La Commissione europea propone un quadro comune per consentire a Stati, Regioni e Comuni di intervenire nelle aree sotto pressione abitativa. Nessun divieto europeo automatico: eventuali restrizioni dovranno essere fondate su dati, mirate, necessarie e proporzionate.
La Commissione europea ha presentato il 9 settembre 2026 l’Affordable Housing Act, proposta di regolamento che introduce un quadro comune europeo per le misure dirette a tutelare l’accessibilità economica e la disponibilità degli alloggi.
Il provvedimento riguarda soprattutto le città, le aree metropolitane, le isole e le località turistiche nelle quali la domanda di abitazioni supera significativamente l’offerta.
Ma Bruxelles non introduce un divieto europeo degli affitti brevi e non attribuisce nuovi poteri alle amministrazioni. La decisione se intervenire e con quali strumenti resta affidata alle autorità nazionali, regionali e locali, nei limiti previsti dai rispettivi ordinamenti.
La proposta stabilisce piuttosto a quali condizioni queste misure possono essere compatibili con il diritto dell’Unione.
Quando una zona è “sotto pressione abitativa”
Il primo passaggio consiste nell’individuare le cosiddette “aree sotto pressione abitativa”.
L’art. 6 introduce una metodologia comune basata innanzitutto sul price-to-income ratio, cioè sul rapporto tra il prezzo di un’abitazione media e il reddito disponibile pro capite.
La soglia è fissata a 8: in sostanza, il prezzo dell’abitazione equivale ad almeno otto anni di reddito disponibile.
Devono però ricorrere anche altre condizioni: il rapporto deve essere aumentato negli ultimi dieci anni e, considerando l’andamento della popolazione, della domanda e dell’offerta, la pressione abitativa non deve apparire destinata a ridursi nei tre anni successivi.
Se il rapporto raggiunge o supera 10, non occorre invece dimostrare anche la crescita registrata nel decennio precedente.
La classificazione dell’area, da sola, non comporta automaticamente alcuna restrizione.
Affitti brevi: quando possono essere limitati
Nelle aree sotto pressione le autorità competenti potranno adottare, se il diritto nazionale lo consente, misure che limitino gli affitti di breve durata.
Prima, però, dovranno dimostrare che tale attività abbia prodotto un effetto negativo significativo sulla disponibilità o sull’accessibilità economica degli alloggi per almeno tre anni precedenti all’introduzione della misura.
Non basta, quindi, dimostrare che in una città esistono molti appartamenti turistici: occorre provare che, per almeno tre anni, proprio quell’attività abbia inciso in misura significativa sulla disponibilità o sul costo delle abitazioni.
Le restrizioni dovranno inoltre concentrarsi sulle attività che, per scala, frequenza o carattere commerciale, risultano maggiormente idonee a sottrarre immobili alla locazione residenziale di lungo periodo.
Un limite importante è espressamente previsto: le misure adottate sulla base dell’Affordable Housing Act non potranno riguardare l’abitazione principale dell’host.
Seconde case e immobili sfitti
Il nuovo quadro non riguarda soltanto gli affitti turistici.
Potrà applicarsi anche alle misure che limitano l’acquisto o l’utilizzo di immobili per finalità diverse dalla residenza principale, comprese quelle dirette a contrastare le seconde case o gli immobili lasciati sfitti per lunghi periodi.
Anche in questi casi l’amministrazione dovrà provare che tali utilizzi abbiano avuto un effetto negativo significativo sul mercato abitativo locale per almeno tre anni.
Per gli immobili sfitti dovranno inoltre essere considerate le ragioni che giustificano la mancata occupazione, come lavoro, studio, salute, successioni in corso, impedimenti giuridici o inagibilità.
Restrizioni solo se necessarie e proporzionate
La pressione abitativa, quindi, non basta.
Ogni misura dovrà essere territorialmente mirata, non discriminatoria e proporzionata. Prima di introdurla, l’autorità dovrà verificare che non esista una soluzione meno restrittiva capace di raggiungere lo stesso risultato in tempi ragionevoli.
Dovranno inoltre essere rispettati la certezza del diritto e il legittimo affidamento.
Per le situazioni già legittimamente esistenti dovranno essere previste adeguate disposizioni transitorie. Le restrizioni connesse all’acquisto di immobili potranno invece riguardare soltanto quelli acquistati dopo l’entrata in applicazione della misura.
Durata massima di cinque anni
Le restrizioni non potranno diventare permanenti per semplice inerzia amministrativa.
L’art. 12 prevede una durata massima di cinque anni. Potranno essere prorogate soltanto dopo una nuova verifica della permanenza delle condizioni che le giustificano; se queste vengono meno, la misura dovrà essere ritirata senza ritardo.
Le amministrazioni dovranno inoltre rendere pubblici, prima dell’entrata in vigore della misura, le valutazioni effettuate, il territorio interessato e la durata dell’intervento.
Proprietari e operatori interessati avranno accesso a un ricorso giurisdizionale effettivo, potendo contestare anche le valutazioni sulla pressione abitativa, sulla necessità e sulla proporzionalità della restrizione.
Un altro elemento importante riguarda le misure già esistenti: il nuovo regolamento non si applicherà automaticamente a quelle adottate prima della sua entrata in vigore, anche se le autorità potranno decidere di riesaminarle alla luce del nuovo quadro europeo.
Il ruolo dei dati sugli affitti brevi
Il sistema si coordina con il Regolamento (UE) 2024/1028 sulla raccolta e condivisione dei dati relativi agli affitti brevi.
Quando disponibili, le amministrazioni dovranno utilizzare anche questi dati per verificare l’effettivo impatto delle locazioni turistiche sul mercato locale.
Inoltre, prima di introdurre ulteriori restrizioni, dovranno applicare effettivamente gli strumenti già previsti dal regolamento europeo, compresi registrazione, verifica dei numeri identificativi e rimozione degli annunci irregolari.
Più poteri ai Comuni? Non proprio
L’Affordable Housing Act non crea nuovi poteri di intervento e non armonizza le politiche abitative degli Stati membri.
Se un Comune non può adottare una determinata restrizione in base al diritto nazionale, il regolamento europeo non gli attribuirà autonomamente quel potere.
Bruxelles interviene invece sulle regole del mercato unico, dettando criteri comuni per valutare misure che possono incidere sulla libertà di stabilimento, sulla libera prestazione dei servizi e sulla circolazione dei capitali. La base giuridica della proposta è infatti l’art. 114 TFUE.
Per le restrizioni agli affitti brevi adottate specificamente per tutelare accessibilità e disponibilità degli alloggi, la proposta prevede inoltre la non applicazione della direttiva servizi 2006/123/CE, compreso l’obbligo di notifica previsto dall’art. 15, par. 7.
Restano invece soggette alla direttiva le misure fondate su altri motivi di interesse generale.
La risposta non può essere soltanto nei divieti
Secondo la Commissione, oltre il 50% degli abitanti delle città europee considera ormai la questione abitativa un problema immediato e urgente. La difficoltà di trovare una casa accessibile limita anche la mobilità di lavoratori e studenti e può ostacolare l’accesso al lavoro e all’istruzione.
Ma limitare alcuni utilizzi degli immobili non basta.
La proposta è infatti accompagnata da una raccomandazione diretta ad aumentare l’offerta attraverso nuove costruzioni, ristrutturazioni, cambi di destinazione, recupero degli immobili inutilizzati e maggiori investimenti nell’edilizia sociale e a prezzi accessibili.
Cosa succede adesso
Per ora si tratta di una proposta legislativa.
Il testo dovrà essere esaminato dal Parlamento europeo e dal Consiglio secondo la procedura legislativa ordinaria.
Se approvato, il regolamento entrerà in vigore il ventesimo giorno successivo alla pubblicazione nella Gazzetta ufficiale dell’Unione europea e sarà direttamente applicabile negli Stati membri.
La direzione indicata da Bruxelles è comunque chiara: nessun divieto europeo automatico, ma regole comuni per stabilire quando una restrizione nazionale o locale può essere giustificata, proporzionata e sostenuta dai dati.
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