#Finsubito news – Prima casa, la manovra 2027 porta tutti i termini a due anni

Residenza, rivendita, riacquisto, bonus: oggi le scadenze vanno da dodici a ventiquattro mesi. Con la nuova legge di bilancio diventano uguali, anche per chi ha già rogitato.

Due anni. È il tempo che avrà chi compra casa con le agevolazioni prima casa per mettersi in regola con ogni adempimento richiesto dalla legge. Lo prevede l’art. 41 del ddl di bilancio 2027, che mette ordine in una serie di scadenze oggi diverse tra loro: diciotto mesi per spostare la residenza, dodici per ricomprare dopo una vendita, ventiquattro per cedere la casa che si possedeva già. La regola nuova è una sola. Chi vuole ottenere la tassazione ridotta, chi vuole conservarla e chi vuole il bonus riacquisto, cioè il credito d’imposta sul nuovo acquisto, avrà sempre ventiquattro mesi. La norma entra in vigore il 1° gennaio 2027, ma non guarda solo al futuro: si applica anche agli atti già firmati, a patto che a quella data la vecchia scadenza non sia ancora passata.

Quanto si risparmia con l’agevolazione prima casa?

Prima di capire cosa cambia, conviene ricordare cosa c’è in gioco. Le agevolazioni valgono per tutte le abitazioni tranne quelle delle categorie catastali A1, A8 e A9, cioè case signorili, ville, castelli e palazzi di pregio. Il resto dipende da chi vende.

Se il venditore è un’impresa che applica l’Iva, l’aliquota scende al 4% (contro il 10% ordinario). In più si pagano le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa, 200 euro ciascuna, oltre all’imposta di bollo, ai tributi speciali catastali e alle tasse ipotecarie.

Se invece l’atto non sconta l’Iva, perché si compra da un privato o da un’impresa in regime di esenzione, si paga l’imposta di registro al 2%, con un minimo di 1.000 euro. Le imposte ipotecaria e catastale scendono a 50 euro ciascuna, mentre bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie non sono dovuti. Senza agevolazione il registro sarebbe al 9%.

Una coppia compra da un privato un appartamento con valore catastale di 120.000 euro. Con l’agevolazione paga 2.400 euro di registro più 100 euro tra ipotecaria e catastale. Senza, il registro sarebbe di 10.800 euro. La differenza supera gli 8.000 euro: è questa la cifra che si rischia di perdere se si sbaglia una scadenza.

Dove sono scritte oggi le regole sulle scadenze?

Fino al 31 dicembre 2026 le regole stanno in due testi. I requisiti prima casa sono nella nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al dpr n. 131/1986, la legge sull’imposta di registro. Il bonus riacquisto è disciplinato dall’art. 7, commi 1 e 2, della legge n. 448/1998.

Dal 1° gennaio 2027 tutte queste disposizioni confluiscono nella nota I all’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al nuovo Testo unico dell’imposta di registro e delle altre imposte indirette, approvato con il dlgs n. 123 del 1° agosto 2025. Un testo unico raccoglie in un solo atto norme prima sparse in leggi diverse. L’art. 41 del ddl di bilancio interviene proprio su questa nota I, quindi sul testo che sarà in vigore dal prossimo anno. Il disegno di legge è ora all’esame del Parlamento: le date e i termini descritti qui valgono se la norma sarà approvata nella forma attuale.

Quanto tempo si avrà per spostare la residenza?

Per avere lo sconto, la casa deve trovarsi nel comune di residenza dell’acquirente. Chi al momento del rogito vive altrove può comunque ottenere l’agevolazione, ma si impegna a trasferire lì la residenza entro un termine preciso. Oggi questo termine è di 18 mesi dall’acquisto (comma 1, lett. a, della nota).

Con la riforma diventa di due anni. Sei mesi in più che, nella pratica, servono a chi compra una casa da ristrutturare e non può trasferirsi finché i lavori non sono finiti. Il trasferimento della residenza si fa all’ufficio anagrafe del comune, con una dichiarazione che produce effetti dalla data in cui viene presentata.

Un impiegato residente a Latina compra a marzo 2027 un appartamento a Roma da sistrutturare. Con le regole attuali dovrebbe spostare la residenza entro settembre 2028. Con quelle nuove avrà tempo fino a marzo 2029.

Si può comprare con lo sconto se si ha già una casa?

Uno dei requisiti è la non possidenza: l’acquirente non deve avere, nello stesso comune, un’altra abitazione, né in tutta Italia un’altra casa comprata con le agevolazioni. La legge però ammette una via d’uscita. Si può comprare con la tassazione ridotta anche se si possiede ancora la vecchia casa, a condizione di venderla entro due anni dal nuovo acquisto (comma 5 della nota). In questo modo il requisito si acquista “a posteriori”.

Questo è l’unico termine che resta com’è, perché già oggi è di ventiquattro mesi. La riforma lo prende come misura per tutti gli altri. Se la casa vecchia non viene venduta in tempo, l’agevolazione si perde.

Una famiglia ha un bilocale a Bologna, comprato anni fa come prima casa, e a gennaio 2027 acquista un trilocale nella stessa città con l’aliquota ridotta. Deve vendere il bilocale entro gennaio 2029.

Cosa succede se si vende la prima casa entro cinque anni?

Chi compra con le agevolazioni deve tenere la casa per almeno cinque anni. Se la vende o la dona prima, scatta la decadenza: il Fisco recupera la differenza tra l’imposta ordinaria e quella pagata, con interessi e sanzione. La legge evita la decadenza se, entro un certo periodo dalla vendita, l’acquirente compra un’altra casa da adibire ad abitazione principale (comma 4, ultimo periodo).

Oggi questo periodo è di un anno. Con la riforma raddoppia: due anni. È la modifica più concreta per chi vende senza avere ancora trovato la casa nuova, perché dodici mesi sono spesso pochi per cercare, trattare, ottenere un mutuo e arrivare al rogito.

Una donna ha comprato casa a Napoli nel 2024 e la vende a febbraio 2027 per trasferirsi a Torino. Per non perdere lo sconto avuto nel 2024 dovrà comprare la nuova abitazione principale entro febbraio 2029, e non più entro febbraio 2028.

Come funziona il bonus riacquisto e cosa cambia?

Il bonus riacquisto è un credito d’imposta per chi vende una casa comprata con le agevolazioni e ne compra un’altra, sempre come prima casa. Il credito è pari al minore importo tra l’imposta di registro o l’Iva pagata con lo sconto sulla vecchia abitazione e l’imposta dovuta sulla nuova. Si può usare per ridurre l’imposta di registro sul nuovo atto, oppure in seguito contro altre imposte indirette o contro l’Irpef. Non viene rimborsato in denaro.

Oggi il riacquisto deve avvenire entro un anno dalla vendita della vecchia casa (comma 7 della nota). Anche questo termine passa a due anni.

Un uomo aveva pagato 2.000 euro di registro sulla prima casa. La vende e compra da un costruttore un nuovo appartamento con Iva al 4%, per 8.000 euro di imposta. Il credito vale 2.000 euro, cioè la cifra più bassa tra le due.

Il bonus spetta anche se si compra prima di vendere?

C’è un caso che la legge oggi non regola in modo espresso: quello di chi compra la casa nuova prima di vendere la vecchia. La seconda parte dell’art. 41, comma 1, integra il comma 7 della nota e chiarisce che il credito spetta anche quando la vendita avviene dopo l’acquisto della nuova abitazione, purché entro il termine del comma 5, quindi entro due anni.

Sul piano pratico non è una sorpresa. L’Agenzia delle entrate aveva già riconosciuto il bonus in questa ipotesi con la circolare n. 12 dell’8 aprile 2016 e, più di recente, con le risposte a interpello n. 197 e n. 238 del 2025. La differenza è nella fonte: ciò che finora si basava su un’interpretazione dell’amministrazione, che può essere rivista, diventa una regola scritta nella legge.

Chi ha già rogitato può usare i nuovi termini?

La risposta sta nel comma 2 dell’art. 41. I nuovi termini si applicano anche agli acquisti e alle vendite fatti prima del 1° gennaio 2027, a una condizione: che a quella data il vecchio termine sia ancora in corso. Chi è ancora dentro la scadenza beneficia del termine più lungo. Chi l’ha già superata resta fuori, perché la decadenza si è già prodotta.

Un giovane ha comprato casa a Milano nel settembre 2025, quando era ancora residente a Bergamo. Il vecchio termine di 18 mesi scade a marzo 2027: al 1° gennaio 2027 è ancora aperto, quindi avrà tempo fino a settembre 2027 per spostare la residenza. Diverso il caso di chi ha venduto la prima casa, entro i cinque anni, a maggio 2025 senza ricomprare. Il termine di un anno è scaduto a maggio 2026, prima dell’entrata in vigore della nuova legge: per lui i due anni non valgono e l’agevolazione è persa.