Il 9 settembre la Commissione europea presenta l’Affordable Housing Act, il regolamento che consentirà a Stati, Regioni e Comuni di limitare le locazioni turistiche nelle aree riconosciute sotto stress abitativo. È bene dire subito che non si tratta di un divieto calato dall’alto, ma di qualcosa di più sottile e, per certi versi, di più impegnativo. Bruxelles non vieta, definisce chi ha titolo per vietare. Costruisce un criterio di riconoscimento e affida agli ordinamenti nazionali e locali il compito di riempirlo, con un testo direttamente applicabile che dovrà però attraversare Parlamento europeo e Consiglio e la cui adozione definitiva non è attesa prima del 2028. Ogni volta che il diritto sceglie un indicatore per delimitare un potere compie una scelta che appare tecnica e invece è politica nel senso più pieno del termine, perché stabilisce quali situazioni meritano tutela e quali restano nell’indifferente giuridico.
La vicenda ha una genealogia precisa, che conviene richiamare perché spiega il rovesciamento in corso. Per due decenni il diritto europeo ha lavorato in direzione opposta, smontando i regimi autorizzatori nazionali in nome della libertà di stabilimento e di prestazione dei servizi. La direttiva 2006/123/CE, la cosiddetta direttiva servizi, ammette regimi di autorizzazione solo se giustificati da un motivo imperativo di interesse generale e se proporzionati allo scopo. Fu proprio su quel terreno che la Corte di giustizia, con la nota sentenza Cali Apartments del settembre 2020, riconobbe che la penuria di alloggi destinati alla locazione di lunga durata costituisce un motivo imperativo di interesse generale, e legittimò così i regimi comunali di autorizzazione parigini. Da quel giorno gli enti locali europei hanno avuto una base per intervenire, ma una base fragile, affidata alla dimostrazione caso per caso della proporzionalità. Il regolamento che arriva ora fa il passo successivo. Trasforma quella giurisprudenza in procedura e sostituisce alla motivazione argomentativa un parametro numerico.
La nostra Corte costituzionale, del resto, si è mossa lungo la stessa linea. Con la sentenza n. 186 del 16 dicembre 2025 ha respinto integralmente il ricorso governativo contro il testo unico del turismo della Regione Toscana, la legge regionale 61/2024, riconoscendo che la disciplina regionale delle locazioni turistiche brevi dà attuazione all’art. 9 della direttiva servizi e ricade nelle materie del turismo e del governo del territorio. Il potere conformativo del legislatore regionale e comunale sull’uso del bene immobile, quando sorretto da ragionevolezza e proporzionalità, è stato ricondotto alla funzione sociale della proprietà di cui all’art. 42 della Costituzione. Non siamo dunque davanti a una novità dirompente, ma alla codificazione europea di un assestamento già avvenuto, al quale il legislatore nazionale ha aggiunto per suo conto una stretta ulteriore, avendo la legge di bilancio 2026, all’art. 1, comma 17, della legge 199/2025, ridotto da più di quattro a più di due gli appartamenti oltre i quali la locazione breve si presume esercitata in forma imprenditoriale.
Il punto critico sta nel parametro prescelto. L’area è sotto stress, secondo l’articolo 6 della bozza, quando il prezzo medio di transazione delle abitazioni è pari o superiore a otto volte il reddito disponibile medio dei residenti, quando quel rapporto è cresciuto nel decennio e quando non è destinato a migliorare nel triennio. Ora, un rapporto è un quoziente, e un quoziente si altera indifferentemente per il crescere del numeratore o per il contrarsi del denominatore. L’indicatore misura la distanza tra il valore degli immobili e la capacità di reddito di chi vi abita, ma nulla dice sulla causa di quella distanza. Può segnalare una domanda turistica che ha sottratto case ai residenti, come nelle città d’arte, oppure una popolazione impoverita che non riesce più a comprare il proprio patrimonio, che è cosa affatto diversa e chiede rimedi opposti. La confusione tra correlazione e causa è un vizio antico del ragionamento statistico applicato al governo. Diventa un vizio giuridico nel momento in cui a quel numero si àncora l’esercizio di un potere ablatorio o conformativo.
Qui la questione tocca la Calabria in modo che merita di essere compreso prima di essere discusso, e conviene affidarsi alla sola fonte pubblica che il nostro ordinamento riconosce, l’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, le cui statistiche regionali per il 2025 sono state pubblicate lo scorso giugno. Sul versante del reddito, le statistiche del Dipartimento delle Finanze diffuse il 23 aprile, riferite all’anno d’imposta 2024, assegnano alla nostra regione il reddito medio complessivo dichiarato più basso d’Italia, 19.020 euro contro una media nazionale di 25.820 e i 30.200 della Lombardia, in un territorio che detiene anche il primato dei lavoratori dipendenti che non versano un euro di Irpef, il 30,4 per cento. Sul versante dei valori, l’Osservatorio colloca la quotazione media calabrese a 882 euro al metro quadro nei comuni capoluogo e a 641 nel resto delle province, con Catanzaro a 1.078, Cosenza a 943, Crotone a 914, Vibo Valentia a 795 e Reggio Calabria a 688, e certifica che tra il 2011 e il 2025 il valore medio regionale è diminuito di circa il sedici per cento.
Anche la costa, letta con quella lente, resta lontana dalla soglia. La macroarea Costa degli Dei, che raccoglie sette comuni tra cui Tropea, registra la quotazione più alta della provincia di Vibo, 890 euro al metro quadro, e assorbe da sola il 28,8 per cento delle compravendite provinciali con un incremento annuo del 19,5 per cento, dunque un mercato vivo. Nel cosentino la macroarea Torre Fiuzzi, Arcomagno e Riviera dei Cedri, la più dinamica della provincia, si ferma a 873 euro, e quella di Capo Bonifati e Costa di Cetraro a 779. Poiché l’Osservatorio indica in 100,4 metri quadri la superficie media delle abitazioni compravendute in Calabria nel 2025, l’alloggio di taglio medio sulla Costa degli Dei vale meno di novantamila euro, e il rapporto con il reddito regionale si colloca intorno a quattro e sette. Il valore più elevato dell’intera regione si registra nella zona costiera del comune di Catanzaro, 1.457 euro al metro quadro, che porta il rapporto a sette e sette, ancora sotto la soglia e per giunta in un mercato che l’anno scorso ha perso il 2,4 per cento. Sui dati ufficiali, insomma, nessun comune calabrese potrebbe essere dichiarato area sotto stress abitativo, e non solo per il primo requisito, visto che il secondo, la crescita del rapporto nell’ultimo decennio, è smentito da una serie storica che dal 2011 scende.
Il conforto, però, dura poco, perché il regolamento non rinvia all’Osservatorio. La bozza indica come fonte dei valori una banca dati non pubblica, disponibile per la sola dimensione comunale, e consente poi di applicare le restrizioni a scala sub comunale sulla scorta di studi scelti in sede locale. Ora, le rilevazioni commerciali che misurano i prezzi richiesti per le seconde case affacciate sul mare collocano quelle stesse località su valori due o tre volte superiori a quelli dell’Osservatorio, e con essi il rapporto salirebbe ben oltre otto. Lo stesso territorio, nel medesimo anno, risulta dunque sotto stress oppure no a seconda della banca dati prescelta, e la differenza non nasce da un errore ma da una diversa nozione di prezzo, poiché l’Osservatorio pondera l’intero stock residenziale di una zona mentre i portali rilevano l’offerta di un segmento particolare. Ancorare l’esercizio di un potere conformativo a un numero di cui non è pubblica né la fonte né la metodologia significa consegnare al selezionatore del dato la sostanza della decisione. È un problema di legalità prima ancora che di statistica.
L’ipotesi non è accademica, e se si avverasse produrrebbe un esito che il buon senso non prevede. A varcare la soglia sarebbero Tropea, Scilla, Scalea, Tortora, Parghelia, Diamante e Praia a Mare, mentre Cosenza, Catanzaro e Reggio, dove studenti, docenti fuori sede e personale sanitario una casa la cercano davvero tutto l’anno, resterebbero fuori dal perimetro. La Calabria verrebbe certificata come area sotto stress abitativo non per eccesso di domanda turistica ma per difetto di reddito, e si vedrebbe consegnare, come rimedio, il potere di comprimere l’unica attività che in quei mesi tiene in piedi il litorale.
Manlio Rossi-Doria descriveva il Mezzogiorno agrario distinguendo la polpa dall’osso, le terre irrigue e feraci da quelle magre dell’interno. La Calabria di oggi ripropone quella figura in verticale. La polpa è una striscia di pochi chilometri lungo il mare, che d’estate si gonfia fino a moltiplicare la propria popolazione, e l’osso comincia subito dietro, nei paesi collinari dove le abitazioni non occupate superano di gran lunga quelle abitate e dove la questione non è il caro casa ma l’abbandono. Il Censimento permanente 2021 attribuisce alla Calabria il 42,2 per cento di abitazioni non occupate, contro una media nazionale del 27,2 e un totale italiano di 9,58 milioni di unità, terzo tasso del Paese dopo Valle d’Aosta e Molise. Se si considera che gli immobili stabilmente offerti in locazione turistica sono, in tutta Italia, una frazione minima del patrimonio, sostenere che qui la casa manchi perché qualcuno la offre su una piattaforma significa scambiare il sintomo con la malattia.
Non che il disagio non esista. Esiste, ma ha natura temporale prima che spaziale. Da giugno a settembre il patrimonio dei comuni costieri esce dal mercato residenziale ed entra in quello ricettivo, e chi in quei mesi deve prendere servizio in un ospedale, in una scuola o in una struttura turistica si trova davanti canoni che nelle settimane centrali dell’estate valgono quanto un affitto ordinario di mezzo anno. È una scarsità intermittente, che nessun indicatore annuale può cogliere perché si annulla nella media. Eppure è proprio quella scarsità a determinare se il presidio sanitario apre a pieno organico, se la cattedra viene coperta a settembre, se la giovane coppia resta o parte. Il diritto, quando misura per medie, tende a non vedere ciò che accade nei picchi, e la Calabria è fatta di picchi.
Da questa lettura discendono alcune indicazioni, che valgono come contributo al negoziato che si aprirà tra Consiglio e Parlamento europeo e che durerà anni.
La prima riguarda il denominatore. Un correttivo territoriale che tenga conto della struttura del reddito dichiarato, individuale in Italia e familiare altrove, e della sua distribuzione geografica, eviterebbe che il parametro certifichi la povertà chiamandola stress abitativo. Non si tratta di innalzare la soglia da otto a dodici, come chiede la parte del mercato che teme le restrizioni, ma di renderla comparabile tra territori diversi. Un indicatore che non è comparabile non è un indicatore, è un’apparenza di misura.
La seconda riguarda il criterio. Accanto al rapporto tra prezzi e redditi occorre una porta d’accesso alternativa fondata sull’intensità stagionale, che assuma il rapporto tra posti letto offerti in locazione breve e abitazioni stabilmente occupate e la concentrazione dell’offerta in meno di quattro mesi. Sarebbe altrettanto oggettiva e coglierebbe il fenomeno reale delle coste mediterranee, che non è l’espulsione permanente dei residenti ma la loro compressione periodica.
La terza riguarda la prova. Il regolamento sposta il baricentro dalla motivazione al parametro, e in questo semplifica la vita agli enti locali ma la complica ai cittadini, perché un numero non si contesta come si contesta un ragionamento. Occorre pertanto pretendere che i valori immobiliari siano tratti da fonti pubbliche, accessibili e verificabili, e in Italia quella fonte esiste già e si chiama Osservatorio del mercato immobiliare, e mantenere in capo all’autorità procedente l’onere di dimostrare che l’incidenza delle locazioni brevi è significativa e prevalente rispetto agli altri fattori di domanda. Sul versante nostro il vuoto conoscitivo è totale, come il riquadro in calce documenta, e la Regione dovrebbe dotarsi senza indugio di una capacità di rilevazione propria, incrociando le banche dati ricettive già alimentate dal codice identificativo nazionale di cui all’art. 13-ter del D.L. 145/2023, oggi divenuto anche il codice di registrazione richiesto dal regolamento UE 2024/1028, con le quotazioni dell’Osservatorio del mercato immobiliare e con le anagrafi comunali. Chi non misura il proprio territorio si consegna alla misura altrui.
La quarta riguarda la proporzionalità, che è poi il cuore antico di tutta la materia. Nessuna limitazione del patrimonio privato dovrebbe essere consentita prima che sia verificata l’entità dello sfitto e mobilitato il patrimonio pubblico inutilizzato. In una regione dove quattro case su dieci non ospitano un residente questa non è una clausola di stile, è la sostanza del giudizio di necessità. La conformazione del diritto di proprietà è legittima, insegna la giurisprudenza costituzionale, quando è il mezzo meno gravoso per un fine di utilità sociale, e non lo è quando esistono strade meno invasive non ancora percorse.
La quinta riguarda il metodo, e conclude. Prima del divieto viene l’incentivo, e da noi l’incentivo è più efficace che altrove perché il divario di redditività tra locazione turistica e locazione ordinaria, sui valori del nostro mercato, è colmabile con risorse modeste. Gli strumenti esistono già nell’ordinamento tributario, dalla cedolare secca al dieci per cento sui contratti a canone concordato prevista dall’art. 3, comma 2, del D.Lgs. 23/2011 alla riduzione del venticinque per cento dell’imposta municipale sugli stessi contratti disposta dall’art. 1, comma 760, della legge 160/2019, oltre alla facoltà comunale di abbassare ulteriormente l’aliquota. Attendono soltanto di essere accompagnati da una politica regionale che copra per tre o quattro anni il differenziale a favore di chi affitta a residenti, sanitari, docenti e studenti. Vincolare costa consenso e produce contenzioso, compensare costa denaro e produce alloggi. Tra le due, chi amministra dovrebbe scegliere la seconda finché può permetterselo.
Resta, sullo sfondo, una considerazione che eccede il regolamento. Misurare è sempre un atto di conoscenza prima che di potere, e una comunità che non dispone di numeri propri finisce per essere descritta con quelli di altri. La Calabria ha davanti due o tre anni per costruirsi una rappresentazione fedele del proprio abitare, distinguendo la stagione dall’anno, la costa dall’interno, la seconda casa dalla casa mancante. Se lo farà, potrà chiedere all’Europa una scala graduata invece di uno stampo unico. Se non lo farà, si troverà classificata da un rapporto matematico che, per un curioso rovesciamento, la punirà per il solo fatto di essere povera.
Il numero che non c’è. Quanti sono gli affitti brevi in Calabria
Il Ministero del Turismo diffonde soltanto aggregati nazionali sulla Banca dati delle strutture ricettive. Al 14 gennaio 2026 le strutture registrate risultavano 694.287 e i codici identificativi nazionali rilasciati 621.262, saliti a oltre 715 mila e a più di 644 mila alla data del 20 maggio, con una copertura superiore al novanta per cento. Nessuna disaggregazione regionale, nessuna disaggregazione comunale. La Regione Calabria alimenta la propria banca dati Sirdat Ross1000 e pubblica l’elenco delle strutture ricettive e degli appartamenti ammobiliati ad uso turistico, ma quell’elenco nasce per la promozione turistica e per la rilevazione dei flussi, non per misurare la pressione sul mercato abitativo. Il numero che servirebbe al sindaco di Tropea o di Scalea per chiedere una classificazione, o per difendersi da una classificazione sbagliata, oggi semplicemente non esiste.
Una stima, in attesa del dato vero, si può però costruire. Se i 644 mila codici rilasciati in Italia si rapportano ai 35,3 milioni di abitazioni censite, la penetrazione nazionale è dell’1,8 per cento del patrimonio. Applicando la stessa incidenza al patrimonio abitativo calabrese, che le proporzioni censuarie collocano intorno a 1,3 milioni di unità, si ottengono circa 23 mila codici. Il valore va corretto verso l’alto per il peso anomalo delle seconde case in una regione dove il 42,2 per cento delle abitazioni non è occupato, e verso il basso per una professionalizzazione della gestione ancora modesta e per il fatto che oltre il trenta per cento dei posti letto regionali è concentrato nei villaggi turistici. La forbice ragionevole è tra 20 e 30 mila unità, con un valore centrale intorno a 25 mila.
Sono cifre da leggere per quello che sono, un ordine di grandezza costruito su proporzioni nazionali e non una rilevazione. Ma anche prendendo l’estremo superiore si resta sotto il cinque per cento delle circa 550 mila abitazioni calabresi non occupate. Ed è esattamente questo il punto. Una stima basta a un articolo di giornale, non basta a un provvedimento amministrativo destinato a limitare il diritto di proprietà e a reggere davanti al giudice.
*Dottore commercialista e pubblicista
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