L’Unione Europea prova a riportare il mercato della casa su un sentiero di sostenibilità provando a limitare l’acquisto o l’utilizzo di immobili per finalità diverse dalla residenza principale, contrastando la prolungata inutilizzazione e soprattutto cercando di mettere un freno alla crescita degli affitti brevi nelle città; in particolare dove il costo della casa è diventato insostenibile per residenti, lavoratori e studenti. La Commissione europea presenta infatti l’Affordable Housing Act, un nuovo quadro regolamentare che introduce criteri comuni per individuare le aree del nostro continente considerate in condizioni di stress abitativo, dando la possibilità alle autorità locali di intervenire anche sulle locazioni turistiche di breve durata.
La precisazione è importante: Bruxelles non introduce un divieto generalizzato degli affitti brevi e non stabilisce direttamente un numero massimo di giorni di locazione. La scelta di limitare o meno gli affitti turistici rimane nelle mani delle autorità nazionali e, soprattutto, locali. La novità è che l’Europa stabilisce per la prima volta un criterio comune che dovrebbe dare ai Comuni maggiore certezza giuridica quando decidono di intervenire in mercati immobiliari particolarmente sotto pressione.
La “soglia 8” per identificare le città sotto pressione
Il cuore della proposta è relativamente semplice. Un’area potrà essere considerata caratterizzata da stress abitativo quando il rapporto tra il prezzo di un’abitazione e il reddito disponibile raggiunge almeno otto volte il reddito annuo. Ma il solo superamento di questa soglia non basta: il rapporto deve essere anche aumentato negli ultimi dieci anni e, sulla base delle previsioni, la situazione non dovrebbe essere destinata a migliorare nei tre anni successivi. In presenza di queste condizioni, le autorità locali potranno introdurre misure per contenere la pressione sul mercato residenziale, compresi limiti agli affitti brevi e alle locazioni turistiche. La proposta riguarda inoltre alcune forme di utilizzo delle seconde case, mentre non interviene sulla proprietà della prima casa.
L’obiettivo, secondo l’Unione Europea, è creare un equilibrio tra due esigenze: da una parte il diritto dei proprietari di mettere a reddito i propri immobili, dall’altra la necessità di garantire che una quota sufficiente del patrimonio abitativo rimanga disponibile per chi vive e lavora stabilmente in una determinata città. Il progetto si fonda infatti su quattro pilastri: aumentare l’offerta abitativa, mobilitare investimenti pubblici e privati, offrire sostegno immediato e proteggere le fasce più colpite dalla crisi abitativa.
La norma non impone un blocco automatico per le locazioni Airbnb, i b&b o le transazioni immobiliari. Il testo, che attende il via libera di Consiglio e Parlamento UE prima di entrare in vigore, fissa invece parametri condivisi che permetteranno ai singoli Paesi di porre dei limiti in materia. Un sistema che punta a dare maggiore solidità giuridica alle decisioni dei sindaci.
Non è la prima norma europea sugli affitti brevi
La nuova iniziativa va distinta dal Regolamento UE 2024/1028, che è entrato in applicazione nel 2026 e riguarda soprattutto la trasparenza e la condivisione dei dati sugli affitti brevi. Il regolamento prevede, tra l’altro, sistemi di registrazione degli immobili e numeri identificativi, mentre le piattaforme devono trasmettere periodicamente alle autorità informazioni sulle attività degli alloggi presenti sulle loro piattaforme.
Il nuovo Affordable Housing Act fa invece un passo ulteriore: non si limita a sapere quanti appartamenti vengono affittati ai turisti, ma crea le condizioni giuridiche perché le amministrazioni possano limitarne l’utilizzo nelle zone dove la crisi abitativa è particolarmente grave.
Il tema è tutt’altro che marginale. Secondo la Commissione europea, nel 2025 gli ospiti hanno trascorso 951,6 milioni di notti in alloggi di breve durata prenotati attraverso piattaforme online nell’Unione europea, a conferma delle dimensioni ormai raggiunte dal fenomeno.
L’emergenza abitativa in Italia spiegata con i dati
È soprattutto nelle grandi città e nelle principali destinazioni turistiche che la nuova norma potrebbe avere conseguenze significative. Milano, Roma, Firenze e Venezia sono i casi più evidenti, ma il problema riguarda anche Bologna, Napoli e numerose città d’arte e località turistiche. Il caso di Firenze è particolarmente emblematico. Secondo i dati citati nel dibattito europeo, gli appartamenti destinati agli affitti tradizionali sarebbero circa 14mila, contro circa 17 mila unità destinate agli affitti brevi e turistici.
I dati più recenti disponibili mostrano però una realtà più complessa. Secondo una mappatura Aigab (Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi) intitolata Affitti brevi, mappatura e provenienza degli immobili italiani, in Italia sono presenti circa 510mila abitazioni con un annuncio online per affitti brevi, pari soltanto all’1,4% del patrimonio abitativo nazionale. Nei capoluoghi sono circa 76mila, quindi tali tipologie di abitazioni si trovano per lo più nelle località di campagna/mare e nei borghi. L’Associazione sottolinea inoltre che quasi il 15% degli immobili nelle grandi città risulta vuoto, un elemento che rende il problema dell’emergenza abitativa più articolato rispetto al solo fenomeno degli affitti turistici.
La situazione dell’abitare emerge anche dai dati sociali. Nel gennaio 2026 l’Istat ha censito oltre 10mila persone senza dimora nei 14 principali comuni centro di area metropolitana. Roma era al primo posto con 2.621 persone, seguita da Milano con 1.641, Torino con 1.036 e Napoli con 1.029. Il dato non misura direttamente il problema degli affitti, ma fotografa la maggiore fragilità abitativa presente nei principali centri urbani italiani.
Cosa può succedere in Italia
Per l’Italia, l’effetto della nuova normativa potrebbe essere quindi molto diverso da città a città. Non tutti gli affitti brevi saranno automaticamente limitati: saranno soprattutto i Comuni delle aree caratterizzate da forte pressione abitativa a poter valutare interventi più restrittivi. Nelle città dove il rapporto tra prezzi delle abitazioni e redditi è particolarmente elevato, l’Europa punta a offrire ai sindaci uno strumento in più per intervenire. Potrebbero essere introdotti limiti alle nuove autorizzazioni, restrizioni territoriali o altre forme di regolamentazione delle locazioni turistiche. Al contrario, nei territori dove non esiste una situazione di particolare tensione, gli amministratori potranno decidere di non intervenire.
È proprio questo il punto che divide maggiormente il settore. Federalberghi considera la norma uno strumento a disposizione dei Comuni, non un obbligo generalizzato. Proprietari e gestori di affitti brevi, invece, contestano l’impostazione, sostenendo che limitare gli affitti brevi non risolverebbe necessariamente il problema strutturale della carenza di abitazioni in affitto.
Un problema profondo e strutturale che lascia aperto il dibattito
Aigab sostiene da sempre che “non esiste alcuna correlazione scientificamente dimostrata tra affitti brevi e aumento dei canoni tradizionali né tra affitti brevi e carenza di immobili destinati a residenziale mentre invece i numeri ci dicono che le famiglie italiane, negli anni, hanno fatto ricorso agli affitti brevi, mettendo a reddito una seconda casa inutilizzata come ammortizzatore sociale per arrivare alla fine del mese. Oggi gli algoritmi di Bruxelles decidono che le famiglie italiane non possono più contare neanche su un immobile di proprietà, legittimamente posseduto e magari legittimamente ereditato, se hanno deciso di integrare il proprio reddito affittandolo temporaneamente ai viaggiatori”.
La stessa Commissione europea riconosce, del resto, che gli affitti brevi rappresentano solo una parte del problema. Per questo alle misure sulle locazioni turistiche si affiancano raccomandazioni per aumentare l’offerta di abitazioni a prezzi accessibili, per recuperare gli immobili vuoti, accelerare le ristrutturazioni e favorire nuovi progetti di edilizia residenziale e sociale. La partita, dunque, non si giocherà soltanto su Airbnb o piattaforme di affitti brevi.
Il vero nodo per l’Italia sarà capire quante abitazioni possono essere riportate sul mercato residenziale, quante nuove case possono essere costruite e come rendere economicamente sostenibile l’affitto per famiglie, giovani e lavoratori. Gli affitti brevi possono contribuire alla pressione in alcune aree particolarmente turistiche, ma difficilmente possono essere considerati l’unica causa della crisi abitativa in Europa o nel nostro Paese.
Ed è proprio su questo equilibrio che si giocherà l’applicazione italiana della nuova disciplina europea: più poteri ai Comuni nelle città sotto pressione, ma nessun divieto generalizzato e nessuna automatica limitazione della proprietà privata. La responsabilità delle scelte passa ora soprattutto agli amministratori locali, chiamati a decidere se e come utilizzare gli strumenti messi a disposizione da Bruxelles.
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