#Finsubito news – Sfratti, la penale del 3% è un affitto con lo sconto

Trenta giorni di ritardo costano il 90% del canone. Per l’inquilino che non ha ancora trovato casa, restare continua a convenire: la riforma colpisce il punto sbagliato.

La notizia, in breve. In commissione Giustizia al Senato la maggioranza ha approvato, con emendamenti identici firmati da tutti i suoi partiti, la modifica più pubblicizzata del disegno di legge sugli sfratti. Il proprietario potrà chiedere al giudice una ingiunzione di rilascio per finita locazione senza dilazione. Se la domanda è fondata, il giudice emette un decreto motivato entro quindici giorni, ordina di lasciare l’immobile entro un termine tra trenta e sessanta giorni e fissa una penale per ogni giorno di ritardo. Nella prima versione era l’1 per cento del canone mensile. Ora è il 3 per cento. Il relatore, Pierantonio Zanettin, ha spiegato che così un mese di ritardo produce una somma vicina a un canone. Resta invece accantonata, per i dubbi del Governo, la proposta di affiancare all’ufficiale giudiziario la vigilanza privata. Confedilizia applaude. La prossima settimana si chiudono gli emendamenti, poi l’Aula.

Ora facciamo i conti. Perché i conti, in questa riforma, raccontano una storia diversa da quella dei comunicati.

Una moltiplicazione che non arriva al canone

Il 3 per cento al giorno, moltiplicato per trenta giorni, fa il 90 per cento. Nei mesi di trentuno giorni si arriva al 93. A febbraio ci si ferma all’84. In nessun mese dell’anno la penale raggiunge l’affitto. Il relatore lo ha detto con onestà: «vicino» al canone. Vicino, appunto. Sotto.

Su un affitto da 800 euro, un mese di permanenza abusiva costa 720 euro di penale. Ottanta euro in meno di quanto l’inquilino pagava quando era in regola. Chi resta nell’immobile oltre la scadenza ordinata dal giudice non paga un prezzo più alto di chi lo occupa legittimamente. Ne paga uno più basso. È un affitto con lo sconto, garantito per legge.

Il prezzo per restare esiste già da ottant’anni

Ma anche se la penale fosse esattamente pari al canone, o di poco superiore, il problema non cambierebbe. Il Codice civile del 1942 ha già fissato il prezzo che paga l’inquilino che non se ne va. L’art. 1591 cod. civ. stabilisce che il conduttore in ritardo nella restituzione deve corrispondere al proprietario il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo il maggior danno. Tradotto: chi resta continua a pagare l’affitto. Lo dice la legge da più di ottant’anni.

Ora mettiamoci dalla parte di un inquilino reale. Il contratto è scaduto, ha cercato casa, non l’ha trovata o non a un prezzo che può permettersi. Ha davanti due strade. Andarsene subito vuol dire trovare un nuovo affitto ai prezzi di mercato di oggi, versare fino a tre mensilità di cauzione (art. 11 l. n. 392/1978), pagare quasi sempre una provvigione all’agenzia, sostenere il trasloco. Restare vuol dire pagare, ogni mese, una somma vicina al vecchio canone. Che spesso è un canone fissato anni fa, più basso di quello che il mercato chiede oggi.

Il calcolo, per lui, è fin troppo semplice. Restare non gli costa nulla in più di quanto già pagava. Anzi, gli regala qualcosa: una ultrattività del canone, cioè la prosecuzione di fatto del vecchio contratto, alle vecchie condizioni, per tutto il tempo che il proprietario impiegherà a farlo uscire con l’ufficiale giudiziario. La penale non lo spinge fuori. Gli mette il prezzo di listino sulla permanenza, e il prezzo è conveniente. Si può discutere se la penale si sommi all’indennità dovuta per l’occupazione, e il testo per ora non lo chiarisce. Ma anche nella lettura più favorevole al proprietario resta il problema successivo: quella somma qualcuno deve riscuoterla.

Una sanzione che si riscuote con un’altra causa

La penale non arriva da sola sul conto del proprietario. È un credito. Se l’inquilino non la versa, il proprietario deve agire per recuperarla: pignorare lo stipendio, nei limiti di un quinto, o il conto corrente, ammesso che ci sia qualcosa da pignorare. L’inquilino che non riesce a trovare un’altra casa è, nella grande maggioranza dei casi, una persona con poche risorse. Chi non ha i soldi per la cauzione di un nuovo appartamento difficilmente li avrà per pagare una penale. Per molti proprietari, il 3 per cento al giorno resterà un numero scritto in un decreto.

E c’è un paradosso ulteriore. Il codice di procedura civile conosce già da anni uno strumento simile: la misura coercitiva indiretta dell’art. 614-bis cod. proc. civ., con cui il giudice può fissare una somma per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione di un suo ordine, calibrata sul caso concreto, sul danno e sulle condizioni delle parti. Fissare per legge una percentuale precisa rischia di trasformare quel tetto in un’abitudine: il 3 per cento diventa la misura «normale», anche quando le circostanze ne giustificherebbero una più alta.

Beccaria aveva già spiegato dove sta il problema

Nel 1764 Cesare Beccaria scriveva, in Dei delitti e delle pene, che a scoraggiare chi viola la legge è la certezza di una pena, anche moderata, più della sua severità. Parlava di reati, ma il principio vale per qualsiasi sanzione. Anche per gli sfratti.

Il vero collo di bottiglia degli sfratti, in Italia, non è mai stato l’importo di una penale. È l’esecuzione. Gli accessi dell’ufficiale giudiziario che si ripetono. La forza pubblica che non è disponibile. I rinvii per la presenza di persone fragili, veri o costruiti. Il blocco degli sfratti durante la pandemia lo ha mostrato con brutalità: per mesi milioni di euro di canoni sono rimasti sospesi non perché mancassero i provvedimenti, ma perché nessuno poteva eseguirli. Un inquilino non lascia la casa quando il giudice glielo ordina. La lascia quando sa che, in una data precisa, qualcuno verrà a eseguire l’ordine.

Proprio su questo punto la riforma si ferma. La proposta di consentire all’ufficiale giudiziario di avvalersi di istituti di vigilanza privata, su richiesta e a spese del proprietario, è stata accantonata. Si può discutere della soluzione, e i dubbi del Governo non sono infondati: affidare a privati un pezzo dell’esecuzione forzata non è una scelta neutra. Ma era l’unico emendamento che toccava il nodo reale. Quello sulla penale, invece, è passato.

Cosa servirebbe davvero

Se il legislatore vuole che la penale funzioni, deve farle fare ciò che oggi non fa: rendere più caro restare che andarsene. Le strade sono almeno due. La prima è legare la penale non al vecchio canone, ma al valore locativo di mercato dell’immobile, quello che il proprietario incasserebbe affittandolo oggi: in questo modo l’inquilino perderebbe il vantaggio di un affitto fermo a molti anni fa. La seconda è renderla progressiva, con importi che crescono con il passare delle settimane, così che il primo mese di ritardo costi poco e il terzo costi moltissimo.

Ma nessuna penale, da sola, accorcerà uno sfratto di un solo giorno se non cambia anche la parte che conta: il giorno in cui l’ufficiale giudiziario bussa alla porta e la casa torna al proprietario. Fino ad allora, per l’inquilino che non ha alternative, la scelta più razionale resterà quella di sempre: pagare il 90 per cento del vecchio affitto e aspettare.