Segalerba (Fiaip): “Proprietà privata non è variabile di aggiustamento delle politiche abitative”

Per rispondere all’emergenza abitativa europea, l’Affordable Housing Act reso noto dall’Ue ha introdotto criteri comuni per individuare le aree caratterizzate da stress abitativo, offrendo alle autorità locali la possibilità di intervenire anche sulle locazioni turistiche di breve durata. Per approfondire il Piano e, soprattutto, valutarne il senso alla luce della reale situazione del mercato immobiliare italiano, la parola a Fabrizio Segalerba, presidente di Fiaip, Federazione italiana agenti immobiliari professionali.

DOMANDA: Presidente, cosa pensa dell’Affordable Housing Act e, qualora si adottasse questa “benedizione giuridica” che permette ai comuni o ad altri enti di intervenire limitando gli affitti brevi?
RISPOSTA: Sicuramente questa fase non contribuisce a portare serenità. Ora, la cosa che dobbiamo far passare è che questo è un regolamento che deve ancora passare al vaglio del Parlamento e del Consiglio e potrà essere emendato. Quindi, senza voler creare troppo allarmismo, diciamo che probabilmente ci sono anche gli spazi per migliorare quel testo. Il regolamento attribuisce ai comuni nuovi poteri di intervento, però definisce quella cornice europea entro la quale potranno essere esercitate, di concerto con quelli che sono gli ordinamenti nazionali, misure restrittive. Ed è proprio questo a preoccupare, perché sostanzialmente si dà una sorta di benedizione, diciamo così, ai comuni affinché possano procedere in autonomia. Abbiamo già visto quello che è successo a dicembre 2025 con la pronuncia della Corte costituzionale sull’impugnazione della legge regionale della Toscana, secondo la quale le autorità locali, quindi le autorità amministrative locali e territoriali, possono legiferare in materia di locazioni brevi. Quell’evento aveva già portato a una pletora di provvedimenti nei vari comuni italiani, che adesso si susseguono e creano confusione. Ecco perché il regolamento ci preoccupa.

D: Ma un regolamento del genere avrà effettive conseguenze sul mercato degli affitti ordinari?
R: Credo che la crisi dell’accesso alla casa sia reale, ma limitare gli affitti brevi non porta automaticamente una sola abitazione in più sul mercato. Probabilmente chi pensa che una casa sottratta alla locazione breve finisca necessariamente nella locazione residenziale non conosce fino in fondo quello che è il reale problema del mercato. Un proprietario può anche decidere di lasciare vuota la propria casa e può disporne nella maniera che ritiene più opportuna. E peraltro, leggendo il regolamento, si nota che la stessa Commissione riconosce che la causa strutturale della crisi è l’insufficienza dell’offerta.

D: Insomma il diritto alla casa accessibile non deve prevalere sui diritti annessi alla propietà?
R: Questo è il vero punto. Nel momento in cui una persona possiede, per esempio, un alloggio in piazza Navona, se non le è più consentito destinarlo alla locazione breve, non significa che lo metterà in locazione con un contratto tre più due a 500 euro al mese e che, in questo modo, saranno risolti i problemi della famiglia di un lavoratore. Quella casa verrà comunque affittata nel circuito delle locazioni turistiche, magari a un turista straniero altospendente per 4.000 euro al mese. La proprietà privata non può diventare la variabile di aggiustamento delle politiche abitative. Una cosa è regolare il mercato, contrastare l’abusivismo e le irregolarità e garantire trasparenza. Un’altra cosa, invece, è comprimere la libertà del proprietario di utilizzare o disporre legittimamente del proprio immobile. Se questa impostazione dovesse tradursi, attraverso le legislazioni nazionali, in una limitazione delle possibilità riconosciute ai proprietari, potrebbe produrre effetti veramente devastanti. Noi riteniamo che, prima di limitare gli affitti brevi, l’amministrazione debba dimostrare con dati effettivi che quell’attività abbia prodotto un reale squilibrio.

D: Il regolamento approvato in sede Ue pone però anche delle condizioni per dare mano libera alle amministrazioni locali sugli affitti brevi…
R: L’indice pari a otto misura il rapporto tra il reddito medio dei cittadini e il valore medio degli immobili nelle aree considerate sotto stress. Occorre inoltre considerare quanto è accaduto nei tre anni precedenti. Si tratta di parametri efficaci? Vedremo, ma ho qualche dubbio. Inoltre, e locazioni brevi possono aver prodotto una disarticolazione del mercato, ma esiste anche una frammentazione all’interno della stessa città, dove alcuni quartieri possono trovarsi sotto stress e altri no. E c’è anche altro di cui non ho sentito molto parlare in giro…

D: Cioè?
R: Pensiamo a un centro storico, come quelli presenti in tantissime città del nostro Paese, particolarmente congestionato per quanto riguarda gli affitti, in particolare quelli brevi. Condizionare un eventuale acquirente investitore, o anche il proprietario, a porre in locazione l’abitazione solo tramite affitto di lungo periodo condiziona le condizioni di mercato, di domanda, d’offerta, e quindi il valore dell’immobiliare.

D: Quali misure concrete dovrebbe adottare l’Italia per ampliare davvero l’offerta di case accessibili?
R: Il problema dell’accesso all’abitazione esiste, però dobbiamo pensare alla costruzione di nuove abitazioni e alla riqualificazione di quelle esistenti. Dobbiamo anche considerare, soprattutto per quanto riguarda il nostro Paese, che fino a un certo punto della nostra storia siamo stati quasi all’avanguardia nelle politiche abitative e sociali. Basti ricordare che siamo stati il primo Paese che, all’inizio del Novecento, si è dotato degli Iacp, gli Istituti autonomi case popolari. È iniziata così la costruzione di un importante patrimonio immobiliare dello Stato. Il famoso Piano Fanfani era un progetto veramente di grande respiro e lungimiranza, proprio perché non prevedeva soltanto la costruzione di alloggi per una fascia più debole della popolazione, ma anche la realizzazione di quegli alloggi all’interno di nuovi quartieri, dotati di accessibilità veicolare, infrastrutture e spazi sociali.

D: Non tutto però è girato per il verso giusto…
R: No, certo, non è sempre andato tutto bene e ci sono state anche delle lacune, ma esisteva una prospettiva. Siamo poi arrivati alla metà degli anni Ottanta e da quel momento abbiamo perso veramente di vista quella che era la politica sociale in materia di abitazioni, trasferendo alla proprietà l’onere di farsi carico di quello che era un problema sociale. Oggi il nostro Paese ha poco meno di 900.000 alloggi di edilizia residenziale pubblica, dei quali circa 60.000 devono essere integralmente ristrutturati o comunque non sono disponibili sul mercato perché non sono abitabili. Un Paese come la Francia, che sicuramente è più grande e ha una popolazione maggiore, ne ha quattro milioni e mezzo, mentre l’Austria, che è più piccola dell’Italia, ne ha due milioni. Alla luce di questo, probabilmente dobbiamo domandarci se, a un certo punto, ci siamo dimenticati qualcosa.

D: Quindi l’efficacia del regolamento rispetto ai fini appare dubbia?
R: Possiamo affermare che il solo problema siano le locazioni brevi? Mi sembra veramente eccessivo puntare il dito soltanto contro questo fenomeno. Piuttosto dobbiamo domandarci perché oggi i proprietari preferiscano una locazione breve rispetto a una locazione di lunga durata.

D: Domandiamocelo…
La risposta è che manca la certezza del diritto. Se affitto un immobile e non riesco a riaverlo libero alla scadenza concordata oppure, in caso di morosità, non riesco a rientrarne in possesso, vengono meno la sicurezza e la certezza necessarie e i proprietari scelgono di non affittarlo attraverso le formule tradizionali.I proprietari hanno trovato nelle locazioni brevi la possibilità di ottenere un reddito, anche perché il 90 per cento delle abitazioni destinate a questa forma di affitto appartiene a persone fisiche che utilizzano quell’alloggio per integrare il proprio reddito. Inoltre dobbiamo aggiungere che esiste una parte significativa del nostro territorio nella quale non sono presenti strutture ricettive alberghiere. Le locazioni brevi hanno permesso a molte persone di conoscere nuove zone del nostro Paese e hanno reso accessibili al turismo anche le aree interne, generando flussi importanti che altrimenti non si sarebbero creati. Questa offerta ha inoltre consentito anche alle fasce meno abbienti della popolazione, comprese quelle che possono incontrare difficoltà nell’accesso alla casa, di usufruire per le vacanze di immobili più accessibili rispetto agli hotel. Se poi consideriamo quanto le locazioni brevi siano importanti per i comuni dal punto di vista delle entrate, a partire dalle tasse di soggiorno, diventa veramente difficile comprendere questo insieme di misure.

D: Nel passato alcune aziende avevano provveduto a costruire interi quartieri dedicati ai propri lavoratori. Una possibile soluzione potrebbe essere un collegamento più stretto tra lavoro e casa, non soltanto come benefit, ma attraverso un intervento che le aziende e anche lo Stato possano realizzare o contribuire a finanziare?
R: Sì. Occorre considerare anche la possibilità per le aziende di costruire alloggi destinati ai propri dipendenti e di beneficiare, per questi investimenti, di una detassazione degli utili d’impresa. Dobbiamo studiare forme alternative perché il problema dell’accesso alla casa esiste e ci sono sicuramente alcune zone sotto stress. Dobbiamo però considerare anche che, in un Paese come il nostro, nel 2025 sono state registrate circa 760.000 compravendite. Le otto principali città italiane e le rispettive province, da sole, hanno concentrato circa 300.000 compravendite, quindi quasi il 40 per cento del totale. Questo significa che esistono intere aree del Paese dove il mercato immobiliare è sostanzialmente assente. Ci sono zone in difficoltà nelle quali gli alloggi restano in vendita per tantissimo tempo, a volte anche per anni, perché non esiste domanda.

D: Quanto è grande la fetta di mercato rappresentata da case inutilizzate e inutilizzabili?
Si parla di circa nove milioni di immobili chiusi e non presenti sul mercato, ma ci manca un dato disaggregato. Quanti di questi immobili sono ormai giunti alla fine del proprio ciclo di vita? In quanti casi il costo dell’eventuale ristrutturazione non è giustificato dal prezzo di vendita che si potrebbe ottenere sul mercato? Dobbiamo inoltre considerare che esistono ancora aree all’interno delle nostre città che oggi, nel 2026, non hanno recuperato i valori precedenti alla crisi del 2008. Il mercato immobiliare che abbiamo davanti è sicuramente molto più complesso e articolato e dovrebbe essere analizzato da una prospettiva più ampia. Tutto questo dovrebbe essere incrociato anche con un dato importante, legato alla demografia e all’invecchiamento della popolazione. Oggi circa 2.800 miliardi di euro di patrimonio immobiliare sono nelle mani di persone ultrasettantenni. Nel corso dei prossimi vent’anni assisteremo probabilmente a un trasferimento di questa proprietà immobiliare. Spesso si tratta di immobili dalle dimensioni che oggi non sono più adatte alle nuove esigenze dell’abitare, con abitazioni costruite nel secolo scorso che possono avere una superficie di 200, 300 o 400 metri quadrati. Se mettiamo insieme tutti questi elementi, ci rendiamo conto di avere davanti un problema molto più ampio.

Se uniamo tutti questi temi, dobbiamo renderci conto di avere un problema e che fermarsi alle locazioni brevi non è la soluzione. In alcuni casi riteniamo che queste locazioni possano anche costituire un limite, ma una politica abitativa dell’Unione europea non può essere focalizzata soltanto sulla limitazione delle locazioni brevi. Altrimenti significa che abbiamo perso di vista il concetto principale.