il canone concordato supera il “4+4”

Per anni il canone concordato è stato considerato una sorta di segmento laterale del mercato immobiliare: una formula pensata per offrire agli inquilini un affitto più accessibile e ai proprietari una contropartita fiscale sufficiente a rendere conveniente rinunciare a una parte del canone. Oggi, però, quella formula sta assumendo un peso molto più rilevante. Nel 2025, nei 103 capoluoghi monitorati dall’Osservatorio sul mercato immobiliare (Omi) dell’Agenzia delle Entrate, i nuovi contratti di locazione a canone concordato hanno superato quelli a canone libero. È il risultato di una dinamica che negli ultimi sette anni ha progressivamente modificato la composizione del mercato degli affitti lunghi. I dati, oggetto di un’elaborazione de Il Sole 24 Ore, mostrano infatti che tra il 2018 e il 2025 i nuovi contratti concordati sono aumentati di circa 10mila unità, mentre quelli tradizionali “4+4” sono diminuiti di 35mila.

Nel 2025 sono stati registrati complessivamente 145mila nuovi contratti concordati contro 141mila nuovi “4+4”. Il sorpasso ha portato la quota delle locazioni a canone calmierato al 50,8% del totale degli affitti lunghi, dal 43,6% del 2018. Un cambiamento tutt’altro che cosmetico, perché racconta la progressiva trasformazione delle strategie di proprietari e inquilini in un mercato nel quale i prezzi delle abitazioni e degli affitti, la fiscalità e la crescente difficoltà di accesso alla casa stanno diventando variabili sempre più intrecciate. Il numero complessivo dei nuovi affitti lunghi, tuttavia, è sceso rispetto a sette anni prima: una parte della domanda e dell’offerta che prima confluiva nei contratti “4+4” si è spostata verso i contratti transitori e quelli destinati agli studenti.

Quando il calmierato cresce più del libero

Il dato più sorprendente emerge però guardando alla dinamica dei canoni. Tra il 2018 e il 2025, in 44 dei 103 capoluoghi analizzati gli importi dei nuovi contratti concordati sono aumentati più di quelli dei contratti a canone libero. In altri 59 capoluoghi è invece successo il contrario, confermando la logica tradizionale secondo cui, quando il mercato sale, i canoni liberi tendono a correre più rapidamente di quelli calmierati. Ma quei 44 casi raccontano qualcosa di importante: il canone concordato non è necessariamente rimasto fermo mentre il mercato correva.

La spiegazione va cercata soprattutto nelle intese territoriali che regolano questa forma contrattuale. Il rinnovo degli accordi locali oppure il pieno utilizzo dei margini già previsti dalle intese esistenti può infatti determinare un aggiornamento significativo degli importi massimi applicabili. In altre parole, il “calmierato” non è una tariffa congelata nel tempo: può essere ridisegnato dalle condizioni locali e finire per seguire, almeno in parte, l’evoluzione del mercato.

Milano rappresenta uno degli esempi più evidenti. Tra il 2018 e il 2025 il canone medio dei nuovi contratti “4+4” è passato da 854 a 1.178 euro al mese, con un incremento del 38%. Nello stesso periodo il canone medio dei nuovi contratti concordati è salito da 592 a 1.056 euro, con un balzo del 78,4%. La distanza tra le due formule si è quindi ridotta in maniera significativa, non perché il mercato libero abbia perso valore, ma perché il canone concordato ha accelerato molto di più.

A Venezia la dinamica è ancora più indicativa sotto un altro profilo. Qui i canoni liberi sono cresciuti appena del 2,6% tra il 2018 e il 2025, mentre quelli concordati sono aumentati del 25,9%. Il fenomeno dimostra come il confronto non possa essere letto soltanto come una gara tra due tipologie contrattuali: in alcune città il mercato libero è rimasto relativamente stabile, mentre gli accordi territoriali hanno consentito di riallineare verso l’alto i canoni concordati.

Non significa che il concordato sia diventato più caro del libero

C’è però un equivoco da evitare. I dati medi dell’Omi non consentono di stabilire che in una determinata città l’affitto concordato sia più costoso di quello libero. Gli immobili presi in considerazione dalle due categorie possono essere differenti per metratura, caratteristiche, stato di conservazione e soprattutto localizzazione. Il confronto tra i valori medi misura quindi l’evoluzione delle due formule nel tempo, non il prezzo di due contratti relativi allo stesso identico appartamento.

Per capire realmente quanto convenga al proprietario e quanto risparmi l’inquilino occorre quindi guardare a immobili comparabili. Le elaborazioni del Sunia per Il Sole 24 Ore, riferite a un appartamento tipo di 80 metri quadrati in zona semicentrale in 11 grandi città, mostrano una differenza strutturale: per il proprietario il canone concordato significa comunque un incasso mensile inferiore. A Roma, per esempio, si può passare da circa 1.250 euro di mercato a 1.080 euro con il concordato. A Bari la forbice è ancora più ampia: circa 500-600 euro al mese per il canone concordato contro 800-850 euro per quello libero.

A Firenze, inoltre, la struttura degli accordi locali rende particolarmente evidente quanto sia articolato il sistema. Per un immobile con un canone di mercato compreso tra 1.100 e 1.500 euro al mese, il corrispondente canone concordato può variare da 708 a 933 euro, a seconda della posizione dell’immobile e dell’eventuale arredamento. Il meccanismo, dunque, non si limita a stabilire un prezzo uguale per tutti: il canone massimo è legato a una serie di variabili, dalla microzona alle caratteristiche dell’abitazione.

Perché il proprietario accetta di incassare meno

La domanda centrale diventa allora perché un proprietario dovrebbe scegliere deliberatamente un contratto che produce un canone mensile più basso. La risposta è nella fiscalità e nella maggiore convenienza complessiva dell’operazione. Il contratto concordato dura normalmente “3+2”, anziché “4+4”, e soprattutto gode di un trattamento fiscale più favorevole.

Sul reddito da locazione la cedolare secca scende al 10%, contro il 21% applicato ordinariamente ai contratti liberi. Per chi non opta per la cedolare e rimane nel regime di tassazione ordinaria, l’imponibile beneficia invece di un abbattimento del 30%. Sul fronte patrimoniale, inoltre, l’Imu è ridotta del 25%, cui possono aggiungersi eventuali aliquote agevolate stabilite dai Comuni.

Il ragionamento economico del proprietario, quindi, non può fermarsi al canone nominale. Un affitto concordato da 1.080 euro non equivale semplicemente a una perdita di 170 euro rispetto a un contratto libero da 1.250 euro, perché il differenziale fiscale può ridurre in parte, o in determinati casi compensare, la differenza di incasso lordo. Per l’inquilino, invece, il vantaggio è più immediato e si traduce in un risparmio che può raggiungere alcune centinaia di euro al mese rispetto ai valori di mercato.

Il paradosso: anche il calmierato corre più dell’inflazione

C’è però un’altra cifra che merita attenzione. Tra il 2018 e il 2025 i canoni concordati dei nuovi contratti sono aumentati in tutti i 103 capoluoghi monitorati, con una crescita media ponderata in base ai volumi del 24,6%. I canoni liberi hanno fatto ancora meglio, crescendo del 27,9%. In entrambi i casi l’aumento medio supera di circa 5-7 punti l’inflazione cumulata misurata dall’indice Istat Foi nello stesso periodo.

Il risultato introduce una contraddizione nella funzione stessa del canone concordato. Se nasce per contenere il costo dell’abitazione e rendere l’affitto più accessibile, una crescita dei canoni superiore al costo della vita può sembrare una smentita della sua funzione calmieratrice. Ma la questione è più complessa. Nei territori dove i canoni concordati rimangono troppo bassi rispetto al mercato, infatti, il rischio è che i proprietari semplicemente non utilizzino quella formula. Un accordo territoriale può essere formalmente conveniente per l’inquilino, ma diventare economicamente poco interessante per il locatore, con il risultato di restringere l’offerta disponibile.

Il problema è quindi trovare un punto di equilibrio. Il canone concordato deve essere sufficientemente basso da garantire un vantaggio all’inquilino, ma sufficientemente vicino alle condizioni economiche del mercato da convincere il proprietario a scegliere quella formula anziché il “4+4”, il contratto transitorio o, in alcuni casi, altre destinazioni dell’immobile.

La corsa dei canoni non significa automaticamente maggiore rendimento

Anche sul fronte dei proprietari, tuttavia, il dato va letto con prudenza. L’aumento dei canoni registrati nei nuovi contratti non significa automaticamente che i rendimenti immobiliari siano cresciuti allo stesso ritmo. Se si confronta l’incremento dei canoni con l’inflazione accumulata tra il 2018 e il 2025, i nuovi contratti liberi hanno battuto il caro vita soltanto in 62 capoluoghi, mentre quelli concordati lo hanno fatto in 49.

E soprattutto l’analisi riguarda i nuovi contratti. Non descrive quindi il comportamento di tutti i rapporti di locazione esistenti. Un proprietario che ha sottoscritto un contratto diversi anni fa non ha necessariamente potuto adeguare il canone alle condizioni attuali del mercato. Il fenomeno è particolarmente rilevante per chi ha scelto la cedolare secca, che ha reso fiscalmente più semplice la gestione dell’affitto ma ha anche impedito, durante la durata del contratto, gli aggiornamenti del canone legati all’inflazione.

Per questo motivo il dato sui nuovi contratti fotografa soprattutto la capacità del mercato di riallineare i prezzi quando un immobile torna disponibile, non il rendimento effettivo di un portafoglio immobiliare detenuto nel tempo.

Il vero sorpasso è nella composizione del mercato

Il dato forse più significativo, dunque, non è nemmeno l’aumento dei canoni, ma il cambiamento nella composizione dell’offerta. Tra il 2018 e il 2025 il peso dei contratti concordati è cresciuto in 71 capoluoghi. In dieci città, inoltre, nel 2025 questa formula ha rappresentato circa l’80% dei nuovi contratti di locazione lunga.

Tra gli esempi più significativi ci sono Chieti e Imperia. Ma il fenomeno riguarda anche grandi centri urbani. A Genova il canone concordato rappresenta il 77% dei nuovi contratti lunghi, mentre a Roma è arrivato al 71,6%, con un incremento di oltre 17 punti percentuali rispetto al 2018.

Questi numeri raccontano un mercato nel quale il concordato sta smettendo di essere una soluzione di nicchia. In alcune città è ormai la formula prevalente per chi entra nel mercato della locazione residenziale di lungo periodo. E questo significa che la politica degli accordi territoriali e degli incentivi fiscali sta incidendo concretamente sulle decisioni economiche di proprietari e inquilini.

Tra mercato, fisco e scarsità di abitazioni

Il fenomeno va inserito in un contesto più ampio. La crescita dei canoni negli ultimi anni è il risultato dell’incontro tra una domanda abitativa forte e un’offerta che, soprattutto nelle città più attrattive, deve confrontarsi con diverse destinazioni possibili dell’immobile. Affitti brevi, locazioni transitorie, contratti per studenti e locazioni tradizionali competono per lo stesso patrimonio abitativo, mentre il costo dell’acquisto della casa rende sempre più difficile per una parte delle famiglie trasformarsi da inquilini in proprietari.

In questo scenario il canone concordato diventa uno strumento di politica abitativa, ma anche uno strumento economico. Per l’inquilino rappresenta una possibile riduzione significativa della spesa mensile; per il proprietario è un compromesso tra minore ricavo lordo e maggiore convenienza fiscale; per i Comuni e per lo Stato è un modo per orientare l’offerta verso la locazione residenziale stabile senza intervenire direttamente sul prezzo di mercato.

Il suo successo, tuttavia, dipende dalla capacità di mantenere questo equilibrio. Se i canoni fissati dagli accordi locali sono troppo bassi, l’offerta rischia di evaporare. Se vengono aggiornati troppo rapidamente, il rischio è invece quello di perdere parte della funzione calmieratrice. Il fatto che tra il 2018 e il 2025 i canoni concordati siano aumentati del 24,6% in media e in alcuni casi molto più dei canoni liberi dimostra quanto delicato sia il confine.

Un mercato che non è più quello del 2018

Sette anni di trasformazioni hanno quindi consegnato un mercato degli affitti profondamente diverso da quello del 2018. I nuovi contratti “4+4” sono scesi di 35mila unità, quelli concordati sono aumentati di 10mila e la loro quota sul totale degli affitti lunghi è passata dal 43,6% al 50,8%. In 44 capoluoghi su 103 il canone concordato è cresciuto più rapidamente di quello libero e in 71 città il suo peso sul totale dei nuovi contratti è aumentato.

Il sorpasso del 2025 non è dunque soltanto una curiosità statistica. È il segnale di una trasformazione strutturale nelle modalità con cui viene regolato e remunerato l’affitto residenziale in Italia. Il mercato libero continua a fissare il riferimento economico, ma una parte sempre più consistente degli operatori sceglie una formula nella quale il prezzo viene negoziato all’interno di regole territoriali e compensato da vantaggi fiscali.

La partita, nei prossimi anni, sarà capire se questo modello riuscirà davvero a produrre più abitazioni a prezzi sostenibili oppure se finirà semplicemente per accompagnare, con qualche sconto fiscale, una crescita generalizzata dei canoni. Il sorpasso dei concordati dice che qualcosa è cambiato. I numeri sui prezzi dicono però che il problema dell’accessibilità alla casa è tutt’altro che risolto.