14/10/2026 – In Italia servono circa 150mila abitazioni aggiuntive ogni anno per soddisfare la domanda che non trova risposta nell’offerta immobiliare esistente. Il fabbisogno si concentra soprattutto nelle aree metropolitane del Centro-Nord, mentre in altre parti del Paese si registra un eccesso di immobili disponibili.
Per colmare questo divario occorre puntare sul recupero del patrimonio edilizio esistente, sulla rigenerazione urbana e sulla densificazione delle città, favorendo anche il coinvolgimento dei capitali privati nella realizzazione di alloggi accessibili.
È quanto emerge dal Rapporto “Abitare l’Italia di domani. Analisi, scenari e proposte per un mercato della casa accessibile e sostenibile”, realizzato dal Centro Einaudi su iniziativa di Assonime e Confindustria Assoimmobiliare e presentato il 13 ottobre 2026.
Lo studio analizza gli squilibri tra domanda e offerta, le caratteristiche del patrimonio residenziale e gli strumenti urbanistici, fiscali e finanziari necessari per rispondere ai nuovi bisogni abitativi. Esamina inoltre le misure del Piano Casa 2026, individuandone le potenzialità e le criticità ancora da risolvere.
Fabbisogno abitativo, servono circa 150mila case all’anno
Secondo il modello elaborato dal Centro Einaudi, nel 2025 la domanda lorda di abitazioni è stata pari a circa 1,013 milioni di unità, a fronte di un’offerta effettivamente riutilizzabile di circa 862mila abitazioni. La differenza determina un fabbisogno netto di 151mila alloggi all’anno.
La stima deriva da un modello che confronta la domanda generata dalla formazione di nuovi nuclei familiari, dai trasferimenti per lavoro, dall’immigrazione e da altre esigenze abitative con gli immobili che tornano disponibili. Per questi ultimi viene considerata soltanto la quota effettivamente riutilizzabile, tenendo conto di localizzazione, epoca di costruzione e prestazioni energetiche.
Il fabbisogno è distribuito in modo disomogeneo: il Nord registra un deficit di circa 140mila abitazioni all’anno, il Centro di 62mila, mentre nel Mezzogiorno l’offerta riutilizzabile supera la domanda di circa 51mila unità.
Gli squilibri maggiori interessano il Nord metropolitano, con un deficit di 100mila abitazioni, e il Centro metropolitano, con 45mila. Nel Sud, invece, il deficit delle aree metropolitane è compensato dall’eccesso di offerta nei territori periferici.
Secondo le proiezioni dello studio, il fabbisogno netto nazionale potrebbe ridursi a circa 73mila unità nel 2040.
A fronte dei 151mila alloggi necessari, nel 2024 sono state autorizzate poco più di 55mila nuove abitazioni. Per il Rapporto, la risposta non può quindi basarsi esclusivamente sulle nuove costruzioni, ma deve comprendere frazionamenti, cambi di destinazione d’uso, riqualificazioni profonde e recupero degli immobili esistenti.
Patrimonio abitativo, 8,5 milioni di case dormienti
L’Italia dispone di oltre 35,6 milioni di abitazioni, delle quali più di 26 milioni occupate da residenti. Gli immobili non occupati o occupati da persone non residenti sono circa 9,5 milioni.
Il Rapporto richiama inoltre una stima di 8,5 milioni di “case dormienti”, pari al 25,7% delle abitazioni intestate a persone fisiche. Si tratta di immobili non utilizzati come abitazione principale, non locati stabilmente o il cui utilizzo non risulta chiaramente identificabile. Il dato deriva da criteri di rilevazione differenti rispetto a quello delle abitazioni non occupate e non può essere sommato a quest’ultimo.
Questo patrimonio non rappresenta automaticamente una riserva di alloggi disponibili. Una parte si trova in territori caratterizzati da scarsa domanda, mentre altri immobili richiedono interventi edilizi, impiantistici o energetici che possono rendere il recupero economicamente complesso.
Anche la distribuzione territoriale conferma lo squilibrio: nelle città risulta occupato l’84,5% delle abitazioni, contro il 55% nelle aree rurali e il 53,1% nelle zone di montagna interna.
Per individuare gli immobili effettivamente recuperabili, lo studio propone una mappatura integrata del patrimonio residenziale, che metta in relazione dati catastali, proprietà, localizzazione, stato manutentivo, prestazioni energetiche e domanda locale.
Un’esigenza che riguarda anche il patrimonio immobiliare pubblico inutilizzato, il cui recupero richiede la selezione degli edifici prioritari e la verifica della sostenibilità degli interventi, anche attraverso partenariati pubblico-privati.
Riqualificazione energetica, il 45,3% degli immobili certificati è in classe F o G
Le condizioni del patrimonio edilizio rappresentano uno dei principali ostacoli al recupero delle abitazioni inutilizzate.
Secondo i dati ENEA-CTI richiamati nel Rapporto, nel 2024 il 45,3% degli immobili residenziali certificati apparteneva alle classi energetiche F e G, il 34,7% alle classi C-E e il 20% alle classi più efficienti, da A4 a B. Le percentuali riguardano gli immobili per i quali è stato emesso un Attestato di Prestazione Energetica nell’anno e non l’intero patrimonio residenziale nazionale.
Dal punto di vista dell’epoca di costruzione, il 32,4% delle abitazioni risale a prima del 1961 e un ulteriore 56,3% è stato realizzato tra il 1961 e il 2000.
Il recupero degli edifici richiede quindi interventi che considerino non soltanto la manutenzione, ma anche efficienza energetica, sicurezza, accessibilità e adeguatezza degli spazi rispetto ai nuovi bisogni abitativi.
La riqualificazione degli edifici esistenti rappresenta anche una delle principali sfide della Direttiva europea Case Green, che punta alla progressiva riduzione dei consumi energetici del patrimonio immobiliare.
Secondo il Centro Einaudi, gli interventi dovrebbero concentrarsi prioritariamente sugli edifici nei quali si sovrappongono basse prestazioni energetiche, condizioni di fragilità sociale e forte domanda abitativa. La riqualificazione assume infatti anche una funzione sociale, perché i costi energetici elevati possono compromettere l’accessibilità economica di un’abitazione, anche in presenza di canoni contenuti.
Rigenerazione urbana e densificazione, il nodo del DM 1444/1968
Per aumentare l’offerta residenziale nelle città senza nuovo consumo di suolo, il Rapporto individua due strategie complementari: densificazione edilizia e rigenerazione urbana.
La densificazione, indicata anche come upzoning, consiste nella modifica delle regole urbanistiche per consentire un utilizzo più intensivo delle aree già edificate, soprattutto nei territori con maggiore domanda abitativa. La rigenerazione urbana punta invece sul recupero e sulla trasformazione di immobili, comparti e aree dismesse o degradate.
Secondo lo studio, entrambe le strategie sono frenate da un quadro normativo ancora rigido. In particolare, molti parametri relativi a densità edilizia, altezze e distanze derivano dal DM 1444/1968, concepito per governare l’espansione urbana in un contesto diverso da quello attuale.
Il Centro Einaudi propone quindi una revisione organica delle regole urbanistiche, accompagnata da procedure autorizzative più semplici e tempi certi. La questione riguarda anche la concreta applicabilità delle premialità volumetriche nel rispetto dei limiti urbanistici vigenti.
Una maggiore edificabilità, tuttavia, non garantisce automaticamente abitazioni accessibili. Per questo lo studio propone di concentrare le premialità nelle aree metropolitane ad alto fabbisogno e di vincolare gli incrementi di volumetria alla realizzazione di quote di edilizia sociale o a canone calmierato.
In questo quadro si inserisce anche il disegno di legge sulla rigenerazione urbana, ancora all’esame del Senato, che propone premi volumetrici fino al 30% per determinati interventi, semplificazioni urbanistiche e un Fondo nazionale da 3,4 miliardi di euro per il periodo 2026-2037. Si tratta di misure subordinate all’approvazione definitiva della legge e, pertanto, non ancora operative.
Piano Casa 2026, 970 milioni per recuperare gli alloggi pubblici
Il Rapporto dedica un approfondimento al Piano Casa 2026, introdotto dal DL 66/2026, convertito dalla Legge 116/2026, che punta ad ampliare l’offerta abitativa attraverso il recupero del patrimonio pubblico e il coinvolgimento dei capitali privati.
Il primo pilastro è il programma straordinario da 970 milioni di euro per il periodo 2026-2030, destinato al recupero e alla manutenzione del patrimonio residenziale pubblico e sociale, con l’obiettivo di riportare in assegnazione circa 60mila alloggi.
Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha già stipulato con Invitalia la convenzione per la gestione delle risorse e la selezione degli interventi, mentre il coordinamento è affidato al commissario straordinario Felice Squitieri. L’avviso pubblico per individuare gli interventi finanziabili è atteso a breve.
Il secondo strumento è il Fondo Housing Coesione, gestito da Invimit SGR, con una dotazione iniziale di 100 milioni di euro e la possibilità di attrarre ulteriori capitali pubblici e privati.
Il 7 ottobre Invimit ha avviato una consultazione esplorativa per raccogliere proposte immobiliari, preliminare alla selezione degli investimenti. L’iniziativa segue il protocollo sottoscritto con Federcasa per individuare immobili e aree idonei a interventi di recupero, rigenerazione e sviluppo dell’edilizia sociale.
Il Piano prevede inoltre programmi di edilizia integrata con capitale privato, rivolti soprattutto alla cosiddetta “fascia grigia”, composta da famiglie e lavoratori che non possono accedere all’edilizia pubblica ma non riescono a sostenere i prezzi del mercato libero.
Per questi programmi è richiesto che almeno il 70% dell’investimento complessivo sia destinato all’edilizia convenzionata, con prezzi di vendita o canoni di locazione inferiori di almeno il 33% rispetto ai valori di mercato e un vincolo di destinazione trentennale.
Per compensare questi obblighi, il Piano prevede semplificazioni procedurali e, a determinate condizioni, premialità urbanistiche. La normativa consente inoltre la partecipazione degli enti previdenziali privati e dell’INPS ai programmi di edilizia integrata, anche attraverso il conferimento di immobili di proprietà.
Nel complesso, il Rapporto richiama l’obiettivo di rendere disponibili circa 100mila alloggi nell’arco di dieci anni, mobilitando oltre 10 miliardi di euro tra risorse pubbliche e investimenti privati. Si tratta di un volume complessivo prospettato, non coincidente con gli stanziamenti già disponibili.
Piano Casa, le criticità individuate dal Centro Einaudi
Il Centro Einaudi valuta positivamente l’impostazione del Piano Casa, soprattutto per l’attenzione al recupero degli immobili esistenti, alla domanda abitativa delle famiglie a reddito medio e al coinvolgimento degli operatori privati.
Lo studio individua però alcuni elementi che potrebbero limitarne l’efficacia.
Il primo riguarda la fiscalità della locazione professionale, che secondo il Rapporto non viene affrontata in modo sufficientemente strutturale per favorire gli investimenti di lungo periodo. Resta inoltre da verificare se le premialità urbanistiche e le semplificazioni siano sufficienti a compensare i vincoli imposti agli operatori sui prezzi, sui canoni e sulla destinazione degli alloggi.
Un secondo elemento riguarda le risorse e la capacità di attuazione. Il raggiungimento degli obiettivi dipenderà dall’effettiva mobilitazione dei capitali privati, dalla definizione degli strumenti operativi e dalla capacità delle amministrazioni di individuare e recuperare gli immobili.
Infine, lo studio segnala i possibili limiti di una governance troppo centralizzata, perché la selezione degli edifici su cui intervenire richiede una conoscenza approfondita dei mercati locali, delle caratteristiche del patrimonio e della domanda abitativa.
Per il Centro Einaudi, la risposta al fabbisogno abitativo richiede quindi quattro leve coordinate: fiscalità, finanziamenti e garanzie, urbanistica e capacità amministrativa.
Il Piano Casa rappresenta un primo intervento, ma per aumentare stabilmente l’offerta di abitazioni accessibili occorrono anche una riforma delle regole urbanistiche ordinarie e strumenti capaci di sostenere gli investimenti privati nel recupero e nella locazione residenziale.
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