Dall’emergenza abitativa italiana alla strategia europea
L’accesso alla casa è diventato uno dei principali nodi sociali ed economici dell’Europa contemporanea. Anche in Italia il tema è entrato stabilmente nell’agenda politica: nelle grandi città universitarie, nei centri storici turistici e nelle aree metropolitane, la crescita dei canoni di locazione, l’insufficienza dell’offerta abitativa e la diffusione degli affitti turistici stanno creando tensioni sempre più evidenti sul mercato residenziale.
Da Firenze a Venezia, da Milano a Roma, amministrazioni e operatori del settore immobiliare si confrontano con un fenomeno che vede una quota crescente di abitazioni destinata agli affitti di breve durata, sottraendo immobili al mercato ordinario e contribuendo all’aumento dei prezzi. La questione non riguarda soltanto il welfare abitativo, ma investe direttamente anche il comparto delle costruzioni, chiamato ad aumentare l’offerta di alloggi accessibili e a promuovere interventi di riqualificazione urbana e rigenerazione del patrimonio esistente. In questo contesto si inserisce il nuovo Affordable Housing Act presentato dalla Commissione Europea, primo tassello operativo del più ampio European Affordable Housing Plan, con cui Bruxelles punta ad affrontare una crisi abitativa che interessa ormai gran parte degli Stati membri.
La casa al centro dell’agenda europea
Secondo la Commissione, i prezzi delle abitazioni nell’Unione europea sono aumentati di oltre il 60% nell’ultimo decennio, mentre gli affitti sono cresciuti di oltre il 20%. Una dinamica che incide sulla mobilità del lavoro, sull’accesso all’istruzione e sulla competitività economica dei territori. Per questo Bruxelles ha deciso di attribuire alla politica abitativa una centralità senza precedenti. Il piano europeo agisce su più fronti: incremento dell’offerta, semplificazione autorizzativa, sostegno agli investimenti pubblici e privati, innovazione nelle costruzioni e contrasto ai fenomeni che riducono la disponibilità di abitazioni permanenti. Tra i dati richiamati dalla Commissione emerge che solo il 6-7% del patrimonio abitativo europeo è costituito da housing sociale, mentre circa il 20% delle abitazioni risulta inutilizzato. Parallelamente, gli affitti brevi sono aumentati del 93% tra il 2018 e il 2024.
Stretta sugli affitti brevi nelle aree sotto pressione
L’aspetto più innovativo dell’Affordable Housing Act riguarda la possibilità concessa alle amministrazioni nazionali, regionali e locali di intervenire sugli affitti turistici nelle zone caratterizzate da forte tensione abitativa. La proposta introduce una metodologia comune per individuare le cosiddette“aree sotto housing stress”, offrendo agli enti locali una base giuridica più solida per limitare determinate forme di utilizzo del patrimonio residenziale. Le restrizioni non saranno automatiche. Le amministrazioni dovranno dimostrare che gli affitti brevi stanno producendo effetti significativi sull’accessibilità e sulla disponibilità degli alloggi e che tali effetti persistono nel tempo. Le misure dovranno inoltre essere proporzionate, non discriminatorie e limitate alle aree effettivamente interessate dal fenomeno. L’obiettivo non è eliminare il mercato degli affitti turistici, ma impedire che esso contribuisca ad aggravare le carenze dell’offerta residenziale nei territori più esposti alla pressione della domanda.
Non solo Airbnb: più case e più edilizia residenziale
La Commissione riconosce apertamente che la regolazione degli affitti brevi non rappresenta una soluzione sufficiente. Lo stesso testo dell’Affordable Housing Act sottolinea che le limitazioni alle locazioni turistiche non possono risolvere da sole le cause strutturali della crisi abitativa. Per Bruxelles il problema principale resta la scarsità di offerta. L’Unione stima che sarà necessario realizzare oltre 2 milioni di nuove abitazioni ogni anno, circa 650.000 in più rispetto ai livelli attuali, con un fabbisogno di investimenti stimato in circa 153 miliardi di euro annui. Da qui la scelta di affiancare alle misure regolatorie una vera e propria strategia industriale per il settore delle costruzioni. Il piano prevede digitalizzazione delle procedure autorizzative, diffusione dei digital building logbook, accelerazione dell’innovazione costruttiva, sviluppo di sistemi edilizi industrializzati e formazione professionale attraverso la New European Bauhaus Academy.
Opportunità per il settore delle costruzioni
Per il comparto edilizio europeo la nuova politica sulla casa potrebbe tradursi in una significativa spinta agli investimenti. La Commissione ha già mobilitato circa 43 miliardi di euro destinati all’housing e sta lavorando a una piattaforma paneuropea per gli investimenti nel settore, in collaborazione con la Banca Europea per gli Investimenti e gli istituti finanziari nazionali. L’attenzione non riguarda soltanto la nuova edificazione, ma anche il recupero degli immobili esistenti, la rifunzionalizzazione degli edifici vuoti e l’incremento dell’efficienza energetica del patrimonio costruito.
Dan Jørgensen | Commissario europeo per l’Energia e l’Housing
«Gli affitti brevi fanno parte del problema in molte città. In alcune aree l’aumento degli affitti di breve durata ha portato le persone a essere escluse dalle proprie abitazioni, causando incrementi dei prezzi totalmente inaccettabili».
Confedilizia: preoccupazione per le nuove limitazioni sugli immobili
Nel dibattito sulle politiche abitative si inserisce anche la recente presa di posizione di Confedilizia, che ha contestato la possibile introduzione di nuove restrizioni europee sugli affitti brevi e sull’utilizzo delle seconde case nelle aree considerate in emergenza abitativa. Secondo l’associazione dei proprietari immobiliari, le misure allo studio rischierebbero di comprimere il diritto di proprietà senza affrontare le cause strutturali della carenza di alloggi. Il confronto evidenzia ancora una volta la necessità di trovare un equilibrio tra rigenerazione urbana, sviluppo degli investimenti immobiliari e accessibilità abitativa, temi sempre più centrali per il futuro del patrimonio edilizio italiano.
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