La Corte costituzionale annulla due articoli fondamentali della legge regionale. Riconosciuto il diritto di Regioni e Comuni a regolamentare il settore, ma giudicata irragionevole la disparità di trattamento rispetto alle altre strutture ricettive.
La Corte costituzionale ha dichiarato illegittimi gli articoli 4 e 5 della legge dell’Emilia-Romagna sugli affitti brevi, approvata il 19 dicembre 2025. Una decisione destinata ad avere conseguenze importanti sulla disciplina regionale delle locazioni turistiche e sulle possibilità dei Comuni di intervenire per limitarne la diffusione.
Con la sentenza numero 164 del 2026, depositata il 9 ottobre, la Consulta ha accolto una parte delle contestazioni avanzate dal Governo, cancellando due disposizioni centrali della normativa regionale.
La decisione, tuttavia, contiene una distinzione fondamentale: la Corte non mette in discussione il potere delle Regioni e dei Comuni di regolamentare gli affitti brevi, ma considera incostituzionale il particolare meccanismo scelto dall’Emilia-Romagna.
Il cambio di destinazione d’uso bocciato dalla Consulta
Il primo punto riguarda l’articolo 4 della legge regionale, che introduceva una specifica destinazione urbanistica denominata «locazione breve», inserendola nella categoria turistico-ricettiva.
In sostanza, chi intendeva destinare un appartamento residenziale agli affitti brevi avrebbe dovuto effettuare un cambio di destinazione d’uso, anche senza realizzare lavori edilizi, presentando una SCIA o il titolo abilitativo previsto per gli eventuali interventi.
Secondo la Corte, questa previsione determina una disparità di trattamento ingiustificata.
In Emilia-Romagna, infatti, altre strutture extralberghiere, come affittacamere e case e appartamenti per vacanze, possono mantenere la destinazione residenziale anche quando sono gestite in forma imprenditoriale.
La legge regionale imponeva invece il cambio d’uso agli immobili destinati agli affitti brevi, compresi quelli utilizzati soltanto occasionalmente e senza attività imprenditoriale.
Una differenza che i giudici costituzionali considerano irragionevole.
La Consulta osserva inoltre che l’obbligo era previsto sull’intero territorio regionale, senza distinguere tra località interessate da una forte pressione turistica e zone nelle quali gli affitti brevi possono contribuire ad ampliare l’offerta ricettiva.
Una misura, dunque, giudicata sproporzionata rispetto all’obiettivo dichiarato di contrastare il sovraffollamento turistico.
Cancellato anche l’articolo sui poteri dei Comuni
La dichiarazione di incostituzionalità riguarda anche l’articolo 5, che consentiva ai Comuni di individuare, attraverso gli strumenti urbanistici, zone nelle quali sottoporre gli affitti brevi a particolari condizioni.
Tra le possibilità previste figuravano limiti percentuali agli appartamenti destinabili alle locazioni brevi, restrizioni su alcuni interventi edilizi e ulteriori requisiti dimensionali e qualitativi.
La Corte ha annullato anche questa disposizione, ma per una ragione strettamente collegata alla precedente.
L’articolo 5 si fondava infatti sulla nuova destinazione urbanistica introdotta dall’articolo 4. Una volta dichiarata illegittima quest’ultima, è venuto meno anche il presupposto giuridico dell’intera disciplina comunale.
Non significa, però, che i Comuni non possano introdurre limiti agli affitti brevi.
Anzi, la sentenza ribadisce espressamente che le Regioni possono prevedere strumenti di contingentamento delle locazioni turistiche in determinate zone, per garantire una disponibilità adeguata di abitazioni destinate alla residenza stabile.
La Corte riconosce il problema della casa e dell’overtourism
Uno degli aspetti più significativi della sentenza riguarda proprio il riconoscimento delle conseguenze che la crescita degli affitti turistici può determinare sul mercato abitativo.
La Consulta richiama la propria precedente giurisprudenza, sottolineando come il sovraffollamento turistico possa provocare una riduzione degli alloggi disponibili per lavoratori e studenti fuori sede, contribuendo all’aumento dei canoni di locazione.
Non solo. La diffusione delle locazioni turistiche può trasformare interi quartieri e centri urbani, con conseguenze anche sull’organizzazione dei servizi pubblici locali.
Per questi motivi, secondo la Corte, la tutela della residenza e il contrasto all’overtourism costituiscono obiettivi legittimi dell’intervento pubblico.
La stessa sentenza precisa che la destinazione di un immobile residenziale alla locazione turistica non costituisce un elemento essenziale del diritto di proprietà, sottratto a qualsiasi regolamentazione.
Il diritto del proprietario, quindi, non è assoluto e può essere sottoposto a limiti giustificati da interessi pubblici, purché proporzionati e ragionevoli.
Una sentenza che distingue tra competenze e strumenti
La Corte respinge le contestazioni del Governo secondo cui la Regione avrebbe invaso la competenza esclusiva dello Stato in materia di tutela della concorrenza.
Turismo e governo del territorio rientrano infatti nelle competenze regionali e consentono anche interventi che incidono sull’iniziativa economica privata.
Il problema non è quindi chi possa intervenire, ma come.
La legge dell’Emilia-Romagna è stata bocciata perché ha imposto un cambio di destinazione d’uso generalizzato, creando una differenza ingiustificata rispetto ad altre forme di ricettività turistica e senza considerare l’effettiva intensità dell’utilizzo degli immobili.
La Corte ricorda invece che possono essere legittime misure territorialmente circoscritte, motivate e proporzionate, comprese quelle che stabiliscono una percentuale massima di abitazioni destinabili agli affitti brevi.
Cosa cambia per Rimini e per gli altri Comuni
La decisione assume particolare rilievo per Rimini e per le altre località turistiche della costa romagnola, dove gli affitti brevi rappresentano una componente importante dell’offerta ricettiva.
Con la cancellazione degli articoli 4 e 5 viene meno il sistema regionale che prevedeva il cambio di destinazione urbanistica e attribuiva ai Comuni specifici poteri di regolamentazione fondati su quella nuova categoria.
Non viene invece cancellata l’intera legge regionale, né vengono meno gli obblighi previsti dalla normativa statale sulle locazioni brevi, compresi quelli relativi al Codice identificativo nazionale.
Per gli operatori del settore viene quindi meno uno degli adempimenti più rilevanti introdotti dalla Regione, mentre per le amministrazioni comunali si apre la necessità di verificare quali strumenti possano essere utilizzati per governare il fenomeno.
La sentenza non impedisce alla Regione di intervenire nuovamente, ma richiede di costruire una disciplina diversa, capace di distinguere le varie forme di ospitalità e di giustificare eventuali limitazioni sulla base delle caratteristiche dei territori.
La Regione dovrà rivedere la legge
La decisione della Consulta rappresenta indubbiamente una battuta d’arresto per la Giunta regionale, che aveva individuato nella disciplina urbanistica lo strumento principale per regolare la crescita degli affitti brevi.
Ma non costituisce una bocciatura degli obiettivi della legge.
La Corte riconosce espressamente la necessità di trovare un equilibrio tra attività turistiche, diritti dei proprietari, disponibilità di abitazioni per residenti e lavoratori e tutela dei centri urbani.
Il messaggio della sentenza è dunque chiaro: gli affitti brevi possono essere regolamentati e anche limitati, ma non attraverso norme generalizzate e discriminatorie.
Per l’Emilia-Romagna si apre ora il problema di riscrivere le disposizioni cancellate, evitando le criticità costituzionali individuate dalla Consulta.
Per Rimini e per la costa romagnola rimane aperta una questione di fondo: come conciliare lo sviluppo dell’ospitalità turistica con il diritto alla casa e con la necessità di conservare una presenza stabile di residenti nelle città.
Una questione che la sentenza non risolve, ma che riconosce pienamente come meritevole di tutela pubblica.
Fonte: Corte costituzionale, sentenza n. 164/2026, depositata il 9 ottobre 2026, relativa agli articoli 4 e 5 della legge regionale Emilia-Romagna n. 10/2025
#Adessonews seleziona nella rete articoli di particolare interesse.
Se vuoi leggere l’articolo completo clicca sul seguente link
