A sostenerlo Confedilizia Messina. Case, immobili e condominio in pillole
Rubrica a cura di Confedilizia Messina
BOZZA UE SUGLI AFFITTI BREVI, CONFEDILIZIA MESSINA: «RISCHIO PESANTI RICADUTE PER LA SICILIA»
Secondo le anticipazioni disponibili, il 9 settembre la Commissione europea presenterà l’Affordable Housing Act, proposta diretta a definire un quadro comune entro il quale gli Stati membri e le autorità territoriali potranno adottare misure per salvaguardare l’accessibilità economica e la disponibilità delle abitazioni. L’obiettivo di garantire una casa a costi sostenibili è certamente condivisibile. Tuttavia, la bozza del provvedimento desta forti preoccupazioni per le possibili conseguenze, soprattutto sui territori nei quali le locazioni brevi costituiscono una componente essenziale dell’economia turistica e uno strumento di valorizzazione del patrimonio immobiliare, come avviene in Sicilia e nell’intera area metropolitana di Messina.
«Occorre evitare – afferma Sebastiano Maio, presidente di Confedilizia Sicilia e Messina che, dietro la condivisibile finalità di rendere più accessibili le abitazioni, si introducano restrizioni generalizzate capaci di impoverire i proprietari, ridurre la capacità ricettiva e frenare gli investimenti».
«La bozza individua come primo parametro per definire un’area “sotto stress abitativo” un rapporto pari o superiore a otto tra il prezzo medio delle compravendite immobiliari e il reddito disponibile mediano della popolazione. Dovrebbero inoltre risultare un aumento di tale rapporto negli ultimi dieci anni e l’improbabilità che la situazione possa attenuarsi nei tre anni successivi. Questo criterio rischia, però, di produrre risultati distorti, soprattutto nelle regioni economicamente più fragili. Un rapporto elevato tra prezzo delle abitazioni e reddito non dipende necessariamente da prezzi immobiliari fuori controllo: può derivare nella maggioranza dei casi da redditi medi particolarmente bassi. In Sicilia, pertanto, il superamento della soglia potrebbe fotografare la debolezza economica delle famiglie più che una reale scarsità di abitazioni. Sarebbe paradossale qualificare come “sotto stress abitativo” un territorio interessato da spopolamento, riduzione della popolazione residente e presenza di numerosi immobili inutilizzati soltanto perché il reddito disponibile è insufficiente. La stessa Commissione europea riconosce che le difficoltà abitative dipendono principalmente da fattori strutturali: insufficiente offerta di alloggi adeguati, carenza di edilizia sociale, immobili pubblici inutilizzati, lentezza delle procedure urbanistiche, costi di costruzione e ristrutturazione, problemi infrastrutturali e difficoltà di accesso al credito».
«Anche il rapporto tra locazioni brevi e aumento dei canoni non può essere dato per presupposto. Nei documenti preparatori europei si ammette che un’elevata concentrazione di affitti turistici non determina automaticamente una carenza di abitazioni o un incremento dei prezzi e che la relazione varia profondamente da un territorio all’altro. Questa considerazione assume particolare importanza per Messina e per la sua area metropolitana, che comprende realtà profondamente differenti: il centro urbano, le zone universitarie, i villaggi costieri, i comuni delle fasce ionica e tirrenica, Taormina e le Isole Eolie. Eventuali criticità circoscritte a singoli quartieri o località non possono giustificare limitazioni estese indiscriminatamente all’intero territorio comunale o metropolitano. Le locazioni brevi, inoltre, non rappresentano soltanto un’attività economica. In molti comuni siciliani consentono di utilizzare seconde case che, per posizione, caratteristiche o stagionalità della domanda, difficilmente sarebbero immesse nel mercato della locazione residenziale ordinaria. Limitare l’affitto turistico non significa automaticamente trasformare quegli immobili in abitazioni disponibili con contratti di lunga durata: il rischio concreto è che rimangano chiusi, vengano posti in vendita o cessino di ricevere gli interventi di manutenzione necessari. L’ospitalità diffusa integra la capacità delle strutture alberghiere, favorisce la permanenza dei visitatori anche nei centri minori e alimenta un indotto composto da ristorazione, commercio, trasporti, servizi turistici, artigianato e professionisti. Per molti piccoli proprietari il reddito derivante dalla locazione consente di sostenere imposte, spese condominiali e costi di recupero di immobili altrimenti destinati al degrado. Particolarmente delicata è anche la possibilità, prevista dalla bozza, di limitare non soltanto gli affitti brevi, ma persino l’acquisto o l’utilizzazione di immobili residenziali non destinati ad abitazione principale. Una previsione tanto ampia potrebbe incidere sul valore delle seconde case, sulla libertà di investimento e sulla certezza delle iniziative già avviate, con effetti particolarmente pesanti nelle località turistiche e nei comuni interessati dallo spopolamento».
«E’ quindi indispensabile che qualsiasi misura sia preceduta da una verifica rigorosa, fondata su dati pubblici, aggiornati e riferiti ad ambiti territoriali molto circoscritti. Prima di introdurre autorizzazioni contingentate, limiti quantitativi o divieti, le amministrazioni dovrebbero utilizzare pienamente gli strumenti già disponibili, a cominciare dalla Banca dati nazionale e dal Codice identificativo nazionale, contrastando l’abusivismo e distinguendo le attività irregolari dai proprietari che rispettano gli obblighi fiscali, amministrativi e di sicurezza. La vera risposta alla difficoltà abitativa passa dal recupero degli alloggi pubblici inutilizzati, dalla riqualificazione del patrimonio degradato, dalla realizzazione di residenze universitarie, dagli incentivi alla locazione concordata, da garanzie efficaci contro la morosità, da procedure più rapide per il rilascio degli immobili e dalla semplificazione degli interventi edilizi. Conclude Maio. «la Sicilia ha bisogno di più investimenti, più turismo e più immobili recuperati. Penalizzare indiscriminatamente le locazioni brevi significherebbe colpire uno dei pochi strumenti che, negli ultimi anni, ha contribuito a rimettere in circolo una parte importante del nostro patrimonio edilizio».
La caldaia non funziona più, serve una lunga riparazione: è legittima la riduzione del canone?
Il malfunzionamento sopravvenuto delle opere e apparecchiature poste a corredo dell’appartamento e necessarie o funzionali al godimento dell’immobile locato, legittima la richiesta di riduzione secondo l’art. 1584 cod. civ. quando il godimento da parte del conduttore e della sua famiglia sia divenuto in tutto o in parte impossibile a causa delle riparazioni necessarie alla risoluzione del vizio. L’art. 1584 cod. civ. (diritti del conduttore in caso di riparazioni), infatti, recita: “Se l’esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all’intera durata delle riparazioni stesse e all’entità del mancato godimento. Indipendentemente dalla sua durata, se l’esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l’alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto”.
Condomina disabile ha il diritto di installare un ascensore alterando il decoro del palazzo?
È legittima l’installazione di un ascensore volto al superamento delle barriere architettoniche anche quando origini un’alterazione del decoro architettonico dell’edificio o un pregiudizio non grave alla veduta e alla luminosità di un’unità immobiliare, poiché tali interessi devono essere bilanciati con il diritto fondamentale delle persone con disabilità all’accessibilità e alla vivibilità dell’abitazione. Ciò in considerazione del principio di solidarietà condominiale e della normativa speciale in materia. (da Confedilizia Notizie)
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