Affitti alle stelle in Maremma: all’Argentario se ne va il 53% del reddito. La classifica dei 28 comuni

GROSSETO. A Monte Argentario, per affittare un appartamento di 80 metri quadrati, servono mediamente 896 euro al mese. Significa 10.752 euro all’anno. Una cifra che, rapportata al reddito netto medio dichiarato dai contribuenti del comune, rappresenta addirittura il 53% delle entrate annuali.

In altre parole, più della metà del reddito netto medio di un contribuente finirebbe nel pagamento dell’affitto. E con quello che resta bisognerebbe affrontare tutte le altre spese: alimentari, bollette, trasporti, sanità, abbigliamento e necessità quotidiane.

A Grosseto la situazione è meno estrema, ma resta significativa: 544 euro mensili per un’abitazione di 80 metri quadrati, pari al 32% del reddito netto medio.

A Castiglione della Pescaia si sale a 704 euro, con un’incidenza del 38%. A Orbetello ne servono 600, pari al 37%. A Follonica il canone di riferimento è di 520 euro, che assorbono il 32% del reddito.

Sono i numeri di una nuova elaborazione realizzata da Quadrivo, che ha messo a confronto le quotazioni degli affitti dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate con i redditi dichiarati nei 28 comuni della provincia di Grosseto.

Il risultato è una fotografia che mette in evidenza la distanza crescente tra il costo dell’abitare nelle località più richieste e la capacità economica dei residenti.

E soprattutto solleva una questione che riguarda il futuro della Maremma: quanto è diventato difficile vivere in affitto nel proprio comune, soprattutto per chi lavora e deve fare i conti con un reddito ordinario?

Il dato più impressionante arriva da Monte Argentario. Qui l’affitto di riferimento per un appartamento di 80 metri quadrati raggiunge 896 euro al mese, equivalenti a 11,20 euro al metro quadrato.

Su base annuale, il costo arriva a 10.752 euro.

Il rapporto con il reddito netto medio dichiarato è del 53%, il valore più alto tra tutti i comuni della provincia.

Per capire cosa significhi concretamente, basta immaginare un contribuente con un reddito netto annuo vicino alla media utilizzata nello studio.

Su 100 euro di reddito, 53 sarebbero teoricamente destinati al canone di locazione. Ne resterebbero 47 per tutto il resto.

Naturalmente si tratta di una simulazione statistica, non della situazione effettiva di ogni famiglia. Ma il dato rende immediatamente evidente la pressione esercitata dal mercato immobiliare sul territorio.

Monte Argentario è una delle località più attrattive della costa maremmana, con un mercato nel quale convivono abitazioni principali, seconde case, immobili di pregio e locazioni turistiche.

Questa struttura rende particolarmente importante distinguere tra il valore economico degli immobili e la capacità di spesa di chi vive stabilmente sul territorio.

Il problema non riguarda soltanto chi cerca una casa per la prima volta. Può interessare anche lavoratori, giovani coppie e persone che, pur avendo un’occupazione, incontrano difficoltà a sostenere i costi di una locazione.

Castiglione, Giglio e Orbetello: la costa è la zona più cara

Subito dopo Monte Argentario si colloca Castiglione della Pescaia, dove l’affitto di riferimento per 80 metri quadrati è di 704 euro al mese, pari al 38% del reddito netto medio.

Seguono l’Isola del Giglio, con 608 euro e un’incidenza del 37%, e Orbetello, dove il canone raggiunge 600 euro, sempre pari al 37%.

Sono quattro territori accomunati da una forte attrattività turistica e dalla presenza di un patrimonio immobiliare che risponde anche alla domanda di seconde case e soggiorni temporanei.

Il rapporto tra turismo e mercato residenziale è uno dei nodi centrali per comprendere la questione abitativa.

Nelle località balneari, infatti, gli immobili possono avere destinazioni economiche differenti: abitazione principale, seconda casa, affitto annuale, locazione stagionale o turistica.

Queste forme di utilizzo non hanno necessariamente lo stesso rendimento e non rispondono agli stessi bisogni.

Il dato di Quadrivo non misura quante abitazioni vengano destinate agli affitti turistici, né dimostra da solo che siano questi a determinare i canoni più elevati.

Mostra però un fatto preciso: proprio in alcune delle località costiere più conosciute, il rapporto tra affitto teorico e reddito medio risulta particolarmente impegnativo.

Ed è un tema che riguarda anche la disponibilità di personale per le attività economiche locali, soprattutto quando chi lavora non possiede già una casa o non può contare su un’abitazione familiare.

A Grosseto un appartamento di 80 metri quadrati costa 544 euro al mese

Nel capoluogo maremmano, il canone di riferimento per un appartamento di 80 metri quadrati è di 544 euro al mese, corrispondenti a 6,80 euro al metro quadrato.

Su base annua significa 6.528 euro, pari al 32% del reddito netto medio dichiarato.

È una percentuale importante, perché si colloca leggermente al di sopra della soglia del 30%, spesso utilizzata come parametro orientativo per valutare la sostenibilità delle spese abitative.

Quella soglia, naturalmente, non rappresenta un limite universale: la sostenibilità dipende dal reddito disponibile, dal numero dei componenti della famiglia e dalle altre spese.

Ma il confronto aiuta a comprendere il problema.

Per un lavoratore che vive da solo, il canone può incidere in maniera molto diversa rispetto a una coppia con due redditi. E per una famiglia con figli, alle spese dell’affitto si aggiungono costi che possono ridurre ulteriormente il margine economico.

C’è poi un altro elemento: 544 euro sono un valore ricavato dalle quotazioni OMI, non il prezzo garantito di un appartamento realmente disponibile sul mercato.

Gli annunci immobiliari possono presentare richieste differenti, anche sensibilmente più elevate, in relazione al quartiere, allo stato dell’abitazione, agli arredi e alle caratteristiche dell’immobile.

Il dato resta comunque utile per confrontare Grosseto con gli altri comuni della provincia attraverso un criterio omogeneo.

Follonica come Grosseto: l’affitto assorbe il 32% del reddito

Un risultato particolarmente interessante riguarda Follonica. La città del Golfo presenta un canone di riferimento di 520 euro al mese per 80 metri quadrati, pari a 6,50 euro al metro quadrato.

L’incidenza sul reddito netto medio è del 32%, esattamente come nel capoluogo.

I valori assoluti sono diversi, ma il rapporto tra affitto e capacità reddituale risulta sostanzialmente equivalente secondo l’elaborazione.

È una distinzione fondamentale.

Guardare soltanto al costo mensile di un appartamento può essere fuorviante, perché lo stesso affitto può risultare relativamente sostenibile per un contribuente con reddito elevato e molto pesante per chi dispone di entrate inferiori.

Per questo il confronto tra canoni e redditi permette di leggere il mercato immobiliare da un punto di vista diverso rispetto alle tradizionali classifiche delle città più care.

Non conta soltanto quanto costa una casa. Conta quanto bisogna lavorare, e quanto reddito bisogna destinare, per riuscire ad abitarci.

Capalbio e Scarlino: gli affitti pesano per il 24% del reddito

Scendendo nella graduatoria si incontrano due comuni con caratteristiche differenti, ma con lo stesso rapporto tra canone e reddito.

A Capalbio l’affitto di riferimento per 80 metri quadrati è di 440 euro al mese, pari al 24% del reddito netto medio. A Scarlino il canone scende a 368 euro, ma l’incidenza resta del 24%.

Il caso di Capalbio è particolarmente interessante: il comune è conosciuto per il mercato immobiliare di pregio, le ville e le proprietà di campagna, ma l’indicatore utilizzato nell’indagine restituisce un’incidenza decisamente inferiore rispetto a Monte Argentario.

Questo dimostra quanto sia importante distinguere tra mercato degli immobili di lusso e valori centrali delle quotazioni residenziali.

Non significa che a Capalbio sia facile trovare un’abitazione in affitto a 440 euro. Significa che questo è il canone teorico ricavato dalla metodologia adottata da Quadrivo.

La disponibilità effettiva di case in locazione stabile resta una questione distinta, che richiederebbe di analizzare gli annunci, il numero di contratti e la destinazione delle abitazioni.

Nell’entroterra si spende meno, ma il problema della casa non scompare

Allontanandosi dalla costa, la graduatoria cambia profondamente. A Manciano un appartamento di 80 metri quadrati presenta un canone di riferimento di 312 euro mensili, con un’incidenza del 22% sul reddito netto medio.

La stessa cifra si registra a Magliano in Toscana, dove però l’incidenza scende al 21%.

A Civitella Paganico il canone è di 280 euro, pari al 20% del reddito. A Campagnatico si scende a 264 euro, con un’incidenza del 19%.

Ancora più contenuti i valori di Scansano, Sorano e Roccalbegna.

La differenza rispetto alla costa è evidente. Ma sarebbe sbagliato concludere che nell’entroterra non esista un problema abitativo.

Un affitto più basso non significa automaticamente una maggiore facilità nel trovare casa.

Nei piccoli comuni possono pesare altri fattori: un’offerta limitata di appartamenti disponibili, abitazioni che necessitano di ristrutturazioni, distanze dai luoghi di lavoro e costi quotidiani legati agli spostamenti.

Una famiglia che risparmia sull’affitto, ma deve utilizzare due automobili per raggiungere il posto di lavoro, può vedere ridotto sensibilmente il vantaggio economico.

C’è poi il tema dei servizi: scuole, trasporti pubblici, strutture sanitarie e opportunità lavorative non sono distribuiti in maniera uniforme sul territorio.

Il costo dell’abitare, quindi, non può essere valutato soltanto attraverso il canone mensile.

Amiata e Colline Metallifere: dove l’affitto incide meno

Tra i territori che presentano un rapporto più contenuto tra affitto e reddito ci sono diversi comuni dell’Amiata e delle Colline Metallifere.

A Castel del Piano il canone teorico è di 224 euro mensili, pari al 15% del reddito netto medio. Ad Arcidosso si scende a 208 euro, con un’incidenza del 14%.

A Santa Fiora il canone è invece di 280 euro, pari al 18%.

Nelle Colline Metallifere, Massa Marittima registra 272 euro al mese e un’incidenza del 18%, mentre Gavorrano si ferma a 240 euro, pari al 17%.

A Montieri servono 248 euro, con un peso del 18%, e a Monterotondo Marittimo 256 euro, pari al 17%.

Sono valori molto lontani da quelli delle principali località costiere.

Il confronto più netto è quello tra Monte Argentario e Castell’Azzara: 896 euro contro 160 euro al mese per un appartamento della stessa superficie teorica.

Una differenza di 736 euro mensili, che nell’arco di un anno diventa 8.832 euro.

Naturalmente, i due territori offrono condizioni economiche, occupazionali e immobiliari differenti. Ma il divario aiuta a comprendere quanto il luogo in cui si sceglie, o si è costretti, ad abitare possa incidere sul bilancio personale.

Tutti i 28 comuni della provincia: la classifica completa degli affitti

Ecco la graduatoria elaborata da Quadrivo, ordinata in base alla percentuale del reddito netto medio assorbita dall’affitto teorico di un’abitazione di 80 metri quadrati.

Fonte: elaborazione Quadrivo su quotazioni OMI del secondo semestre 2025 e dichiarazioni dei redditi relative all’anno d’imposta 2024. Le percentuali sono arrotondate.

Per consultare i prezzi delle abitazioni e le quotazioni dei singoli territori è disponibile la pagina dedicata alla provincia di Grosseto su Quadrivo.

Il problema delle seconde case e degli affitti turistici

Il rapporto tra mercato immobiliare e turismo merita un approfondimento specifico. La Maremma presenta infatti situazioni profondamente differenti.

Da una parte ci sono centri urbani come Grosseto, con un mercato abitativo legato soprattutto alle esigenze residenziali, ai servizi e alle attività lavorative.

Dall’altra ci sono territori costieri nei quali il patrimonio immobiliare risponde anche a una domanda turistica e stagionale.

Monte Argentario, Castiglione della Pescaia, Orbetello e Isola del Giglio rappresentano esempi significativi di questa seconda realtà.

La presenza di seconde case e la possibilità di utilizzare gli immobili per locazioni di breve durata possono influenzare le scelte dei proprietari e la disponibilità di abitazioni per contratti annuali.

Ma per stabilire quanto questo fenomeno incida effettivamente sui canoni servirebbero dati specifici: numero di abitazioni non occupate stabilmente, contratti di locazione, annunci turistici e offerta residenziale.

L’indagine di Quadrivo non fornisce queste informazioni. Il suo contributo è un altro: mostrare dove il costo teorico dell’affitto risulta più elevato rispetto ai redditi dichiarati.

Ed è proprio questa sproporzione a rendere necessario un approfondimento sulle condizioni di accesso alla casa, soprattutto nei comuni a maggiore pressione turistica.

La questione dei giovani e dei lavoratori: vivere dove si lavora diventa una sfida

C’è una conseguenza sociale che emerge dal confronto, anche se non viene misurata direttamente dallo studio.

Quando il costo di un’abitazione assorbe una quota molto elevata del reddito, la possibilità di costruire una vita autonoma diventa più difficile.

Il problema può riguardare soprattutto giovani lavoratori, persone single, famiglie con un solo reddito e lavoratori stagionali.

Chi non possiede una casa e non dispone di un patrimonio familiare deve confrontarsi con il mercato delle locazioni.

In una località dove il canone teorico di 80 metri quadrati supera gli 800 euro mensili, anche un’occupazione regolare può non essere sufficiente a garantire un’abitazione adeguata senza condividere le spese.

Per le imprese, questo può tradursi in un ulteriore elemento di difficoltà nel reperire personale, in particolare quando i lavoratori arrivano da altri territori.

Si crea così una questione che non riguarda soltanto le politiche abitative, ma anche lo sviluppo economico locale.

Un territorio può essere molto attrattivo per i turisti e contemporaneamente difficile da abitare per chi contribuisce ogni giorno al suo funzionamento.

È un tema che merita attenzione soprattutto nei comuni costieri, dove la domanda di abitazioni può provenire da soggetti con capacità di spesa e obiettivi molto differenti.

Attenzione ai numeri: non sono gli affitti realmente pagati dalle famiglie

Per interpretare correttamente la classifica è necessario chiarire come è stata costruita. Quadrivo ha utilizzato le quotazioni OMI del secondo semestre 2025, elaborate per ottenere un valore centrale degli affitti nei diversi comuni.

Il valore mensile al metro quadrato è stato moltiplicato per 80, assumendo quindi la stessa superficie abitativa in tutti i territori.

L’importo annuale è stato poi confrontato con il reddito netto medio per contribuente relativo all’anno d’imposta 2024, calcolato sui dati del Dipartimento delle Finanze, al netto dell’IRPEF e delle addizionali e considerando il trattamento integrativo.

La formula è: Affitto mensile × 12 ÷ reddito netto medio annuo × 100.

Questo metodo consente un confronto omogeneo, ma presenta alcuni limiti importanti.

Il reddito medio per contribuente non coincide con il reddito disponibile di una famiglia. Una coppia con due redditi, per esempio, si trova in una condizione differente rispetto a una persona sola.

Allo stesso modo, le quotazioni OMI non corrispondono necessariamente ai canoni effettivamente richiesti negli annunci o pagati nei contratti.

Il 53% di Monte Argentario non significa che tutte le famiglie del comune spendano più della metà del proprio reddito per l’affitto. Indica il rapporto tra due valori statistici costruiti con la metodologia descritta.

Il confronto è quindi un indicatore della pressione potenziale del mercato delle locazioni, non una misura diretta delle difficoltà economiche di tutti i residenti.

Una provincia divisa tra due mercati della casa

Al di là dei limiti statistici, la graduatoria mostra una differenza territoriale molto marcata.

Le località costiere più attrattive presentano i rapporti più elevati tra canone e reddito, mentre numerosi comuni dell’entroterra registrano valori decisamente inferiori.

Non è una distinzione assoluta, ma la tendenza è evidente.

E apre una riflessione importante sulle politiche abitative della provincia di Grosseto.

Da una parte c’è la necessità di rendere accessibili le abitazioni nei territori dove la domanda è più forte.

Dall’altra c’è la possibilità di valorizzare il patrimonio residenziale dei comuni interni, senza dimenticare le condizioni indispensabili per viverci: lavoro, collegamenti, servizi pubblici e infrastrutture.

La casa, infatti, non è soltanto un bene immobiliare. È ciò che permette alle persone di restare nel proprio territorio, costruire una famiglia, accettare un lavoro e partecipare alla vita di una comunità.

La vera domanda che emerge dai dati è questa: una Maremma sempre più attrattiva per chi arriva può continuare a essere accessibile anche per chi ci vive tutto l’anno?

Perché quando un appartamento assorbe oltre metà del reddito netto medio di un contribuente, il problema non riguarda più soltanto il mercato immobiliare. Riguarda la sostenibilità economica della vita quotidiana.

E il futuro stesso delle comunità locali.