Gli episodi sporadici e gli accessi temporanei rientrano nella normale convivenza, ma un disturbo intollerabile può coinvolgere anche il proprietario
Se nel tuo condominio un appartamento è destinato agli affitti brevi e gli ospiti si comportano in modo rumoroso o scorretto, la domanda che sorge naturale è: chi ne risponde? Il proprietario è sempre responsabile, o la colpa ricade soltanto su chi soggiorna nell’appartamento? La risposta dipende dalla gravità e dalla frequenza dei fatti, dal comportamento del proprietario e da quanto sia dimostrabile che l’immobile viene utilizzato in modo da arrecare disturbo agli altri condomini.
Gli ospiti di un affitto breve devono rispettare le stesse regole degli altri residenti?
Sì: chi soggiorna in un appartamento destinato agli affitti brevi deve rispettare le stesse regole previste per qualsiasi altro residente, anche se la permanenza dura pochi giorni.Tra le situazioni più frequenti che generano tensioni rientrano feste con musica ad alto volume, rumori nelle ore notturne, schiamazzi nelle scale o nei cortili, un utilizzo scorretto delle parti comuni, danneggiamenti agli spazi condominiali e l’abbandono dei rifiuti in modo non conforme alle regole del Comune o del condominio. Quando questi episodi si ripetono, possono compromettere concretamente il diritto degli altri residenti a vivere serenamente nella propria abitazione, e proprio la ripetizione nel tempo è spesso l’elemento che distingue un disagio occasionale da una situazione giuridicamente rilevante.
Chi è responsabile del comportamento degli ospiti?
Il primo responsabile delle proprie azioni è naturalmente chi le compie: se gli ospiti provocano rumori molesti, danneggiano le parti comuni o violano la legge, possono essere chiamati a risponderne personalmente. Questo, però, non significa che il proprietario dell’immobile sia sempre completamente estraneo alla vicenda: chi concede in locazione un appartamento, anche per brevi periodi, ha il dovere di adottare misure ragionevoli per evitare che venga utilizzato in modo da arrecare danno agli altri condomini, secondo il principio della cosiddetta culpa in vigilando, riconosciuto in modo costante dalla giurisprudenza. Se il proprietario è a conoscenza di comportamenti problematici e continua a ospitare persone senza intervenire, può essere chiamato a rispondere sotto il profilo civile; questa responsabilità viene meno, invece, se il proprietario dimostra di aver fatto quanto ragionevolmente possibile per interrompere la condotta lesiva, per esempio richiamando gli ospiti, inviando regole scritte o interrompendo un soggiorno particolarmente problematico. Ogni situazione va quindi valutata caso per caso, considerando la gravità dei fatti, la frequenza dei disagi e il comportamento tenuto dal proprietario una volta informato.
Cosa ha stabilito di recente la giurisprudenza sulle locazioni brevi in condominio?
Una pronuncia recente ha chiarito con precisione quando i disagi provocati dagli affitti brevi giustificano davvero un intervento, distinguendoli da un fastidio che rientra nella normale convivenza condominiale. La Corte d’Appello di Milano, con la sentenza n. 516 del 26 febbraio 2026, ha affermato che, in assenza di un regolamento condominiale opponibile che vieti specificamente l’attività, i rumori e i disagi derivanti dagli affitti brevi giustificano l’inibizione dell’attività soltanto se superano la normale tollerabilità ai sensi dell’articolo 844 del Codice civile e impediscono il pari uso delle parti comuni [1]. La Corte ha inoltre precisato che non sono sufficienti episodi sporadici, o rumori riconducibili a ordinarie attività di pulizia o ad accessi temporanei degli ospiti: questi rientrano nella normale convivenza condominiale e non bastano da soli a giustificare la cessazione dell’attività. Questo significa che un singolo episodio isolato, per quanto fastidioso, difficilmente porta a un provvedimento contro l’attività di affitto breve: serve la prova di un disturbo che si ripete e che supera concretamente la soglia della tollerabilità.
Il regolamento condominiale vale anche per gli affitti brevi?
Sì: uno degli errori più comuni è pensare che chi soggiorna per pochi giorni non debba rispettare il regolamento del condominio, ma è vero il contrario. Gli ospiti devono osservare tutte le norme che disciplinano la vita condominiale, comprese quelle relative agli orari del silenzio, all’utilizzo dell’ascensore, del cortile, dei parcheggi, dei locali comuni e della raccolta differenziata. Per questo è buona prassi che il proprietario consegni agli ospiti un regolamento sintetico con le principali regole da seguire durante il soggiorno, e molte piattaforme dedicate agli affitti brevi consentono di inserire specifiche regole della casa che gli ospiti accettano al momento della prenotazione. Diverso è invece il caso di un regolamento contrattuale che vieti espressamente la destinazione dell’immobile ad affitti brevi: in questo caso serve una clausola chiara e opponibile, correttamente trascritta o accettata nell’atto di acquisto, perché un generico rinvio al regolamento non è sufficiente a vincolare i proprietari successivi.
Cosa possono fare i vicini che subiscono i disagi?
Se gli episodi sono occasionali, il primo passo dovrebbe essere cercare una soluzione bonaria, informando il proprietario dell’immobile o il gestore dell’attività, perché molto spesso il proprietario non è presente durante il soggiorno degli ospiti e potrebbe non essere a conoscenza dei comportamenti scorretti. Una semplice segnalazione può essere sufficiente per risolvere il problema; se invece i comportamenti molesti continuano nel tempo, i condomini possono rivolgersi all’amministratore, chiedendo un intervento affinché venga richiamato il proprietario al rispetto delle regole condominiali. Nei casi più gravi, quando i rumori superano la normale tollerabilità o si verificano episodi particolarmente seri, è possibile rivolgersi alle autorità competenti o valutare un’azione legale per ottenere la cessazione dei comportamenti lesivi. Documentare gli episodi con data, orario, durata e, quando possibile, testimonianze di altri residenti resta comunque il modo più efficace per sostenere qualunque richiesta successiva, sia essa rivolta al proprietario, all’amministratore o al giudice.
Qual è il ruolo dell’amministratore di condominio?
L’amministratore rappresenta il punto di riferimento per la gestione della vita condominiale: ricevute le segnalazioni dei condomini, può contattare il proprietario dell’appartamento chiedendo che vengano adottate le misure necessarie per evitare il ripetersi dei disagi. Può inoltre ricordare il rispetto del regolamento condominiale e, nei casi previsti dalla legge, applicare le eventuali sanzioni stabilite dal regolamento stesso nei confronti del condomino responsabile delle violazioni riconducibili all’utilizzo del proprio immobile, secondo quanto previsto dall’articolo 70 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, che consente sanzioni fino a duecento euro e, in caso di recidiva, fino a ottocento euro [2]. L’amministratore, però, non può impedire a un proprietario di destinare il proprio appartamento agli affitti brevi, salvo che esistano specifici divieti validamente previsti dal regolamento condominiale di natura contrattuale o da altre disposizioni di legge.
Quando intervengono le forze dell’ordine?
Se il disturbo è particolarmente intenso o si verificano episodi che mettono a rischio la sicurezza o la tranquillità pubblica, i residenti possono rivolgersi alle forze dell’ordine.L’intervento può essere necessario, per esempio, in presenza di feste notturne particolarmente rumorose, schiamazzi persistenti, atti vandalici o altri comportamenti che violano la legge: le autorità potranno verificare la situazione e adottare gli eventuali provvedimenti previsti dall’ordinamento. Anche in questi casi, però, la responsabilità penale resta personale: riguarda chi ha materialmente tenuto la condotta, e non si estende automaticamente al proprietario dell’appartamento soltanto perché gli ha affittato l’immobile.
In pratica
Se subisci disagi dagli ospiti di un affitto breve nel tuo condominio, documenta prima gli episodi con data, orario e durata, e verifica se si tratta di un fatto isolato o di un problema che si ripete. Se il disturbo è occasionale, prova prima con una segnalazione diretta al proprietario o al gestore; se invece si ripete e supera la normale tollerabilità, coinvolgi l’amministratore e valuta, nei casi più gravi, un’azione legale o l’intervento delle forze dell’ordine. Ricorda che un regolamento condominiale vincola anche gli ospiti di un affitto breve, ma che episodi sporadici o legati al normale via vai degli ospiti non bastano da soli a giustificare la cessazione dell’attività: serve un disturbo concreto e ripetuto, non un generico fastidio per la presenza di persone diverse nel palazzo.
Tabella riepilogativa
| Situazione | Chi può essere responsabile | Cosa fare |
| Ospite provoca rumori o danni | L’ospite stesso, personalmente | Documentare l’episodio e segnalarlo |
| Proprietario informato che non interviene | Anche il proprietario, per culpa in vigilando | Inviare una segnalazione scritta e formale |
| Episodio isolato o legato al normale via vai | Normalmente nessuno, rientra nella convivenza | Nessuna azione necessaria, salvo ripetizione |
| Disturbo ripetuto oltre la normale tollerabilità | Proprietario e, se identificato, l’ospite | Coinvolgere l’amministratore o valutare un’azione legale |
| Violazione del regolamento condominiale | Il condomino proprietario dell’immobile | Segnalazione all’amministratore, possibile sanzione |
| Episodi gravi o pericolosi | Chi ha materialmente tenuto la condotta | Contattare le forze dell’ordine |
Domande frequenti
Il proprietario è sempre responsabile se gli ospiti fanno rumore?
No, non automaticamente. Risponde soprattutto se era a conoscenza del problema e non ha fatto nulla per porvi rimedio, secondo il principio della culpa in vigilando.
Basta un episodio isolato per far cessare un affitto breve?
No. Una recente sentenza della Corte d’Appello di Milano ha chiarito che episodi sporadici o legati al normale via vai degli ospiti rientrano nella convivenza condominiale e non bastano da soli.
Gli ospiti di un affitto breve devono rispettare il regolamento condominiale?
Sì, allo stesso modo di qualsiasi altro residente, comprese le regole su orari di silenzio, uso degli spazi comuni e raccolta dei rifiuti.
L’amministratore può vietare gli affitti brevi in un appartamento?
No, salvo che esista un valido divieto contrattuale nel regolamento condominiale, opponibile secondo le regole di legge. L’amministratore può però far rispettare le regole condominiali e, se previsto, applicare sanzioni.
Quando conviene chiamare le forze dell’ordine?
Quando il disturbo è particolarmente intenso, come feste notturne rumorose o atti vandalici, o mette a rischio la sicurezza. Per disagi meno gravi conviene prima tentare una segnalazione al proprietario o all’amministratore.
Note
[1] Corte d’Appello di Milano, sentenza n. 516 del 26.02.2026, sui limiti alla tutela della quiete condominiale rispetto ai disagi derivanti dagli affitti brevi, in assenza di un regolamento condominiale opponibile che vieti l’attività.
[2] Articolo 70 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, sulle sanzioni applicabili per le violazioni del regolamento condominiale.
Fonti
Condominioweb – Locazioni brevi in condominio e limiti alla tutela della quiete condominiale — il commento alla sentenza della Corte d’Appello di Milano n. 516/2026
Idealista – Il proprietario è responsabile del comportamento dell’inquilino? — un approfondimento sul principio della culpa in vigilando applicato ai rapporti di locazione
Normattiva – Codice civile — il testo vigente delle disposizioni sulle immissioni, sul regolamento condominiale e sulle sanzioni per le relative violazioni
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