10/09/2026 – Limitare gli affitti brevi, l’acquisto o l’utilizzo di immobili per finalità diverse dalla residenza principale e contrastare la prolungata inutilizzazione degli alloggi sono alcune delle misure che le autorità nazionali, regionali e locali potrebbero adottare nelle aree caratterizzate da forte pressione abitativa.
L’Affordable Housing Act, proposto dalla Commissione europea ieri, 9 settembre, definisce un quadro comune per stabilire quando e a quali condizioni queste misure possono essere introdotte nel rispetto del diritto UE, con l’obiettivo di tutelare la disponibilità delle abitazioni e la loro accessibilità economica.
La proposta non introduce direttamente nuovi divieti né attribuisce agli enti poteri ulteriori rispetto a quelli previsti dagli ordinamenti nazionali. Fissa però criteri comuni per giustificare eventuali restrizioni, come presenza di uno stress abitativo effettivo, dati verificabili, necessità dell’intervento, proporzionalità, delimitazione territoriale, durata limitata e possibilità di revisione.
Affordable Housing Act, quali interventi rientrano nelle nuove regole UE
Il Regolamento proposto riguarda le misure che, per tutelare disponibilità e accessibilità economica delle abitazioni, incidono sulle libertà del mercato interno.
Il campo di applicazione comprende, in particolare, le restrizioni:
- all’accesso o alla prestazione dei servizi di locazione di breve durata;
- all’acquisto o all’utilizzo di terreni e immobili residenziali non destinati a residenza principale.
La Commissione richiama, tra gli altri, interventi sulle seconde case, sull’inutilizzo prolungato degli immobili, sull’acquisto di abitazioni da destinare a particolari categorie di famiglie e sui cambi d’uso che sottraggono immobili alla funzione residenziale.
Restano invece fuori dal nuovo quadro, quando non hanno l’obiettivo o l’effetto di introdurre tali restrizioni, le norme generali su proprietà e trasferimenti immobiliari, successioni, donazioni, canoni delle locazioni residenziali, agevolazioni abitative, fiscalità, standard edilizi e disciplina urbanistica generale.
Come si individua un’area sotto stress abitativo
Il territorio deve essere qualificabile come area sotto stress abitativo sulla base di un indicatore comune, il price-to-income ratio, che confronta il prezzo rappresentativo di un’abitazione di dimensioni medie con il reddito disponibile pro capite.
L’area può essere considerata sotto stress quando:
- il rapporto è pari o superiore a 8, cioè il costo dell’abitazione equivale ad almeno otto anni di reddito disponibile pro capite;
- l’indicatore è aumentato nei 10 anni più recenti per i quali sono disponibili dati;
- dall’andamento della popolazione, dell’offerta e della domanda emerge che la situazione difficilmente migliorerà nei tre anni successivi.
Quando il rapporto raggiunge o supera 10, non è necessario dimostrarne anche la crescita nel decennio precedente.
Il perimetro territoriale deve essere circoscritto quanto più possibile: può riguardare un quartiere, un Comune, un’area metropolitana, un’area urbana funzionale, un’agglomerazione, un’area rurale o soltanto una loro parte.
L’autorità deve inoltre dimostrare il collegamento tra il fenomeno sul quale intende intervenire e il peggioramento della disponibilità o dell’accessibilità delle abitazioni.
Affitti brevi, quando possono essere introdotte limitazioni
Per intervenire sugli affitti brevi, l’autorità deve dimostrare che questa attività ha prodotto un effetto negativo significativo sulla disponibilità o sull’accessibilità economica delle abitazioni per almeno i tre anni precedenti all’adozione della misura.
Le limitazioni devono essere rivolte alle attività che, per scala, frequenza o carattere commerciale, hanno maggiori probabilità di sottrarre immobili al mercato residenziale di lungo periodo.
La proposta prevede inoltre una tutela specifica per la residenza principale: le restrizioni introdotte esclusivamente per ragioni di accessibilità e disponibilità abitativa non possono riguardare l’abitazione principale dell’host.
Prima di adottare ulteriori misure, le amministrazioni devono applicare il Regolamento UE 2024/1028 sugli affitti brevi, compresi gli obblighi di registrazione, verifica e rimozione degli annunci non conformi. Quando disponibili, i dati raccolti attraverso questo sistema devono contribuire alla valutazione dell’impatto degli affitti brevi sul mercato locale.
Seconde case e immobili vuoti, le condizioni per intervenire
Il quadro europeo copre anche le misure riguardanti l’acquisto o l’utilizzo di immobili per finalità diverse dalla residenza principale.
Anche in questo caso la misura deve essere giustificata da un effetto negativo impattante sulla disponibilità o sull’accessibilità delle abitazioni, documentato per almeno tre anni.
Per le misure contro la prolungata inutilizzazione degli immobili, devono inoltre essere considerate le situazioni in cui la mancata occupazione è giustificata, come assenze temporanee per lavoro, studio o formazione, motivi di salute, successioni ancora in corso, impedimenti giuridici o condizioni di inabitabilità.
Restrizioni solo se necessarie e proporzionate
L’autorità deve dimostrare che la misura scelta è idonea a raggiungere l’obiettivo e che non esistono strumenti meno restrittivi in grado di produrre risultati equivalenti entro un periodo ragionevole.
Per le restrizioni sull’acquisto o sull’utilizzo degli immobili, la Commissione indica tra le alternative da valutare limiti quantitativi, regole che salvaguardino le situazioni esistenti, deroghe per evitare conseguenze sproporzionate o incentivi fiscali.
Le eventuali restrizioni sull’acquisto possono riguardare soltanto gli immobili acquistati dopo l’entrata in applicazione della misura. Se vengono interessate situazioni già legittimamente esistenti, devono essere previsti adeguati regimi transitori.
Ogni intervento deve inoltre essere pubblicato prima della sua entrata in vigore, indicando le valutazioni effettuate, l’esatta area interessata e la durata.
Persone fisiche e imprese devono poter contestare le misure e le analisi sulle quali sono fondate attraverso un effettivo controllo giurisdizionale.
Le restrizioni potranno durare al massimo cinque anni e, alla scadenza, essere prorogate soltanto se una nuova verifica dimostrerà che continuano a sussistere lo stress abitativo, la necessità dell’intervento e tutti gli altri requisiti previsti dal Regolamento.
Se le condizioni vengono meno, la misura dovrà essere ritirata senza ritardo.
Più offerta abitativa attraverso recupero, rigenerazione e nuove costruzioni
Le restrizioni agli usi non residenziali degli immobili non sono considerate sufficienti a fronteggiare la carenza strutturale di abitazioni. Per questo l’Affordable Housing Act è accompagnato da una Raccomandazione dedicata all’aumento dell’offerta nelle aree maggiormente sotto pressione.
Gli enti sono invitati ad affiancare alle eventuali restrizioni interventi capaci di immettere nuovi alloggi sul mercato.
Tra le azioni indicate rientrano lo sviluppo delle aree già urbanizzate, il recupero degli immobili vuoti, la ristrutturazione del patrimonio esistente, la riconversione di edifici non residenziali in abitazioni e la realizzazione di nuovi alloggi, insieme alla semplificazione delle procedure di pianificazione e autorizzazione.
La Commissione propone inoltre di concentrare gli interventi attraverso Housing Acceleration Plans, con l’obiettivo di accelerare gli investimenti e aumentare soprattutto la disponibilità di alloggi sociali e a prezzi accessibili.
Affordable Housing Act, i prossimi passaggi
Il testo verrà esaminato dal Parlamento europeo e dal Consiglio nell’ambito della procedura legislativa ordinaria.
Una volta approvato e pubblicato nella Gazzetta ufficiale dell’Unione europea, il Regolamento entrerà in vigore il ventesimo giorno successivo e sarà direttamente applicabile negli Stati membri.
Le misure adottate prima della sua entrata in vigore resteranno fuori dal nuovo regime, anche se le autorità competenti potranno decidere di riesaminarle utilizzando i criteri introdotti dall’Affordable Housing Act.
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