di Cassazione ha osservato che i canoni dovuti nella fase di prelocazione costituiscono parte integrante dell’operazione in quanto finanziano la realizzazione del bene successivamente consegnato per dare seguito all’esecuzione del contratto di locazione finanziaria. Conseguentemente, anche se sostenuti anteriormente alla consegna i predetti canoni non perdono il requisito dell’inerenza quale condizione essenziale per riconoscere la detraibilità dell’imposta sul valore aggiunto.
Condizioni e limiti della detrazione IVA
Ai canoni di prelocazione deve essere applicato il medesimo trattamento dei canoni di locazione addebitati e pagati dall’impresa successivamente alla consegna del bene costruito. Per tale ragione la Suprema Corte riconosce, verificata l’inerenza del costo, la detrazione dell’IVA.
Il principio di neutralità dell’IVA
La conclusione del giudice di legittimità può essere sicuramente condivisa. La soluzione opposta avrebbe determinato una violazione del principio di neutralità posto a fondamento dell’imposta sul valore aggiunto. In tale ipotesi, pur essendo il bene inerente, il mancato riconoscimento della detrazione del tributo si sarebbe trasformato in un costo a carico dell’impresa.
Il riconoscimento della detrazione presuppone, in ogni caso, la sussistenza dei requisiti ordinari previsti dalla disciplina IVA. Devono quindi essere considerate le eventuali limitazioni derivanti dalla natura dell’immobile, dalla destinazione a operazioni esenti, dal pro rata di detrazione e dall’eventuale presenza di operazioni elusive o abusive.
La pronuncia conferma, quindi, che nel leasing in costruendo la detrazione non dipende dalla disponibilità materiale dell’immobile, ma dalla capacità dell’impresa di dimostrare che i canoni di prelocazione costituiscono costi preparatori effettivamente funzionali alla propria attività economica.
Nicola Forte
Venerdì 6 novembre 2026
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📌 BOX OPERATIVO – Documenti da conservare
Per sostenere la detrazione dell’IVA, l’impresa dovrebbe conservare:
- il contratto di leasing immobiliare in costruendo;
- le fatture relative ai canoni di prelocazione o prefinanziamento;
- i documenti che collegano l’immobile all’attività esercitata;
- il progetto economico e finanziario dell’investimento;
- le autorizzazioni e la documentazione relativa alla costruzione;
- le scritture contabili dalle quali risulti la corretta registrazione delle fatture;
- gli elementi che dimostrano l’effettiva intenzione di utilizzare il bene nell’attività economica.
🔎 FOCUS TECNICO – La consegna non determina il diritto alla detrazione
La disponibilità materiale dell’immobile non costituisce, da sola, il presupposto della detrazione. Nel leasing in costruendo, i canoni anteriori alla consegna finanziano la realizzazione del bene e possono rappresentare costi preparatori dell’attività economica. È però necessario dimostrare che l’operazione sia effettiva e funzionale all’impresa.
✅ CONCLUSIONI OPERATIVE – IVA canoni di prelocazione
L’IVA sui canoni di prelocazione può essere detratta prima della consegna dell’immobile quando:
- il contratto di leasing è effettivamente diretto all’acquisizione di un bene strumentale;
- i canoni finanziano la costruzione o l’acquisizione dell’immobile;
- esiste un collegamento documentato con l’attività economica;
- non ricorrono specifiche cause di indetraibilità;
- l’impresa conserva documentazione idonea a dimostrare l’inerenza dell’operazione.
❓ FAQ – IVA canoni di prelocazione
Da inserire dopo le conclusioni operative.
L’IVA sui canoni di prelocazione è sempre detraibile?
No. Occorre dimostrare che i canoni siano collegati all’attività economica esercitata o programmata e verificare l’assenza di specifiche limitazioni alla detrazione.
È necessario attendere la consegna dell’immobile?
No. Secondo l’ordinanza n. 28210/2026, la mancata disponibilità materiale del bene non esclude automaticamente la detrazione.
Le regole delle imposte dirette valgono anche per l’IVA?
No. La deducibilità del costo e la detraibilità dell’IVA rispondono a presupposti e regole differenti.
Perché i canoni anteriori alla consegna possono essere inerenti?
Perché finanziano la costruzione dell’immobile e costituiscono parte integrante dell’operazione di leasing.
La detrazione è ammessa anche se l’attività non è ancora iniziata?
Può essere ammessa per le operazioni preparatorie, purché sia provata l’effettiva intenzione di esercitare un’attività economica soggetta a IVA.
Che cosa deve provare l’impresa?
Deve documentare il collegamento tra il contratto, i canoni versati, l’immobile da realizzare e l’attività economica.
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