La stretta europea sugli affitti brevi prende forma. Il 9 settembre è stata presentata la bozza dell’Affordable housing Act, il regolamento Ue dedicato all’emergenza abitativa, prevede infatti la possibilità per le amministrazioni di intervenire nelle cosiddette zone sotto “stress abitativo“, introducendo un limite alle locazioni turistiche.
Il blocco, però, non è automatico, e per applicare queste restrizioni dovranno essere rispettate delle condizioni precise.
Nuove soglie dello stress abitativo, quando i Comuni possono limitare gli affitti brevi
La misura non prevede un divieto generalizzato o automatico delle locazioni turistiche, ma delinea un percorso attraverso cui le amministrazioni locali possono valutare interventi mirati. Per attivare queste limitazioni, i Comuni devono dimostrare concretamente che la diffusione degli affitti brevi contribuisce a ridurre l’offerta di case disponibili o a peggiorarne l’accessibilità economica, tenendo conto anche dei trend demografici e dell’andamento del mercato nei tre anni successivi.
Il meccanismo che permette di identificare una zona a forte stress abitativo si basa sul rapporto tra il prezzo delle abitazioni e il reddito disponibile pro capite:
- se il rapporto supera quota 10 il Comune può intervenire e imporre un tetto agli affitti brevi a scopri turistici;
- se il rapporto si colloca tra 8 e 10, l’ente locale deve provare che esiste uno squilibrio tra abitazioni destinate ai turisti e abitazioni per i residenti, e dimostrare che c’è stato un peggioramento delle condizioni di accesso alla casa negli ultimi dieci anni.
Inoltre, in entrambi i casi, l’amministrazione dovrà dimostrare che, considerando l’andamento demografico e l’evoluzione della domanda e dell’offerta del mercato immobiliare, la situazione di stress difficilmente si risolverà nei successivi tre anni.
Cosa cambia per le seconde case
Il nuovo regolamento Ue consente, a determinate condizioni, di introdurre limitazioni anche sull’acquisto e sull’utilizzo degli immobili non destinati ad abitazione principale. È proprio questo aspetto a preoccupare maggiormente l’Associazione italiana gestori affitti brevi (Aigab).
Anche se la bozza non stabilisce direttamente che una casa potrà essere venduta soltanto a un residente, secondo l’interpretazione dall’associazione:
- una possibile applicazione dell’Affordable housing Act potrebbe arrivare a collegare l’acquisto di un immobile all’impegno dell’acquirente a stabilirvi la propria residenza;
- le amministrazioni, di conseguenza, potrebbero adottare restrizioni che renderebbero più difficile acquistare un’abitazione come seconda casa.
Uno scenario di questo tipo, secondo la posizione espressa da Aigab, rischia di deprimere il valore delle case. L’associazione esprime in particolare preoccupazione riguardo ai possibili effetti sull’intero mercato immobiliare italiano, dove una percentuale pari al 40-45% delle 770-780 mila compravendite annue stimate è rappresentata dalle seconde case. Quindi, specie nelle aree esterne ai grandi centri urbani, eventuali restrizioni agli acquisti non destinati all’abitazione principale potrebbero ridurre in modo sensibile il numero dei potenziali acquirenti.
A queste complessità si aggiunge la difficoltà pratica di reperire i dati corretti sui prezzi delle abitazioni e il reddito pro capite, poiché gli indicatori comunali disponibili (come il reddito imponibile medio Irpef) non coincidono con quelli richiesti dalla normativa. Pertanto è attualmente impossibile definire con precisione quali aree italiane rientreranno nelle zone di stress.
Le città italiane più a rischio blocco
Aigab ha elaborato una simulazione su 19 Comuni. Pur trattandosi di stime preliminari basate su parametri differenti rispetto a quelli ufficiali previsti dall’Unione europea, i risultati restituiscono un quadro su quale potrebbe essere la portata del nuovo sistema.
Tra le grandi città considerate, tenendo conto del rapporto prezzo case-reddito, le città classificate a forte stress abitativo sono:
- Venezia, quota 12,35;
- Milano, quota 10,91.
A seguire ci sono:
- Roma, con 8,60;
- Napoli con 8,22;
- Bari con 8,03.
Restano invece sotto quota 8:
- Genova, con 6,63;
- Torino, con 6,38.
Dall’analisi delle destinazioni turistiche, invece, emergono valori molto più elevati. La simulazione indica infatti un rapporto di:
- 38,31 a Cortina d’Ampezzo;
- 21,55 ad Amalfi;
- 16,48 a Courmayeur;
- 12,58 a Polignano a Mare;
- 11,92 a Monterosso al Mare;
- 8,08 a Taormina.
I sostenitori del nuovo regolamento
Nel dibattito attorno all’Affordable housing Act, la Commissione europea, e in particolare la presidenza di Ursula von der Leyen insieme al commissario europeo all’Energia e all’Edilizia abitativa Dan Jørgensen, hanno promosso la stesura del nuovo regolamento certi di poter fornire uno strumento contro l’emergenza casa.
Si sono schierati a favore anche molti governi nazionali, amministrazioni locali e sindaci delle grandi città e delle aree ad alta pressione turistica. Questi hanno accolto la proposta perché risponde alla loro richiesta di maggiore certezza giuridica. In passato, ogni tentativo di regolare gli affitti brevi o di introdurre restrizioni locali si scontrava spesso con ricorsi legali legati alle regole del mercato unico europeo, mentre il nuovo quadro normativo fornirebbe parametri oggettivi e condivisi per agire.
Inoltre, il provvedimento gode del supporto delle associazioni a tutela degli inquilini, dei sindacati della casa e di vari comitati civici (attivi soprattutto nei centri storici e nelle località turistiche), che considerano il regolamento utile per frenare la desertificazione residenziale, tutelare chi vive stabilmente in città e contrastare la progressiva espulsione di lavoratori, famiglie e studenti dal mercato immobiliare.
Secondo Aigab, prima di limitare le locazioni turistiche sarebbe necessario conoscere l’incidenza effettiva delle abitazioni sfitte sul mercato locale e confrontarla con il numero di immobili vuoti e con l’utilizzo del patrimonio pubblico. Dai dati esposti dall’associazione, gli affitti brevi rappresentano circa l’1,4% del patrimonio immobiliare italiano, pari a circa 490 mila immobili, mentre:
- il patrimonio complessivo comprende circa 9,6 milioni di abitazioni non occupate, su un totale di 25,2 milioni di abitazioni;
- nelle grandi città le abitazioni sfitte oscillerebbero, secondo le proprie stime, tra il 15 e il 20%, mentre gli affitti brevi, anche nei periodi di maggiore occupazione, non supererebbero il 5%.
Pertanto, eventuali politiche abitative dovrebbero concentrarsi sul recupero di questo stock di case vuote.
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