Data Act e casa intelligente: diritti di accesso ai dati dal 2026

Dal 12 settembre 2026 l’art. 3, par. 1, del Regolamento (UE) 2023/2854, impone che i prodotti connessi e i servizi correlati immessi sul mercato, dopo tale data, siano progettati per rendere i dati accessibili all’utente, per impostazione predefinita.

Il c.d. Data Act, in vigore dall’11 gennaio 2024 e applicabile in via generale dal 12 settembre 2025, disciplina l’accesso e l’utilizzo di questi dati. La scadenza del 12 settembre 2026 completa il quadro con l’obbligo di access by design. Con l’applicazione del Regolamento, la casa connessa non è più soltanto una questione di innovazione impiantistica: diventa anche un tema di accesso e governo dei dati, con ricadute sulla contrattualistica e sulla protezione dei dati.

Cosa cambia il 12 settembre 2026

Il Data Act regola i prodotti connessi e i servizi correlati all’edificio e si riferisce a tutti i dispositivi che ottengono, generano o raccolgono dati sul loro utilizzo o ambiente e che li trasmettono tramite un servizio di comunicazione elettronica, una connessione fisica o l’accesso su dispositivo, e la cui funzione primaria non sia l’archiviazione, il trattamento o la trasmissione di dati per conto di soggetti diversi dall’utente (art. 2, n. 5). In questa prospettiva, un edificio “smart” può essere letto, sul piano operativo, come un insieme di prodotti connessi e servizi digitali che ne supportano o condizionano il funzionamento.

L’art. 50 del regolamento scandisce l’applicazione nel tempo:

• 12 settembre 2025: applicazione generale del regolamento, inclusi i diritti di accesso e condivisione dei dati (artt. 4 e 5) e gli obblighi informativi precontrattuali dell’art. 3, parr. 2 e 3;
• 12 settembre 2026: l’obbligo dell’art. 3, par. 1, si applica ai prodotti connessi e ai servizi correlati immessi sul mercato dopo tale data. Essi devono essere progettati, fabbricati e forniti in modo che i dati (con i metadati necessari alla loro interpretazione) siano, per impostazione predefinita, accessibili in modo facile, sicuro, gratuito, in formato strutturato, di uso comune e leggibile da dispositivo automatico e, ove pertinente e tecnicamente fattibile, direttamente accessibili all’utente;
• 12 settembre 2027: le norme del Capo IV sulle clausole abusive nei rapporti tra imprese, già applicabili ai contratti conclusi dopo il 12 settembre 2025, si estendono ad alcuni contratti anteriori di durata indeterminata o con scadenza almeno decennale dall’11 gennaio 2024 (art. 50).

Occorre distinguere tra il parco impiantistico già installato, per il quale valgono comunque gli artt. 4 e 5 secondo l’interpretazione fornita dalla Commissione europea nelle proprie FAQ, e le forniture successive alla data-soglia, soggette anche all’obbligo di progettazione. Quanto alle esenzioni, l’art. 7 esclude dagli obblighi del Capo II i prodotti fabbricati e i servizi forniti da microimprese e piccole imprese, a condizioni definite dal regolamento.

Chi è l'”utente” nel condominio e nella locazione

Il diritto di accesso spetta all’utente, cioè la persona fisica o giuridica che possiede il prodotto connesso o cui sono stati trasferiti contrattualmente diritti temporanei di utilizzo, oppure che riceve servizi correlati (art. 2, n. 12).

Il titolare dei dati, qualora i dati non siano direttamente accessibili all’utente dal prodotto connesso o dal servizio correlato, è tenuto a metterli a disposizione senza indebito ritardo, gratuitamente e con la stessa qualità di cui dispone (art. 4, par. 1), e, su richiesta dell’utente, a condividerli con un terzo (art. 5).

Il titolare può usare i dati non personali solo sulla base di un contratto con l’utente (art. 4, par. 13) e non può farne uso per ricavare informazioni sulla situazione economica dell’utente (13, secondo periodo).

Nel contesto immobiliare l’individuazione dell’utente è la questione centrale:

• nel condominio, gli impianti centralizzati (pompe di calore, caldaie con telegestione, sistemi di contabilizzazione e termoregolazione, colonnine di ricarica, accumuli comuni) appartengono alle parti comuni (art. 1117 c.c.). Il condominio, non essendo persona giuridica ma ente di gestione, agirà tramite l’amministratore, che ne ha la rappresentanza (artt. 1130 e 1131 c.c.). Le scelte sull’installazione di impianti smart passano dall’assemblea con le maggioranze applicabili (art. 1120 c.c. per le innovazioni; art. 1136 c.c.; per gli interventi di risparmio energetico, art. 26 L. 10/1991). Ne consegue che le clausole sull’accesso e sull’uso dei dati dovrebbero essere valutate e approvate in quella sede, e non lasciate alle condizioni standard del fornitore;
• nei rapporti locativi, dove l’utente può essere il conduttore, titolare di un diritto temporaneo di utilizzo, e non il proprietario: il regolamento contempla la pluralità di utenti sul medesimo prodotto, e il contratto di locazione dovrebbe regolare la ripartizione tra locatore e conduttore dei diritti sui dati degli impianti;
• sul piano della protezione dei dati, i dati di consumo e di utilizzo sono spesso dati personali degli occupanti. L’art. 1, par. 5, fa salvo il Reg. (UE) 2016/679 (GDPR), che prevale in caso di conflitto. Se l’utente non coincide con l’interessato, i dati personali sono messi a disposizione solo in presenza di una base giuridica valida ai sensi dell’art. 6 GDPR, ed eventualmente dell’art. 9 (artt. 4, par. 12, e 5, par. 7, Data Act). 

Conseguenze operative

Sul piano pratico emergono quattro profili da valutare:

• Informazione precontrattuale. Prima della conclusione di un contratto di acquisto, locazione o affitto di un prodotto connesso, il venditore, locatore o concedente deve fornire all’utente le informazioni prescritte dall’art. 3, par. 2 (tipo, formato e volume stimato dei dati che il prodotto è in grado di generare; se li genera in modo continuo e in tempo reale; se li conserva sul dispositivo o su un server remoto, con la durata prevista di conservazione; modalità di accesso, estrazione e, ove pertinente, cancellazione). Per i servizi correlati l’art. 3, par. 3, prevede un’informativa più ampia, che comprende anche la frequenza di raccolta dei dati, l’eventuale uso da parte del titolare e la cessione a terzi, l’identità del titolare e i mezzi per contattarlo, le modalità per chiedere la condivisione con un terzo, il diritto di reclamo all’autorità competente, la durata del contratto e le modalità di recesso. Nelle forniture e negli appalti di impianti smart le relative dichiarazioni vanno richieste e conservate, e nei capitolati vanno previste garanzie di conformità all’art. 3, par. 1.
• Redazione dei contratti. I contratti di manutenzione, di servizio energia, di gestione calore e di fornitura di piattaforme devono disciplinare titolarità e accesso ai dati, durata della conservazione e portabilità al cambio di fornitore.
• Coordinamento con la disciplina di settore. Il Data Act si innesta su un quadro già ricco di norme: obblighi di contabilizzazione e ripartizione dei consumi (D.lgs. 102/2014) e disciplina europea sulla prestazione energetica degli edifici e sui sistemi tecnici (Dir. (UE) 2024/1275), che valorizza l’interoperabilità degli edifici. In questo quadro, il Data Act fornisce la disciplina orizzontale per l’accesso e l’utilizzo dei dati generati dai prodotti connessi e dai servizi correlati.
• Vigilanza e sanzioni. L’art. 37 impone la designazione di una o più autorità competenti per l’applicazione del regolamento e, in presenza di più autorità, di un coordinatore dei dati con funzioni di raccordo e di punto di contatto unico. Restano ferme le competenze del Garante per la protezione dei dati personali per i profili che riguardano il trattamento dei dati personali. L’art. 40 prevede inoltre che gli Stati membri stabiliscano un sistema di sanzioni effettive, proporzionate e dissuasive, da notificare alla Commissione.

Un quadro europeo ancora in evoluzione.

Il quadro normativo appena delineato potrebbe tuttavia subire ulteriori modifiche. È infatti in corso la procedura legislativa 2025/0360/COD, avviata dalla Commissione con la proposta COM (2025) 837 del 19 novembre 2025 (Digital Omnibus), che interviene anche sul Regolamento (UE) 2023/2854 nell’ambito di una più ampia semplificazione della disciplina digitale europea.

Il Digital Omnibus non rimette in discussione l’impianto fondamentale del Data Act sull’accesso dell’utente ai dati generati dai prodotti connessi però potrebbe modificare sensibilmente il quadro normativo all’interno del quale quelle regole saranno applicate, perché trasforma progressivamente il Data Act nel principale testo europeo di riferimento per la disciplina dei dati. Il suo obiettivo è soprattutto quello di razionalizzare e accorpare il quadro normativo europeo sui dati, privacy, cybersicurezza e servizi digitali, eliminando alcune sovrapposizioni tra regolamenti e direttive già vigenti.

Ad oggi la procedura risulta ancora in corso, le modifiche proposte non costituiscono quindi, allo stato, diritto vigente e dovranno essere seguite nel prosieguo dell’iter legislativo.