#Finsubito news – come si fa e quanto costa? — GoMutuo Blog

Risposta rapida

Sì: la quota del tuo ex la compri con un atto dal notaio e la paghi con un mutuo a tuo nome, che può chiudere anche quello cointestato. Le banche però vogliono vedere la separazione omologata o la sentenza di divorzio, oppure un accordo scritto se eravate conviventi.

È la stessa operazione di chi compra le quote degli altri eredi, con due differenze che pesano: il vecchio mutuo ancora intestato a tutti e due e le regole fiscali della separazione. Il primo conto da fare è se il tuo reddito regge da solo la rata: con la simulazione gratuita di GoMutuo vedi in 6 minuti quanto puoi chiedere e con che rata.

Come si compra la quota dell’ex?

Con un atto notarile in cui l’ex ti cede la sua parte e tu diventi proprietario di tutta la casa. I passi:

1. Il prezzo. Lo fissate voi, sul valore di mercato; la banca di solito misura il mutuo sul valore più basso fra prezzo e perizia.
2. La banca, prima dell’accordo. Chiedi se finanzia l’operazione e per quanto prima di firmare con l’ex: non tutte lo fanno.
3. L’accordo. Fra coniugi la cessione della quota, il prezzo e chi paga il mutuo si scrivono nelle condizioni di separazione o di divorzio, davanti al giudice o con gli avvocati. Fra conviventi serve un accordo scritto fra voi.
4. Il rogito. Firmi l’atto e, di solito lo stesso giorno, il mutuo: la banca paga l’ex e, se il mutuo nuovo lo prevede, estingue quello cointestato.

L’atto può essere una vendita della quota o una divisione con un conguaglio in denaro: fra ex conviventi le imposte cambiano, e conviene chiedere al notaio il conto con le due forme.

Separati o divorziati: quanto costa l’atto?

Fra coniugi, se la cessione della quota è prevista dalle condizioni di separazione o di divorzio, l’atto non paga né bollo né registro. L’art. 19 della legge 74/1987 dice che gli atti relativi al divorzio «sono esenti dall’imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa», e la Corte costituzionale ha esteso l’esenzione alla separazione con la sentenza n. 154 del 1999. Dal 1° gennaio 2027 l’art. 19 è abrogato e la stessa regola, con la separazione scritta nel testo, passa all’art. 195 del testo unico del registro (D.Lgs. 123/2025). Nessuna delle due norme nomina le imposte ipotecaria e catastale: chiedi al notaio se le devi pagare.

L’Agenzia delle Entrate applica l’esenzione proprio alla casa coniugale. Nella circolare 27/E del 2012 scrive che «l’atto di trasferimento della quota del 50 per cento della casa coniugale, da parte di uno dei due coniugi all’altro, è effettuato in adempimento di un accordo di separazione o divorzio», e per questo è esente. Nella stessa risposta aggiunge che l’ex che cede la sua metà non perde le agevolazioni prima casa, anche se l’aveva comprata da meno di cinque anni e non ne ricompra un’altra.

Vale anche per l’accordo fatto con gli avvocati, la negoziazione assistita, se dal testo risulta che le clausole sul patrimonio sono «funzionali e indispensabili ai fini della risoluzione della crisi coniugale» (risoluzione 65/E del 2015). Restano il compenso del notaio, da chiedere con un preventivo scritto, e le spese del mutuo nuovo. Per l’Agenzia delle Entrate anche il mutuo può essere esente dall’imposta sostitutiva, fino alla somma che l’accordo destina all’ex. Serve che l’accordo omologato dal giudice dica che senza quel mutuo non si può eseguire (risposta n. 260 del 2022). Altrimenti, e sul resto del mutuo, l’imposta sostitutiva è lo 0,25% dell’importo con i requisiti prima casa dichiarati nell’atto di mutuo, il 2% se compri senza quei requisiti o senza dichiararli. Le strade generali sono nella guida sul mutuo cointestato nella separazione e nel divorzio.

Ex conviventi: imposte e prima casa

Fra ex conviventi l’esenzione non c’è, perché la legge parla di matrimonio e di separazione dei coniugi: la cessione della quota paga le imposte di una compravendita, sulla sola quota. L’Agenzia delle Entrate lo ha confermato per due ex conviventi con figli, anche se il tribunale aveva approvato i loro accordi sulla casa (risposta n. 244 del 2022). Con i requisiti prima casa il registro è il 2%, senza il 9%, mai sotto 1.000 €, più 50 € di imposta ipotecaria e 50 € di catastale. Su una metà da 110.000 € il registro fa 2.200 € con la prima casa e 9.900 € senza, se la base è il prezzo; con il prezzo-valore la base diventa il valore catastale della quota, di solito molto più basso.

Le agevolazioni prima casa valgono anche se della casa hai già metà. L’Agenzia delle Entrate lo ha chiarito nella circolare 38/E del 2005, ripresa nella risposta n. 410 del 2020: «Nel caso di acquisto reiterato di quote dello stesso immobile, l’agevolazione tributaria si applica purché ricorrano gli altri requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla legge». I requisiti sono quelli spiegati nella guida sulle agevolazioni prima casa se possiedi già un immobile.

Due avvertenze. Se l’atto è una divisione, per l’art. 34 del D.P.R. 131/1986 la parte che ricevi oltre la tua quota è tassata come una vendita, anche quando la paghi accollandoti il debito comune. Dal 1° gennaio 2027 la stessa regola passa all’art. 38 del D.Lgs. 123/2025. E chi ti vende la sua metà, se l’aveva comprata con le agevolazioni prima casa da meno di cinque anni, rischia di perderle, a meno che entro un anno non compri un’altra casa da abitare.

Quanto ti presta la banca?

Di norma al massimo l’80% del valore, come per gli altri mutui casa, ma non tutte le banche lo calcolano sulla stessa base: alcune su tutta la casa, altre sulla sola quota che compri. Nelle politiche di credito delle banche che vediamo:

• Chi lo fa. Alcune banche prevedono l’acquisto della quota dell’ex in modo esplicito, altre non lo mettono fra i mutui che concedono, altre ancora vietano le vendite fra familiari e non dicono niente dell’ex.
• Quando. Fra coniugi le banche che ne parlano vogliono la separazione omologata o la sentenza di divorzio: fra marito e moglie senza separazione legale, anche se vivono già divisi, la compravendita non la finanziano. Nessuna di queste banche nomina gli accordi firmati con gli avvocati o in Comune: se vi separate o divorziate così, chiedi prima alla banca se le bastano. Fra ex conviventi almeno una banca chiede una scrittura privata fra voi, mentre altre il caso non lo trattano.
• Sulla casa intera. Almeno una banca finanzia, oltre al prezzo della quota, anche il debito del vecchio mutuo che resta a te, sempre entro l’80% della perizia di tutta la casa. Se il vecchio mutuo è ancora alto, prezzo e debito insieme possono superare quel limite: la differenza la metti tu.
• Sulla sola quota. Altre banche si fermano all’80% del valore della quota, e il vecchio mutuo va sistemato a parte. Se il debito rimasto è basso, il mutuo nuovo può non bastare per pagare l’ex: il resto lo metti tu.
• Autonomi. Se c’è di mezzo un lavoratore autonomo, almeno una banca abbassa il limite.

Poi conta il reddito. Il 30% è la soglia prudenziale e il 33% la prassi (la guida della Banca d’Italia, più prudente, parla di «un terzo» del reddito disponibile, cioè al netto delle spese fisse); il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del reddito netto, per alcune di più con redditi alti. Conta anche l’assegno di mantenimento: quello che versi le banche lo tolgono dal reddito o lo sommano alla rata, quello che ricevi alcune lo contano, spesso a metà. Altri conti nella guida per chi è separato con il mutuo cointestato.

Che fine fa il mutuo cointestato?

Finché il vecchio mutuo è intestato a tutti e due, la banca può chiedere l’intera rata a ciascuno, qualunque cosa abbiate scritto fra voi. Per lasciarlo a uno solo le strade sono tre.

• Lo chiude il mutuo nuovo. Il mutuo a tuo nome paga l’ex ed estingue quello cointestato: alla fine resta un mutuo solo, intestato a te.
• Accollo liberatorio. Ti prendi tutto il vecchio mutuo e l’ex ne esce, ma solo con il sì della banca: per l’art. 1273 del codice civile l’adesione della banca libera il debitore originario «solo se ciò costituisce condizione espressa della stipulazione o se il creditore dichiara espressamente di liberarlo». Per la parte da dare all’ex serve poi un mutuo più piccolo; cosa guarda la banca lo spiega la guida sull’accollo del mutuo dell’ex coniuge.
• Surroga, che da sola non basta. Porta lo stesso mutuo in un’altra banca con gli stessi intestatari: per toglierne uno serve un contratto nuovo, cioè il mutuo nuovo del primo punto.

Esempio: casa da 220.000 € con 100.000 € di debito

Ipotizziamo una casa che la perizia valuta 220.000 €, intestata a metà, con 100.000 € ancora da pagare sul mutuo cointestato. La metà dell’ex vale 110.000 €, ma metà del debito è sua: all’ex vanno 60.000 € e il debito resta tutto a te.

In questo esempio, con le banche che contano il limite su tutta la casa, basta un mutuo solo. Ecco la rata a tasso fisso, con il TAN stimato come IRS della durata più uno spread dello 0,30% (una nostra stima, non un’offerta; IRS rilevati il 9 novembre 2026), e il reddito netto che la regge.

Con una banca che si ferma all’80% della quota, cioè 88.000 €, il mutuo nuovo copre i 60.000 € per l’ex, ma il vecchio da 100.000 € resta, e per liberare l’ex serve l’accollo liberatorio. Le rate diventano due: quella del vecchio mutuo, tutta a carico tuo, e circa 304 € al mese per 25 anni sul nuovo. Sul mutuo unico, con i requisiti prima casa dichiarati nell’atto di mutuo, l’imposta sostitutiva è di 400 €; fra coniugi può non essere dovuta sulla somma che l’accordo omologato destina all’ex.

La tua cifra dipende dal reddito, dalla perizia e dal debito che resta. Per vedere quale rata regge il tuo reddito, prova la simulazione di GoMutuo: è gratuita e ti dice se il mutuo è fattibile.

Alcuni casi particolari

• Separazione davanti al sindaco. L’accordo firmato in Comune non può contenere trasferimenti di beni (art. 12 del D.L. 132/2014). Per l’Agenzia delle Entrate la cessione della quota fatta dopo non è esente e non salva le agevolazioni prima casa di chi vende (risposte n. 80 del 2020 e n. 573 del 2022). Valgono le regole degli ex conviventi, a meno che la cessione non entri poi nelle condizioni del divorzio, davanti al giudice o con gli avvocati.
• Unione civile. Per l’Agenzia delle Entrate l’esenzione vale anche quando l’unione civile si scioglie davanti al giudice: la cessione della metà della casa a uno dei due è esente come fra coniugi (risposta n. 573 del 2022).
• Vecchio mutuo che resta a te. Dopo la separazione, se diventi unico proprietario e ti accolli le rate con un atto pubblico o una scrittura privata autenticata, per la guida dell’Agenzia delle Entrate sugli interessi detrai tutti gli interessi anche con il mutuo ancora cointestato. Serve anche che le ricevute dicano che paghi tutto tu, compresa la parte dell’ex.