La legge non vieta agli inquilini di tenere animali domestici, e una clausola contrattuale che lo impedisca è considerata nulla da una parte della giurisprudenza. Il regolamento condominiale contrattuale può vietarli nelle parti comuni ma non nell’appartamento privato. Il confine tra lecito e illecito passa dalla distinzione tra disturbo delle immissioni e semplice presenza dell’animale.
Un inquilino ha un cane. Il contratto di affitto contiene una clausola che vieta di tenere animali in casa. Dopo qualche mese il proprietario scopre dell’animale e chiede lo sfratto. Può farlo? Quella clausola vale?
La risposta alla domanda su se il proprietario di casa possa vietare all’inquilino di tenere animali domestici è una delle più controverse del diritto delle locazioni — perché si scontra con orientamenti giurisprudenziali non ancora uniformi e con una norma che, almeno in apparenza, sembra risolvere la questione in favore dell’inquilino.
La norma che cambia le regole: il nuovo art. 1138 cod. civ.
La riforma del 2012 ha modificato l’art. 1138 cod. civ. introducendo un comma finale che stabilisce espressamente che i regolamenti condominiali non possono vietare di possedere o detenere animali domestici. Questa norma riguarda i regolamenti condominiali — non i contratti di locazione — ma ha avuto un effetto espansivo sull’interpretazione giurisprudenziale.
Se il condominio non può vietare agli stessi proprietari di tenere animali nelle proprie abitazioni, il ragionamento che ne deriva è che a maggior ragione un privato non può imporre all’inquilino una limitazione più severa di quella che varrebbe per il proprietario stesso.
Le clausole contrattuali che vietano gli animali: sono valide?
Qui il dibattito è aperto. Una parte della giurisprudenza — minoritaria ma presente — ritiene che le clausole contrattuali che vietano la detenzione di animali domestici siano nulle perché limitano i diritti fondamentali dell’inquilino senza una causa giustificatrice proporzionata. In questa prospettiva, il semplice fatto di avere un gatto o un cane non causa di per sé alcun danno all’immobile, e il divieto sarebbe quindi una limitazione arbitraria.
L’orientamento prevalente è invece più cauto: considera valide le clausole contrattuali che vietano gli animali, trattandosi di un accordo tra privati che i contraenti sono liberi di negoziare. Il conduttore che ha firmato accettando quel vincolo è tenuto a rispettarlo — e la violazione può costituire inadempimento contrattuale.
Maria firma un contratto di locazione con la clausola “è vietata la detenzione di animali di qualsiasi tipo”. Dopo sei mesi adotta un gatto. Il proprietario la viene a sapere e le invia una diffida. Se si segue l’orientamento prevalente, la diffida è fondata e Maria rischia la risoluzione del contratto. Se si segue l’orientamento minoritario, quella clausola è nulla e Maria può tenere il gatto.
La prudenza suggerisce di non fare affidamento sulla nullità della clausola senza prima consultare un legale: il rischio di contenzioso è reale.
Il regolamento condominiale e gli animali nelle parti comuni
Diverso è il discorso per le parti comuni. Il regolamento condominiale assembleare non può vietare la detenzione di animali nelle singole unità abitative — la norma è chiara. Ma può disciplinare il comportamento nelle parti comuni: obbligo di tenere il cane al guinzaglio nell’androne e nel cortile, divieto di usare l’ascensore con animali di grossa taglia, obbligo di raccogliere gli escrementi.
Il regolamento contrattuale — quello approvato all’unanimità o accettato al momento dell’acquisto — può spingersi oltre: secondo un orientamento giurisprudenziale, può anche vietare la detenzione di certi tipi di animali nell’appartamento, a condizione che la clausola sia chiara, specifica e non si riferisca genericamente a “tutti gli animali” in modo indiscriminato.
La distinzione pratica: il regolamento approvato solo a maggioranza non può vietare gli animali neanche nelle parti comuni in modo assoluto, mentre quello contrattuale può disciplinare la materia con maggiore estensione.
Il vero problema: le immissioni, non la presenza
Nella pratica, il conflitto tra proprietario e inquilino — o tra condòmini — raramente riguarda la semplice presenza dell’animale. Riguarda quasi sempre le immissioni: i latrati continui che disturbano i vicini, gli odori che si diffondono nelle parti comuni, i danni alle strutture.
Le immissioni intollerabili sono vietate dall’art. 844 cod. civ. indipendentemente dalla presenza o assenza di clausole contrattuali. Il vicino che subisce rumori o odori intollerabili può agire per farli cessare e chiedere il risarcimento del danno, indipendentemente dal fatto che il regolamento condominiale preveda o meno qualcosa sugli animali.
Il proprietario dell’appartamento risponde verso i vicini per le immissioni causate dall’inquilino — e può rivalersi su di lui. Questa catena di responsabilità è il motivo per cui molti proprietari inseriscono clausole sugli animali nei contratti: non tanto per ragioni estetiche o di principio, ma per proteggersi da future richieste risarcitorie dei condòmini.
Cosa fare se si vuole tenere un animale in un appartamento affittato
Chi vuole tenere un animale domestico in un appartamento affittato dovrebbe fare tre cose prima di prendere l’animale.
Prima: leggere il contratto con attenzione per verificare se contiene clausole sul punto. Se le contiene, valutare con un legale se siano valide e quale sia il rischio concreto di tenerle o contestarle.
Seconda: verificare il regolamento condominiale — sia quello assembleare sia quello contrattuale, se esistono entrambi — per capire cosa è disciplinato per le parti comuni.
Terza: se il contratto non dice nulla sugli animali, chiedere comunque al proprietario un consenso scritto esplicito. Un accordo informale non basta: se nascono controversie, avere il consenso del proprietario nero su bianco protegge da qualsiasi contestazione futura.
La regola pratica in sintesi
Il proprietario non può — tramite il regolamento condominiale — vietare a un condòmino di tenere animali domestici nel proprio appartamento. Può invece inserire questa limitazione nel contratto di locazione, con conseguenze dibattute sulla validità della clausola. Il vero campo di scontro nella pratica non è la presenza dell’animale ma le sue conseguenze: immissioni, danni, disturbi. Su quel terreno, le regole sono chiare e si applicano indipendentemente da qualsiasi clausola contrattuale.
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