Meta description: Affordable Housing Act: cos’è, cosa cambia per affitti brevi, Airbnb, seconde case e Comuni italiani. Le aree sotto stress abitativo, il rapporto prezzo-reddito e quando entreranno in vigore le nuove regole Ue.
Una casa che costa otto volte il reddito annuale di chi dovrebbe abitarla. Affitti che salgono, residenti che si spostano fuori dai centri turistici, giovani che rimandano l’uscita dalla casa dei genitori. È dentro questo scenario che nasce l’Affordable Housing Act, la nuova iniziativa europea destinata a diventare uno dei dossier più importanti per case, affitti brevi e turismo in Italia.
La Commissione europea sta preparando il provvedimento nell’ambito dell’European Affordable Housing Plan. E il punto che sta facendo più discutere è semplice: Bruxelles vuole dare a Stati, Regioni e soprattutto autorità locali strumenti più chiari per intervenire nelle zone dove il costo dell’abitare è diventato insostenibile, comprese misure sugli affitti brevi turistici.
Attenzione, però, alla prima distinzione fondamentale. L’Affordable Housing Act non è ancora una normativa definitiva in vigore. La pagina ufficiale della Commissione specifica che contenuti e campo di applicazione sono ancora in preparazione. Parallelamente, in questi giorni sta circolando una bozza più dettagliata, anticipata da diverse testate italiane, in vista della presentazione attesa il 9 settembre.
Ed è proprio confondere questi due piani – progetto ufficiale e contenuto della bozza – uno dei principali problemi di molte ricostruzioni circolate finora.
Cos’è l’Affordable Housing Act
L’Affordable Housing Act, letteralmente un provvedimento per rendere l’abitazione economicamente accessibile, nasce per affrontare quella che la stessa Commissione definisce una vera crisi della casa in Europa.
Negli ultimi dieci anni, secondo Bruxelles, nell’Unione europea i prezzi delle abitazioni sono aumentati mediamente di oltre il 60% e gli affitti di oltre il 20%. Il problema non riguarda soltanto chi non riesce a comprare casa: incide sulla possibilità di trasferirsi per lavorare, studiare, avere figli e vivere nelle città nelle quali si lavora.
È quasi un paradosso: una città può essere piena di case e, contemporaneamente, non avere abbastanza case per chi ci vive.
L’Affordable Housing Act dovrebbe servire proprio a individuare i territori dove questa pressione è più forte e permettere interventi calibrati sulle condizioni locali. La Commissione parla espressamente di strumenti destinati a Stati membri, Regioni e autorità locali.
Cosa sono le “aree sotto stress abitativo”
Questa è probabilmente la novità che gli italiani dovranno imparare a conoscere.
La bozza anticipata dalla stampa introduce le cosiddette aree sotto stress abitativo, territori nei quali il rapporto tra prezzo delle case e reddito dei residenti ha raggiunto livelli particolarmente elevati.
Secondo il testo circolato, uno dei criteri sarebbe un rapporto prezzo-reddito pari almeno a 8. Tradotto: il prezzo medio di un’abitazione equivale ad almeno otto volte il reddito disponibile medio della popolazione dell’area.
Non basterebbe però superare quella soglia. La bozza considera anche l’aumento del rapporto tra prezzi e redditi negli ultimi dieci anni e la probabilità che il problema continui almeno nei tre successivi, valutando elementi come andamento demografico, domanda e offerta di abitazioni.
È un dettaglio fondamentale, perché l’intenzione non sarebbe dichiarare “in emergenza” automaticamente qualsiasi località turistica con immobili costosi.
Affordable Housing Act e affitti brevi: cosa potrebbe cambiare
È qui che il provvedimento diventa particolarmente importante per l’Italia. La Commissione europea conferma ufficialmente che gli affitti brevi saranno una componente centrale dell’Affordable Housing Act. L’obiettivo dichiarato è permettere interventi nelle aree sotto forte pressione abitativa, cercando però di preservare contemporaneamente i benefici economici e turistici delle locazioni brevi.
La bozza circolata in questi giorni va più nel dettaglio e apre alla possibilità per le autorità locali di adottare limitazioni quantitative, autorizzazioni e altre restrizioni sugli immobili utilizzati per affitti turistici e che non costituiscono abitazione principale.
Questo significa una cosa importante: non stiamo parlando di un divieto europeo generalizzato di Airbnb o Booking.
Il meccanismo immaginato è opposto: individuare territori nei quali esiste un problema abitativo dimostrabile e lasciare alle amministrazioni competenti margini maggiori per intervenire.
In alcuni casi la delimitazione potrebbe essere anche più precisa del confine comunale e riguardare quartieri o porzioni particolarmente sotto pressione, secondo quanto emerge dalle anticipazioni sulla bozza.
Airbnb e affitti turistici non sono però l’unico bersaglio
Concentrarsi esclusivamente sugli affitti brevi rischia di far perdere metà della notizia.
La Commissione riconosce infatti esplicitamente che la crisi abitativa non può essere risolta soltanto limitando la domanda turistica.
Il piano europeo parla anche di costruire nuove abitazioni, utilizzare meglio gli immobili vuoti, aumentare l’edilizia sociale, semplificare urbanistica e permessi e mobilitare nuovi investimenti pubblici e privati.
Bruxelles calcola che l’Unione europea abbia bisogno di più di due milioni di nuove abitazioni ogni anno per rispondere alla domanda attuale. Per il 2027 è previsto anche un Housing Simplification Package destinato a ridurre tempi, costi e ostacoli amministrativi alla costruzione di nuove case.
In altre parole, non basta chiudere una porta agli affitti turistici sperando che dall’altra compaiano magicamente appartamenti a canone accessibile.
Perché Bruxelles guarda proprio agli affitti brevi
I numeri aiutano a capire il ragionamento europeo. Nel piano ufficiale la Commissione ricorda che le prenotazioni di alloggi a breve termine attraverso piattaforme sono aumentate di quasi il 93% tra il 2018 e il 2024. Nelle destinazioni turistiche più popolari, secondo Bruxelles, gli affitti brevi possono arrivare a rappresentare fino al 20% del patrimonio abitativo.
La Commissione riconosce però apertamente anche l’altra faccia della medaglia: le locazioni turistiche producono reddito per i proprietari, aumentano l’offerta ricettiva, sostengono turismo e occupazione e possono favorire gli investimenti nella ristrutturazione degli immobili.
L’obiettivo dichiarato è quindi trovare un equilibrio tra turismo e diritto all’abitare, non cancellare il primo per salvare il secondo.
Perché in Italia il settore degli affitti brevi protesta
Ed è qui che comincia lo scontro. L’Aigab, Associazione italiana gestori affitti brevi, contesta soprattutto i criteri contenuti nelle bozze circolate. Secondo il presidente Marco Celani, utilizzare un parametro rigido sul rapporto tra prezzo della casa e reddito rischierebbe di trattare allo stesso modo mercati immobiliari profondamente diversi.
Anche altre organizzazioni del comparto immobiliare hanno espresso forti perplessità, sostenendo che restrizioni troppo ampie potrebbero incidere sul diritto dei proprietari di utilizzare gli immobili e sull’offerta turistica italiana.
È una contestazione che mette il dito su una questione reale: una casa sottratta agli affitti brevi non diventa automaticamente una casa affittata a una famiglia. Il proprietario potrebbe venderla, lasciarla inutilizzata o scegliere altre forme di utilizzo.
Dall’altra parte c’è però il problema altrettanto reale delle città dove infermieri, insegnanti, studenti, lavoratori stagionali e famiglie faticano sempre di più a trovare un’abitazione a prezzi compatibili con i propri stipendi.
Nel 2025 Ursula von der Leyen aveva sintetizzato la crisi con una frase molto concreta: infermieri, insegnanti e vigili del fuoco arrivano a non potersi permettere di vivere nei luoghi nei quali lavorano.
Case vuote: l’altro grande problema
C’è poi una domanda destinata a diventare centrale nel dibattito italiano: prima di limitare gli affitti brevi, cosa facciamo delle abitazioni vuote?
È uno dei temi emersi anche nelle consultazioni europee. Città, Regioni, associazioni di proprietari e inquilini hanno insistito sulla necessità di utilizzare meglio il patrimonio esistente attraverso ristrutturazioni, recupero degli edifici inutilizzati e riconversione degli immobili vuoti.
Questa potrebbe essere una delle partite decisive. Perchè se una città ha migliaia di appartamenti inutilizzati, individuare negli affitti turistici l’unica causa del caro-casa rischia di essere una fotografia sfocata di un problema molto più grande.
Quando entra in vigore l’Affordable Housing Act
Questa è probabilmente la domanda più cercata, e la risposta oggi è: non subito. La Commissione europea deve prima presentare formalmente la proposta. Dopodiché inizierà il normale iter legislativo europeo, che coinvolgerà Parlamento europeo e Consiglio dell’Unione europea.
La versione finale potrà quindi essere modificata in maniera significativa rispetto alle bozze circolate in questi giorni.
Secondo le ricostruzioni pubblicate dalla stampa specializzata, l’adozione definitiva potrebbe non arrivare prima del 2028. Per questo titoli come “da domani i sindaci potranno vietare Airbnb” sarebbero semplicemente sbagliati.
Cosa potrebbe significare per le città turistiche italiane
Venezia, Firenze, Roma, Bologna, Napoli e le grandi destinazioni turistiche sono i casi più evidenti. Ma la questione riguarda potenzialmente anche città di dimensioni inferiori nelle quali turismo, seconde case e costo degli immobili hanno assunto un peso molto elevato.
Ed è qui che il tema diventa particolarmente interessante anche per Como e il Lago di Como. Il territorio lariano vive una pressione turistica straordinaria e negli ultimi anni il rapporto tra sviluppo delle strutture ricettive, affitti brevi e disponibilità di abitazioni per i residenti è diventato sempre più discusso.
Questo non significa che Como sarà automaticamente classificata come area sotto stress abitativo: oggi non sarebbe possibile sostenerlo e saranno i criteri definitivi e i dati utilizzati a determinarlo.
Ma una futura normativa europea costruita proprio pensando alle grandi città e alle destinazioni turistiche più popolari rende inevitabile guardare con attenzione anche a ciò che potrebbe accadere sul Lago di Como. La stessa Commissione, durante la consultazione sull’Affordable Housing Act, ha coinvolto espressamente città, Regioni e “major tourist destinations”.
Affordable Housing Act: cosa cambia davvero, in sintesi
La notizia quindi non è che l’Europa ha vietato gli affitti brevi, perché non è vero. La notizia è che Bruxelles sta costruendo per la prima volta un quadro europeo pensato per consentire alle autorità pubbliche di individuare le zone dove l’emergenza abitativa è più grave e intervenire anche sulle locazioni turistiche, senza dimenticare costruzione di nuove case, immobili vuoti, edilizia sociale e semplificazione.
È una svolta potenzialmente importante perché porta il problema della casa fuori dai soli confini nazionali.
Per anni il mercato immobiliare europeo è corso più veloce dei redditi. Adesso Bruxelles prova a raggiungerlo. Ma tra proteggere chi cerca una casa e non colpire indiscriminatamente proprietari e turismo passa una linea sottile come un filo.
Ed è proprio su quel filo che si giocherà l’Affordable Housing Act.
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