cosa cambia per affitti brevi, seconde case e aree sotto stress

Con l’Affordable Housing Act la
Commissione europea mette sul tavolo regole comuni
per gli interventi con cui Stati, Regioni e amministrazioni locali
intendono fronteggiare situazioni di forte pressione abitativa,
soprattutto quando entrano in gioco affitti brevi, seconde
case, immobili lasciati inutilizzati o altri usi che possono
ridurre la disponibilità di alloggi destinati alla
residenza.

La
proposta di Regolamento COM(2026) 599 final,
presentata il 9 settembre 2026, non crea nuovi divieti e non amplia
i poteri delle autorità nazionali, ma stabilisce quali condizioni
devono essere rispettate perché misure già previste dagli
ordinamenti interni possano essere giustificate alla luce del
diritto europeo. Servono dati verificabili, una situazione di
housing stress effettivamente dimostrata, un
collegamento tra quella pressione e il fenomeno che si vuole
limitare, oltre alla verifica della necessità e della
proporzionalità dell’intervento.

Le politiche abitative restano prevalentemente affidate agli
Stati membri e alle autorità regionali e locali; quando però una
misura limita la prestazione di servizi, l’acquisto o l’utilizzo
degli immobili, entrano in gioco anche le libertà del mercato
interno. È su questo rapporto che la proposta interviene,
introducendo criteri comuni per valutare la compatibilità delle
restrizioni con il diritto europeo.

Affordable Housing Act: cosa prevede per affitti brevi e seconde
case

La proposta parte dalla constatazione che la difficoltà di
accesso alla casa non ha la stessa intensità in tutta Europa e si
concentra soprattutto nelle città, nelle aree metropolitane, nelle
isole e nelle località a forte presenza turistica, dove la domanda
può superare stabilmente l’offerta disponibile.

Secondo la Commissione, la carenza di offerta
abitativa resta una delle cause strutturali del problema,
ma in alcuni mercati locali la pressione può essere aggravata
dall’utilizzo degli immobili per finalità diverse dalla residenza
stabile, comprese le locazioni brevi, gli usi occasionali e quelli
legati all’investimento.

L’ambito di applicazione riguarda due categorie di misure:
quelle che limitano l’accesso o la prestazione dei servizi
di locazione di breve durata e quelle che limitano
l’acquisto o l’utilizzo di terreni e immobili residenziali
non destinati alla residenza principale, indipendentemente
dal fatto che siano occupati dal proprietario o da altri
soggetti.

In questa seconda categoria possono rientrare anche le seconde
case, anche se il testo utilizza una nozione più ampia, riferita in
generale agli immobili non acquistati o utilizzati come residenza
principale. Tra gli esempi vengono richiamate le misure contro la
lunga inutilizzazione degli alloggi, gli obblighi di dichiarare
l’utilizzo previsto prima dell’acquisto e le autorizzazioni o
restrizioni relative ai cambi d’uso da residenziale a commerciale o
professionale.

Restano invece fuori le discipline generali sulla proprietà e
sui trasferimenti immobiliari, i canoni delle locazioni
residenziali, la fiscalità, gli standard edilizi e le ordinarie
regole urbanistiche quando non abbiano lo scopo o l’effetto di
introdurre restrizioni riconducibili alle finalità del
Regolamento.

Housing stress: criteri e soglie per individuare le aree
interessate

L’art. 6 introduce una metodologia comune per individuare le
areas under housing stress, nelle quali lo
squilibrio tra domanda e offerta produce una pressione rilevabile
sul mercato abitativo.

Il parametro principale è il price-to-income
ratio, che mette in relazione il prezzo rappresentativo di
un’abitazione di dimensione media con il reddito disponibile pro
capite. Per qualificare un’area come sottoposta a housing stress,
il rapporto deve essere almeno pari a 8 e deve
risultare cresciuto nel corso dei dieci anni più recenti per i
quali sono disponibili i dati.

A queste condizioni si aggiunge una valutazione sull’evoluzione
del mercato: in assenza dell’intervento deve risultare improbabile
che lo stress abitativo si riduca nei tre anni successivi, tenendo
conto dell’andamento della popolazione e delle dinamiche della
domanda e dell’offerta. Quando il price-to-income ratio raggiunge
almeno 10, non occorre dimostrare anche la
crescita registrata nel decennio precedente.

La verifica deve essere sostenuta da dati oggettivi, trasparenti
e verificabili, mentre l’area interessata può essere un Comune, un
quartiere, una zona metropolitana, un’area urbana funzionale o
anche soltanto una loro parte. La delimitazione deve essere
circoscritta quanto più possibile sulla base delle informazioni
disponibili e non può estendersi oltre quanto giustificato dalla
situazione rilevata.

Affitti brevi: quando possono essere introdotte restrizioni

La classificazione del territorio come area sotto stress non è
sufficiente per introdurre una restrizione: l’autorità deve
dimostrare che la specifica attività abbia prodotto un
effetto negativo significativo sulla disponibilità o
sull’accessibilità economica degli alloggi per almeno i tre anni
precedenti.

Per gli affitti brevi la verifica deve quindi essere riferita
alla situazione locale e sostenuta, quando disponibili, anche dai
dati raccolti attraverso il Regolamento (UE)
2024/1028; lo stesso requisito vale per le misure relative
all’acquisto o all’utilizzo degli immobili per finalità diverse
dalla residenza principale.

Per gli short-term rentals è prevista inoltre una tutela
specifica per l’abitazione principale dell’host, che resta esclusa
dalle restrizioni disciplinate dal Regolamento quando queste siano
motivate dalla necessità di proteggere disponibilità e
accessibilità degli alloggi. La ragione indicata nei considerando è
che l’affitto della propria residenza principale non comporta
normalmente la sottrazione stabile di un’abitazione dal mercato di
lungo periodo.

Le misure dovranno inoltre concentrarsi sulle attività che, per
scala, frequenza o carattere commerciale, possono
avere un effetto maggiore sulla disponibilità di abitazioni,
considerando ad esempio il numero di immobili offerti dallo stesso
host e la frequenza delle locazioni.

Nell’area interessata dovranno anche essere applicate le regole
europee sulla registrazione degli affitti brevi previste dal
Regolamento (UE) 2024/1028, comprese le disposizioni sulla verifica
delle registrazioni e sulla rimozione o disabilitazione degli
annunci non conformi.

Seconde case e immobili vuoti: condizioni e limiti alle
restrizioni

Per gli immobili non destinati alla residenza principale, la
proposta introduce alcune garanzie specifiche. Quando le
restrizioni riguardano l’acquisto degli immobili,
le relative condizioni potranno valere soltanto per quelli
acquisiti dopo l’entrata in applicazione della misura; per le
situazioni legittimamente già esistenti dovranno invece essere
previsti regimi transitori adeguati.

La proposta disciplina anche la lunga inutilizzazione
degli alloggi, che non può essere valutata sulla base
della sola mancata occupazione. Devono infatti essere considerate
le situazioni nelle quali questa sia giustificata, comprese le
assenze per lavoro, studio o formazione, motivi di salute,
successioni ancora in corso, impedimenti giuridici o inabitabilità
dell’immobile.

Le eventuali misure dovranno inoltre essere calibrate sulla
natura e sulla portata del fenomeno, tenendo conto, tra gli altri
elementi, della durata dell’inutilizzo, del numero di abitazioni
detenute dallo stesso proprietario nell’area e dell’eventuale
acquisto da parte di persone giuridiche.

Restrizioni sugli immobili: proporzionalità, alternative e durata
massima

L’art. 10 richiede che la misura sia territorialmente
circoscritta, non vada oltre quanto necessario e sia preceduta
dalla verifica dell’esistenza di alternative meno
restrittive capaci di migliorare disponibilità e accessibilità
degli alloggi con la stessa efficacia entro un periodo
ragionevole.

A questa verifica si accompagnano il rispetto del principio di
non discriminazione, della certezza del diritto e del legittimo
affidamento. Le misure avranno inoltre una durata massima di
cinque anni e potranno essere prorogate soltanto
dopo una nuova verifica della permanenza delle condizioni previste
dal Regolamento; se queste vengono meno, dovranno essere ritirate
senza ritardo.

Anche la trasparenza entra tra le condizioni del sistema, perché
dovranno essere rese pubbliche le valutazioni svolte dall’autorità,
la delimitazione territoriale e la durata della misura, mentre i
soggetti interessati potranno contestare davanti al giudice anche
gli accertamenti effettuati per dimostrare housing stress,
necessità e proporzionalità.

Una precisazione riguarda le discipline già esistenti: secondo
il testo proposto, il Regolamento non si applicherà alle
misure adottate prima della sua entrata in vigore, anche
se l’autorità competente potrà decidere di riesaminarle alla luce
del nuovo sistema.

Housing accessibile: recupero, riconversione e aumento
dell’offerta

La proposta riconosce che limitare affitti brevi o utilizzi non
principali può attenuare alcune pressioni nel breve periodo, ma non
risolve la carenza strutturale di abitazioni. Per questo al
Regolamento è affiancata una Raccomandazione
dedicata all’aumento dell’offerta, che punta su recupero e
riconversione del patrimonio esistente, housing accessibile,
sociale e studentesco, procedure urbanistiche e autorizzative più
rapide e maggiore capacità di investimento.

Tra gli strumenti indicati ci sono gli Housing
Acceleration Plans, i cui contenuti possono essere
integrati anche nella programmazione già esistente. Il sistema
europeo tiene così insieme eventuali restrizioni sugli usi che
aggravano la pressione abitativa e interventi destinati ad
aumentare stabilmente l’offerta.

Affordable Housing Act e Piano Casa italiano: differenze e punti di
contatto

Il raccordo con il Piano Casa italiano si trova
soprattutto sul versante dell’offerta, pur trattandosi di
provvedimenti autonomi: il D.L. n.
66/2026, convertito con modificazioni dalla Legge n.
116/2026, precede infatti la proposta della
Commissione del 9 settembre.

Il Piano Casa italiano punta sull’edilizia residenziale pubblica
e sociale, sul recupero del patrimonio esistente e sui
programmi infrastrutturali di edilizia integrata,
destinati a chi non può accedere all’ERP ma incontra comunque
difficoltà a sostenere i costi del mercato libero. La disciplina
richiede che questi programmi tengano conto dell’effettivo bisogno
abitativo delle diverse realtà territoriali e privilegia, per
limitare il consumo di suolo, rigenerazione urbana, riuso delle
aree già urbanizzate o degradate e riqualificazione del patrimonio
edilizio esistente.

Per la componente residenziale almeno il 70%
dell’investimento deve essere destinato all’edilizia
convenzionata, mentre prezzi e canoni devono risultare inferiori di
almeno il 33% rispetto ai valori correnti di mercato della
stessa zona; la destinazione convenzionata e i valori
calmierati devono essere mantenuti per almeno trent’anni.

Il collegamento con l’iniziativa europea riguarda soprattutto il
versante dell’offerta, perché entrambi gli strumenti puntano su
recupero, rigenerazione, riconversione e housing a prezzi
accessibili. L’Affordable Housing Act aggiunge però una metodologia
comune per individuare le aree sotto stress e per
verificare, prima di intervenire su affitti brevi, seconde case o
immobili inutilizzati, che esista un rapporto dimostrabile tra quel
fenomeno e le difficoltà del mercato locale. Se il Regolamento
manterrà questa impostazione, bisognerà comprendere non soltanto se
intervenire, ma su quali dati, in quali aree e con quale
intensità farlo.

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