Da Bruxelles la Commissione guidata da Ursula von der Leyen ha in serbo una proposta di regolamento battezzato “Affordable Housing Act” proposto dal commissario per l’energia e le politiche abitative Dan Jørgensen, che dovrebbe vedere la luce il prossimo 9 settembre, con cui si vorrebbe mettere un freno agli affitti brevi per dare sollievo alla crisi abitativa rilanciando le locazioni lunghe a vantaggio di famiglie e di lavoratori.
Gli affitti brevi, spesso gestite attraverso piattaforme globali come Airb&b, stanno dilagando in grandi, medie e pure piccole città, tanto che la disponibilità di affitti ordinari per la residenza stabile sta calando a vista d’occhio a vantaggio di quelli turistici che hanno il vantaggio di non bloccare a lungo la disponibilità dell’immobile e pure di garantire una maggiore redditività in capo al proprietario. Ma ciò sta generando forti difficoltà nelle città, sia per il calo degli affitti residenziali, che per la gestione dei servizi pubblici ad iniziare dai rifiuti, oltre che innescare problemi di mera convivenza nei palazzi dove esistono anche residenze ordinarie.
La proposta sull’Affordable Housing Act della Commissione europea stabilisce che per essere affrontabile un affitto locativo una zona deve avere un rapporto tra il prezzo medio di una casa e il reddito disponibile medio pari o superiore a otto, una tendenza in crescita negli ultimi dieci anni e non in diminuzione nel prossimo triennio. Se tali criteri sono soddisfatti, gli enti locali potranno individuare le aree sotto stress abitativo e introdurre restrizioni agli affitti brevi e alle seconde case.
I limiti agli affitti brevi riguarderanno solo gli immobili diversi dalla residenza principale dell’host, lasciando escluso chi affitta occasionalmente la casa in cui vive. I sindaci potranno anche imporre limiti all’acquisto o all’uso di immobili che non costituiscano l’abitazione principale né del proprietario né di un’altra persona, come un inquilino. E il caso più frequente è quello di un’abitazione ereditata da parenti, tenuta vuota per future esigenze o in attesa di essere venduta.
La misura riguarda soprattutto seconde case e immobili destinati al turismo o all’investimento. Le nuove norme avranno la forma di regolamento, ovvero saranno vincolanti e immediatamente applicabili in tutta l’Ue. In tal modo si supera lo scoglio che finora ha rappresentato la direttiva Servizi, sotto la quale viene garantita la libertà di sfruttamento economico degli immobili.
Il nuovo quadro offrirà agli enti locali una base giuridica europea per limitare le locazioni turistiche offerte attraverso piattaforme come Airbnb e Booking.com, riducendo l’incertezza e il rischio di contenzioso. Dal testo iniziale sono scomparse le indicazioni più prescrittive, come quelle sul numero di notti massimo ipotizzate in una prima fase. Al regolamento si affiancheranno però raccomandazioni per aumentare l’offerta di case accessibili, recuperare gli immobili vuoti e ampliare gli alloggi sociali.
La proposta della Commissione vorrebbe dare una risposta a un tema come quello della crisi abitativa posto dai socialisti Ue come prioritario all’inizio del mandato, che ha visto anche il coinvolgimento di un’alleanza di sindaci dei vari Paesi e la creazione di una commissione speciale al Parlamento europeo.
Le associazioni di categoria, tuttavia, hanno già promesso battaglia. L’Aigab, l’Associazione italiana gestori affitti brevi, avverte che l’Italia rischia di perdere «milioni di posti letto e milioni di arrivi» e che mezzo milione di famiglie potrebbe vedersi ridurre una fonte di reddito o scegliere di ricorrere al sommerso.
La bozza dell’Affordable Housing Act «non deve trasformare lo “stress abitativo” nel lasciapassare per nuove limitazioni alla proprietà privata e alle locazioni turistiche» sostiene Lorenzo Fagnoni, presidente di Property Managers Italia, che osserva come «il rischio è che l’Europa finisca per fare proprie le impostazioni più restrittive già adottate da alcune grandi città, come Firenze, trasformando una scelta politica locale in un modello generale».
Il problema della casa, prosegue Fagnoni, «è reale ma non si risolve stabilendo per legge come un proprietario debba utilizzare il proprio immobile. La storia ci insegna che quando si cerca di forzare il mercato, spesso si ottiene l’effetto opposto a quello programmato».
Diversamente, «se vogliamo davvero aumentare l’offerta dobbiamo intervenire sulle ragioni che oggi spingono molti proprietari a non scegliere l’affitto residenziale – prosegue Fagnoni -: servono maggiori tutele contro la morosità colpevole, incentivi, certezza delle regole, recupero degli immobili vuoti e più edilizia sociale. Inoltre, bisogna intervenire anche sui salari e sul potere d’acquisto delle famiglie, perché il problema dell’abitare non riguarda soltanto il canone, ma anche il costo della vita e delle bollette».
Plaude, invece, il presidente di Federalbeghi, Bernabò Bocca, che parla di «un passaggio importantissimo per il sistema ricettivo in generale e, soprattutto, per la stessa qualità della vita nelle città più oppresse dal fenomeno dello stress abitativo. Da parte della nostra categoria va il plauso ad un’Europa che si mostra sensibile ad un problema non certo locale, bensì universale. Finalmente – sottolinea Bocca – l’Europa si è resa conto della complessità della materia, dando facoltà ai sindaci di regolamentare nei comuni il numero degli affitti brevi. Nel caso dell’Italia, abbiamo motivo di credere che i proprietari delle locazioni brevi nei nostri borghi non avranno nulla da temere, in quanto tali destinazioni non rientreranno nelle limitazioni imposte dall’Europa». Ma intanto, con il nuovo regolamento Ue gli albergatori si trovano tagliati per legge una bella fetta di concorrenti.
Reagisce anche la politica: dai salviniani si tuona «giù le mani dalla casa. Basta dirigismo e regole invasive dai burocrati di Bruxelles: inaccettabile pensare di imporre nuovi vincoli sull’acquisto, sull’utilizzo o sull’affitto degli immobili» mentre il segretario di Forza Italia e ministro degli Affari esteri e della Cooperazione internazionale, Antonio Tajani, afferma che «la casa è sacra e la proprietà privata va difesa. Forza Italia respinge l’ideologia dei divieti che arriva dall’Europa. Nuovi vincoli sugli affitti brevi e più restrizioni sui proprietari non risolvono l’emergenza abitativa, al contrario rischiano di ridurre ancora l’offerta». Ma si deve vedere come si comporterà in Europa, visto che FI, a differenza dei salviniani, è forza di maggioranza della commissione retta da Ursula von der Leyen.
Però una cosa è evidente, soprattutto in Italia: l’abitazione assorbe sempre più risorse, sia per il pagamento degli affitti o delle rate dei mutui spesso trentennali, oltre che delle bollette delle utenze, a fronte di entrate familiari sempre più compresse, tanto che l’abitare assorbe spesso oltre il 50% della quota del reddito incassato, specie per quelli più bassi. Un rapporto difficilmente sostenibile e che merita un rilancio delle politiche abitative, ma senza imposizioni che hanno un retrogusto espropriativo dei beni privati.
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