Affitti brevi e seconde case potrebbero presto entrare in una nuova fase di regolamentazione europea. Domani mercoledì 9 settembre è attesa a Bruxelles la presentazione dell’Affordable Housing Act, la proposta con cui la Commissione europea intende costruire un quadro comune per affrontare la crisi dell’accesso alla casa nelle zone dove prezzi immobiliari e redditi si sono progressivamente allontanati.
Non si tratterà, però, di uno stop europeo ad Airbnb, Booking o alle locazioni turistiche. Il principio contenuto nella bozza è differente: Bruxelles vuole stabilire quando un territorio possa essere considerato realmente in “stress abitativo” e, una volta accertata questa condizione, consentire alle autorità nazionali, regionali e locali di adottare misure più restrittive sugli affitti brevi e nei casi previsti, anche sull’acquisto o sull’utilizzo delle seconde case. La Commissione aveva già indicato le locazioni di breve durata nelle aree maggiormente sotto pressione come uno dei punti centrali della propria politica europea sulla casa.
Il passaggio più significativo riguarda proprio la definizione di “area sotto stress abitativo”. Secondo la bozza circolata in questi giorni, per ottenere questa classificazione dovrebbero essere rispettate contemporaneamente diverse condizioni. Il prezzo medio effettivo di vendita delle abitazioni dovrebbe essere almeno otto volte superiore al reddito disponibile della popolazione residente; questo rapporto dovrebbe inoltre essere peggiorato rispetto ai dieci anni precedenti e, sulla base delle dinamiche demografiche e dell’andamento di domanda e offerta, non dovrebbe risultare destinato a migliorare nei tre anni successivi. Il parametro della soglia di 8 è stato confermato anche dalle anticipazioni sulla bozza diffuse negli ultimi giorni.
La valutazione potrebbe essere effettuata anche su porzioni limitate di territorio. Non necessariamente, quindi, un intero Comune dovrebbe essere considerato in difficoltà: il perimetro potrebbe riguardare un quartiere, un centro storico, un agglomerato urbano o un’altra zona delimitata, purché l’individuazione sia sostenuta da dati oggettivi e proporzionata al problema riscontrato.
È soltanto dopo questo passaggio che entrerebbero in gioco gli eventuali limiti alle locazioni turistiche. Le amministrazioni potrebbero introdurre regimi autorizzativi, obblighi specifici, tetti quantitativi, limiti territoriali o restrizioni all’apertura di nuove attività. Nei casi più gravi la formulazione della bozza potrebbe consentire anche la sospensione di nuove autorizzazioni o il divieto dell’attività in determinate aree, ma solamente quando misure meno invasive non fossero sufficienti.
C’è però un secondo paletto particolarmente importante. Non sarebbe sufficiente dimostrare che le abitazioni costano troppo. Per limitare gli affitti brevi, l’autorità interessata dovrebbe anche documentare che proprio quel tipo di locazione ha prodotto effetti negativi sulla disponibilità o sull’accessibilità economica delle abitazioni per un periodo di almeno tre anni.
Questo elemento potrebbe diventare decisivo soprattutto nelle località a forte vocazione turistica, dove un elevato valore degli immobili non coincide necessariamente con una crisi abitativa provocata dalle locazioni brevi. Il nuovo impianto europeo, almeno nella versione oggi conosciuta, chiederebbe quindi alle amministrazioni non solo di dimostrare l’esistenza del problema casa, ma anche di individuare con precisione quali fenomeni abbiano contribuito a determinarlo.
La bozza contiene inoltre una tutela espressa per la prima casa: l’affitto breve effettuato dal proprietario nella propria abitazione principale non dovrebbe poter essere limitato attraverso queste disposizioni. Il principio parte dall’idea che la locazione occasionale della casa nella quale una persona vive abitualmente non sottragga stabilmente un alloggio al mercato residenziale.
Più delicato è invece il capitolo delle seconde case. Il testo apre alla possibilità che, nelle aree maggiormente in difficoltà, vengano introdotte condizioni o limitazioni all’acquisto e all’utilizzo di immobili residenziali che non siano destinati ad abitazione principale del proprietario o di un’altra persona. Non significa impedire in generale a qualcuno di vendere la propria casa, ma consentire alle autorità di intervenire sull’acquirente e sulla futura destinazione dell’immobile. Anche in questo caso servirebbe dimostrare un effetto negativo sul mercato abitativo protratto per almeno tre anni e le eventuali misure non potrebbero discriminare i cittadini sulla base della nazionalità.
La prospettiva è rilevante perché fornirebbe agli enti locali una base giuridica europea più definita per intervenire in un settore nel quale, negli ultimi anni, numerose amministrazioni hanno incontrato difficoltà e contenziosi nel tentativo di imporre restrizioni alle locazioni turistiche. Il quadro che Bruxelles sta preparando punta infatti a stabilire quali misure possano essere considerate proporzionate e compatibili con le libertà garantite dal mercato unico.
Resta poi un tema che la stessa Commissione considera centrale: limitare affitti brevi o seconde case, da solo, non può risolvere la scarsità di abitazioni. Nella fase di consultazione sull’Affordable Housing Act, Stati, Regioni, città e operatori hanno indicato tra le priorità anche l’aumento dell’offerta residenziale, il recupero degli immobili inutilizzati, la riconversione degli edifici e lo sviluppo dell’edilizia sociale e accessibile.
Proprio le case vuote rappresentano uno dei punti più controversi della bozza. Il testo riconosce l’importanza di recuperare il patrimonio inutilizzato, ma il numero degli immobili sfitti non figurerebbe, nella versione circolata finora, tra le condizioni obbligatorie da verificare prima di autorizzare una restrizione agli affitti brevi. Una scelta contestata dalle associazioni del settore, che chiedono di evitare interventi generalizzati e di valutare prima quanto patrimonio pubblico e privato inutilizzato possa essere rimesso sul mercato.
Anche dopo la presentazione del 9 settembre, in ogni caso, le nuove regole non entreranno immediatamente in vigore. Il testo dovrà affrontare la procedura legislativa europea ordinaria, con l’esame e l’approvazione del Parlamento europeo e del Consiglio, che potranno modificarlo anche in maniera significativa. Soltanto al termine dell’iter, trattandosi di un regolamento, le disposizioni definitive sarebbero direttamente applicabili negli Stati membri secondo le modalità e le scadenze che verranno stabilite.
Per questo, almeno per ora, parlare di un divieto europeo degli affitti brevi sarebbe improprio. La vera svolta contenuta nell’Affordable Housing Act è un’altra: dare a Comuni e Regioni strumenti comuni e una copertura normativa europea per intervenire nei territori dove la casa è diventata realmente inaccessibile, obbligandoli però a dimostrarlo attraverso dati, analisi e un rapporto concreto tra il problema abitativo e le attività che intendono limitare.
L’infografica
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