Roma, 1 novembre 2026 – Nella Capitale il primo semestre del 2026 si è chiuso con i prezzi degli immobili in crescita del 6,4%, mentre sul mercato immobialire si registra ancora una scarsa offerta, poiché la flessione è del 6 per cento. La pressione esercitata dalla domanda abitativa aumenta sulle vendite del 15,6%, la più alta tra le grandi città metropolitane, a fronte di un peggioramento dell’accessibilità, dato che, mediamente, disponendo di un solo reddito si riesce ad acquistare meno del 9% delle abitazioni poste in vendita, mentre con due redditi invece poco più del 41% (-4,6 punti sul primo semestre del 2025).
ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE NELLA CAPITALE
Dopo Milano e Firenze la Capitale si conferma la città più costosa d’Italia per quanto concerne le compravendite, con una variazione di nove punti percentuali in più dal gennaio dell’anno in corso, con un prezzo medio richiesto di 3.784 euro al metro quadro (€/mq). Nel Centro storico le compravendite medie d’immobili evidenziano picchi di 7.700 €/mq per il nuovo a fronte di una media di 5.600 – 5.900 €/mq per gli immobili ristrutturati; nella zona del cosiddetto «Tridente» per il nuovo i valori oscillano tra i 9.500 e i 10.000 €/mq, mentre risultano meno care le abitazioni nel quartiere l’Esquilino, da 4.400 a 4.900 €/mq. Delle sei zone semicentrali prese in considerazione dallo studio effettuato dall’Osservatorio FIAIP, dunque Parioli Flaminio, Prati Trionfale, Salario Trieste Nomentano, Appia e Tuscolana, Aurelia e Gianicolense, Ostiense e zona Piazza dei Navigatori, i prezzi maggiormente elevati sono stati rilevati nella zona del Salario Trieste, dove sono state raggiunte punte di 8400 €/mq; seguono i Parioli con la forbice aperta tra 7.800 e 8.200 €/mq, mentre le case meno care sono quelle dell’Aurelio Gianicolense (dai 3400 ai 4100 €/mq) e dell’Ostiense (dai 3500 ai 4000 €/mq). Per quanto riguarda le compravendite medie nelle periferie, i valori più alti sono stati rilevati nel quartiere Appio Claudio (dai 4.500 ai 4.800 €/mq), i più bassi invece ad Acilia Nuova Madonnetta (dai 2.200 ai 2.500 €/mq).
REPORT FIAIP MONITORA
Riguardo alle locazioni, invece, nel terzo trimestre dell’anno in corso è stata registrata la stipulazione di 13.000 contratti, pari a una crescita del 6,1% rispetto al primo trimestre, con un canone mensile medio per i contratti ordinari di locazione (4+4 e 3+2) che raggiunge i 1.200 euro al mese per una unità immobiliare bilocale o trilocale. Quelli illustrati sono alcuni dei dati emersi dal Report Immobiliare Fiaip Monitora, presentato in occasione del convegno “Roma emissioni zero: le politiche dell’abitare tra Direttiva europea Case Green e riqualificazione urbana”, evento promosso da FIAIP Roma che ha avuto luogo il 29 ottobre scorso presso gli Horti Sallustiani. Vi hanno preso parte, tra gli altri, Maurizio Veloccia (assessore all’Urbanistica di Roma Capitale), Andrea De Priamo (senatore della Repubblica, Presidente della Commissione Affari costituzionali di Palazzo Madama), Fabrizio Segalerba (presidente nazionale della Federazione italiana agenti immobiliari professionali – FIAIP), Marco Fiorentini (presidente di FIAIP Lazio), Alessandro Federici (responsabile della Divisione strumenti, analisi e iniziative per le politiche d’efficienza energetica dell’ Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile – ENEA), Edoardo Zanchini (direttore dell’Ufficio Clima di Roma Capitale) e Francesco Ripa (NetZeroCities – Urban Agenda of the EU); il dibattito è stato moderato dal giornalista Vincenzo Campo.
EFFICIENTAMENTO ENERGETICO E RIVALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI
Nello studio sulla materia, effettuato da Cinzia Pieia, delegata all’Osservatorio immobiliare di FIAIP Roma e Lazio, è stato analizzato l’impatto prodotto dall’efficientamento energetico sul valore del mercato immobiliare romano nell’ottica del recepimento della Direttiva europea Case green. Il Report ha identificato sedici zone a elevato potenziale, stimando una rivalutazione che va dai 700 ai 1500 €/mq, tra la fase precedente alla ristrutturazione e quella successiva. Si tratta di palazzine e intensivi in cemento armato la cui costruzione risale al periodo intercorrente tra gli anni Cinquanta e Settanta, edifici situati in zone semicentrali (Viale Marco Polo, Montagnola, Batteria Nomentana e Via Lanciani, San Paolo, Balduina e Bel Sito, Balduina Giovenale, Monteverde Nuovo, Arco di Travertino e Tor Fiscale, Viale Marconi, Aurelio e Viale Gregorio VIl, Appio Claudio, Salario, Africano, Aurelio e Monte di Creta, Tor Marancia e Piazza dei Navigatori, Cinecittà e Don Bosco, Aurelio e Madonna del Riposo. Tra i quartieri a medio-alto potenziale si rinvengono l’Appio Latino, l’Appio Nocera Umbra, la zona di Via Cipro, il Flaminio, Colli Aniene, Cinecittà Est, Quarto Miglio, Acilia Nord, Osteria del Curato e il Quadraro, stavolta caratterizzati da immobili costruiti tra il 1930 e il 1960 oltreché dalle cooperative negli anni Settanta e Ottanta.
FASCE MEDIE E BASSE
Le palazzine in muratura dei seguenti quartieri sono invece collocate in fascia media: Appio Metronio, Villa Fiorelli, Della Vittoria, Prati, Parioli, Pinciano, Piazza Bologna e Quartiere Italia, Nomentano, Salario, Salario, Corso Trieste, San Lorenzo, Monteverde Vecchio, Esquilino, Ostiense e Garbatella. Infine, le zone inserite nella fascia bassa in ragioni di vincoli, dove il cappotto termico non è quasi mai applicabile. Si tratta dell’Aventino, di Borgo, del Celio, di Corso Vittorio Emanuele II, del citato Tridente, della zona di Via Ludovisi, del Rione Monti, Castel Sant’Angelo, Sallustiano, San Saba, Testaccio, Trastevere, Viminale e Appia Antica). A questi vanno inclusi anche quelli edificati di recente, quindi già efficienti, come nei casi di Torraccia di San Basilio, Acilia Nuova Madonnetta, Acilia Sud e Lucrezia Romana. «Oggi da Roma lanciamo una sfida che riguarda tutta Italia – ha dichiarato nel corso del suo intervento Silvia Dri, presidente di FIAIP Roma -, con l’evento ‘Roma Emissioni Zero’, FIAIP insieme ad esperti locali prova ad analizzare e mettere in campo politiche per governare la direttiva europea sulle Case Green. Non vogliamo subirla nella Capitale ma vogliamo guidare insieme ai cittadini il cambiamento delle nostre circoscrizioni, la riqualificazione delle loro abitazioni. Con il quadro fatto insieme ad ENEA e Net Zerocities fotografiamo oggi nel dettaglio lo stato di avanzamento».
MENO ACCESSIBILITÀ A FRONTE DI UN INCREMENTO DEI PREZZI
Ad avviso di Alessandro Federici, responsabile della Divisione strumenti, analisi e iniziative per le politiche di efficienza energetica di ENEA, «i primi risultati delle analisi realizzate da ENEA e FIAIP indicano che l’efficienza energetica sta diventando un fattore rilevante della formazione dei prezzi immobiliari. Sia a livello nazionale sia nel caso di Roma emerge una correlazione positiva tra migliori prestazioni energetiche e maggior valore degli immobili, con effetti che variano a seconda della zona urbana e dello stato di conservazione dell’abitazione. Un segnale importante che evidenzia come la riqualificazione energetica possa generare benefici ambientali, economici e patrimoniali per famiglie e territori». In Italia diminuisce l’accessibilità e salgono i prezzi, questo è quanto emerso dal focus affidato nell’occasione a Carlo Giordano, Co-Founder di Immobiliare.it, che ha illustrato uno studio recante informazioni e indicazioni riguardo alle tendenze utili nell’interpretazione dell’evoluzione economica e immobiliare del Paese. La ricerca ha evidenziato come in Italia dal 2021 al 2026 l’accessibilità all’acquisto abbia subito una sensibile diminuzione, passando dal 45% al 29% per le famiglie monoreddito e dal72% circa al 55,2% per quelle a due redditi.
NUOVA FASE ESPANSIVA
«Dopo la conclusione del precedente ciclo immobiliare, nel 2022 – ha proseguito il co-fondatore di Immobiliare.it -, la Capitale è entrata in una nuova fase espansiva caratterizzata da una crescita dei prezzi per via di un’offerta di qualità insufficiente a soddisfare la domanda, sempre più in ricerca di immobili green. Questo si traduce in una progressiva riduzione della porzione di mercato accessibile, che rende oggi più difficile accedere alla proprietà della casa, soprattutto per le famiglie monoreddito. La sfida per il futuro sarà quella di bilanciare il dinamismo del mercato con politiche atte ad ampliare l’offerta e a rispondere alle esigenze abitative della città. Un’opportunità è identificabile nel recupero del patrimonio immobiliare inutilizzato». Per quanto concerne le locazioni, va rilevato che malgrado l’impennata dei canoni negli ultimi anni, l’accessibilità alla locazione è diminuita in misura più contenuta, sia su scala nazionale che nella maggior parte dei grandi centri urbani. Un aspetto che dimostrerebbe come sull’accessibilità delle famiglie pesino in misura maggiore l’aumento del tasso di interesse sui mutui e quello rilevante dei canoni medi, infatti, il dato medio nazionale sugli affitti è del 52% per famiglie a due redditi e all’11,8% per quelle monoreddito, nel caso della città di Roma rispettivamente il 36,3 e 2,7 per cento. Infine, sempre secondo Immobiliare.it, la contrazione dell’offerta registrata nell’ultimo anno nella Capitale (-8,6%) ha contribuito a spingere i prezzi d’acquisto verso l’alto, con un aumento del +5,8% (3.082 €/mq); invece leggermente inferiori nel Lazio, dove si attestano a 2.645 €/mq, con l’offerta in discesa del 7,5% e il costo in crescita del 4,7 per cento.
download Report Ufficiale “FIAIP Monitora Roma primo semestre 2026 (PDF e PPT): https://www.swisstransfer.com/dl/01a183b1-e487-7327-b239-08df9a9f1c6d
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