#Finsubito news – si può e quando? — GoMutuo Blog

Risposta rapida

Sì, la surroga di un mutuo nato al 100% si può chiedere in qualunque momento, ma la banca nuova di solito presta fino all’80% del valore della casa, stimato con la sua perizia. Se la casa vale ancora come quando l’hai comprata, il debito scende sotto quella soglia dopo 9 anni e 1 mese con un mutuo di 30 anni al 3,5% (ipotesi), prima con una durata più corta. Prima di allora la surroga può passare se una perizia più alta o un rimborso parziale abbassano il rapporto, oppure con una banca che porta con sé la garanzia del Fondo Consap; fra le banche con cui lavoriamo, una sola la fa oltre l’80%.

La vecchia banca non può fermarti e la surroga non costa nulla: come si chiede lo spiega la guida alla surroga del mutuo. Per sapere a che punto sei, metti nel calcolatore i dati del tuo mutuo e confronta il debito che resta con l’80% del valore della casa.

Perché un mutuo al 100% è difficile da spostare?

Perché la banca nuova rifà il conto da capo, e per un mutuo casa il conto ha un tetto. Un mutuo di una banca con ipoteca di primo grado è un credito fondiario (art. 38 TUB), e la Banca d’Italia ne fissa l’importo massimo: l’80% del valore della casa. Un suo comunicato in Gazzetta Ufficiale spiega che quel limite «può essere elevato fino al 100 per cento in presenza di garanzie integrative», fra cui la «garanzia rilasciata da fondi pubblici di garanzia». È il ruolo della garanzia Consap: ha permesso alla tua banca di prestarti tutto il prezzo.

Con la surroga la banca nuova misura il debito sul valore di oggi, stimato da un suo tecnico: è l’LTV, il rapporto fra debito e valore. Nelle politiche di credito delle banche con cui lavoriamo il limite della surroga è di solito l’80%. Anche la guida della Banca d’Italia sul mutuo, parlando di chi compra, si ferma all’80%: oltre, gli intermediari «richiedono maggiori garanzie e spesso applicano condizioni meno favorevoli per il cliente».

Dopo quanti anni il debito scende sotto l’80%?

Con un mutuo di 30 anni nato al 100% ci vogliono circa 9 anni con un tasso del 3,5%, se la casa vale come allora. Nei primi anni la rata paga soprattutto interessi, e il debito scende piano. Prendiamo una casa comprata a 160.000 € con un mutuo dello stesso importo, 30 anni, tasso fisso del 3,5%: è un’ipotesi, il tuo tasso è nel contratto. La rata è di 718 € e nella prima 467 € sono interessi.

• Dopo 2 anni restano 153.750 € di debito, il 96% del prezzo.
• Dopo 5 anni restano 143.515 €, il 90%.
• Sotto l’80%, cioè sotto 128.000 €, il debito scende solo dopo 9 anni e 1 mese.

L’importo non cambia il risultato, perché conta la parte di capitale già restituita: cambiano la durata e il tasso. Con la casa che vale come allora, il debito scende sotto l’80%:

Se la banca nuova vuole meno dell’80%, come una di quelle con cui lavoriamo per i mutui nati oltre quella soglia, gli anni crescono.

Una perizia più alta accorcia l’attesa?

Sì, perché il debito si confronta con il valore stimato oggi, non con il prezzo che hai pagato. La perizia, scrive la stessa guida, è la «relazione effettuata da un tecnico, incaricato dall’intermediario sulla base di standard affidabili, che attesta il valore dell’immobile da ipotecare»: conta quella della banca nuova, non la tua stima, e nella surroga non la paghi tu. Con l’esempio di prima (30 anni, 3,5%):

Una casa che vale il 10% in più fa guadagnare qualche anno, una che vale meno li allunga: il caso è nella guida su casa che vale meno del debito.

Che cosa succede alla garanzia Consap?

Non passa da sola: se aderisce al Fondo, la banca nuova può chiederne a Consap la portabilità. La legge sulla surroga fa passare alla banca nuova le garanzie del credito, come l’ipoteca: il mutuante surrogato «subentra nelle garanzie, personali e reali, accessorie al credito cui la surrogazione si riferisce» (art. 120-quater, comma 2, TUB). Per la garanzia del Fondo, però, il decreto che lo regola e il manuale di Consap prevedono una strada propria.

• Il vecchio mutuo si chiude. Il decreto del 31 luglio 2014 (art. 6, comma 4) chiede alla banca che aveva il mutuo di comunicare a Consap entro 40 giorni l’estinzione anticipata, «anche a seguito di portabilità del mutuo tramite surroga».
• La banca nuova può chiedere la portabilità. Il manuale operativo del Fondo (§ 2.2) prevede che, se chiedi «ad altra banca, aderente al Fondo, di surrogarsi al mutuo esistente», sia quella banca ad aprire la pratica a Consap. «L’importo che la banca subentrante deve inserire nella domanda è riferito al debito residuo», e non può superare quello del primo mutuo.
• Se la banca nuova non aderisce, la garanzia finisce. «Qualora il mutuo sia trasferito ad altra banca non aderente all’iniziativa, il finanziamento dovrà essere concluso nel sistema», scrive il manuale. L’elenco delle banche aderenti è in fondo alla pagina del Fondo sul sito di Consap.

Aderire non obbliga la banca a usare la garanzia: per Consap il mutuo e il ricorso al Fondo «restano soggetti alle autonome ed esclusive valutazioni della banca o dell’intermediario finanziario». Due cose, poi, né il decreto né il manuale le dicono. Il manuale scrive che nella portabilità «resta valida la precedente richiesta sottoscritta», ma non dice se età e ISEE si guardano di nuovo alla data della surroga, né se la garanzia resta al 50 o all’80%. Sono le prime domande da fare alla banca nuova, per iscritto.

Per te la garanzia non cambia il debito: protegge la banca. Se non paghi, il Fondo rimborsa la banca e poi si rivale su di te: come scrive Consap, «il mutuatario resta pertanto obbligato alla restituzione integrale degli importi pagati dal Fondo». Conta perché senza garanzia la banca nuova di solito non va oltre l’80%. Chi può averla è nella guida al Fondo di garanzia prima casa.

Che cosa fanno le banche con cui lavoriamo?

Quelle che fanno la surroga di solito si fermano all’80% del valore; sulla garanzia Consap si dividono. Nelle politiche di credito che leggiamo ogni giorno, fra le banche con cui lavoriamo:

• una sola fa la surroga con la garanzia del Fondo anche oltre l’80% del valore, fino al 100%, e solo per chi rientra nelle categorie del Fondo;
• un’altra fa le surroghe dei mutui Consap, ma entro l’80%;
• una non surroga i mutui con la garanzia Consap;
• una surroga i mutui nati oltre l’80% del valore solo se oggi il debito non supera una soglia della perizia nuova più bassa dell’80%, e se l’ipoteca non è troppo recente;
• due non trattano la surroga nelle loro regole: lì si chiede caso per caso.

Poi ci sono i requisiti di ogni surroga: un debito minimo più alto che per un mutuo nuovo e qualche mese di rate pagate con regolarità, di solito da 3 a 7, di più se il mutuo non era per comprare casa (tempi e regole in quanto tempo ci vuole per la surroga). Alcune banche non surrogano un mutuo con rate arretrate. Le regole cambiano: vanno chieste prima di iniziare, e i motivi più comuni di un no sono in quando la banca può rifiutare la surroga.

Se non puoi ancora spostarlo, che cosa puoi fare?

Le strade sono tre, e si possono sommare.

1. Rinegoziare con la tua banca. Se la chiedi perché intendi fare la surroga, la rinegoziazione è gratuita, con una scrittura privata e senza notaio: la legge fa salva la «variazione senza spese delle condizioni del contratto in essere, mediante scrittura privata anche non autenticata» (art. 120-quater, comma 5). Negli altri casi può avere dei costi, da farsi dire per iscritto. La garanzia resta: la banca comunica a Consap entro 30 giorni il nuovo tasso o la nuova durata (manuale, § 8). Come si fa è nella guida alla rinegoziazione del mutuo.
2. Rimborsare una parte. Sui mutui per comprare casa è nullo ogni patto che faccia pagare una penale «per l’estinzione anticipata o parziale» (art. 120-ter TUB). La regola vale per i contratti delle persone fisiche firmati dal 2 febbraio 2007 per la prima casa e dal 3 aprile 2007 negli altri casi (art. 161, comma 7-ter, TUB): tutti i mutui Consap sono più recenti. Nell’esempio, dopo 3 anni restano 150.457 €: versando 22.457 € il debito scende a 128.000 €, l’80% del prezzo, e se la perizia nuova dice almeno il prezzo una banca può valutare la surroga anche senza la garanzia.
3. Aspettare. Con il calcolatore in cima vedi il debito che resta: confrontalo con l’80% del valore. Quanto ti farebbe risparmiare la surroga, a quel punto, lo dice la guida su quando conviene surrogare.

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Alcuni casi particolari

• Avevi meno di 36 anni alla domanda e oggi no. Le fonti di Consap non dicono se l’età si guarda di nuovo nella portabilità: se la banca nuova chiede la garanzia con le regole di oggi, potresti non averla più. Chiediglielo prima, per iscritto.
• Mutuo al 90 o al 95% senza Consap. Vale lo stesso conto, con meno anni di attesa perché parti più in basso: come funzionano questi mutui è nella guida al mutuo al 90-95%.
• Rate sospese. Il manuale ammette la portabilità anche quando la garanzia è sospesa, cioè durante una sospensione delle rate. Le rate non pagate sono un’altra cosa: con rate arretrate alcune banche dicono no.
• Mutuo piccolo. Quando arriva sotto l’80%, il debito può essere sotto il minimo che alcune banche chiedono per la surroga, di solito da 50.000 a 80.000 €.
• Detrazione degli interessi. Non la perdi: surroga e rinegoziazione «non comportano il venir meno dei benefici fiscali» (art. 120-quater, comma 8). Per la guida dell’Agenzia delle Entrate, però, la data del mutuo diventa quella della surroga o della rinegoziazione: per quelle dal 2025, con un reddito complessivo oltre 75.000 € gli interessi entrano nel tetto alle detrazioni dell’art. 16-ter TUIR.