Come ampiamente prevedibile, i fatti di Berlino, con l’elezione di una sindaca che ha vinto la campagna elettorale ventilando il possibile esproprio della grande proprietà immobiliare e il blocco degli affitti, e di Madrid, con la rivolta contro gli sfratti, hanno avuto un’eco sulla stampa italiana. C’è stata un’immediata levata di scudi preventiva in cui editorialisti preoccupati ci tenevano a rimarcare che “da noi non potrebbe succedere”, o prendevano le parti dei poveri proprietari terrorizzati e impossibilitati perfino ad affittare i loro appartamenti vuoti, vista l’infame temperie politico-amministrativa e l’intollerabile complicazione dei contratti con cedolare secca. Alcuni dei contributi spiccavano per insipienza e disinformazione, per esempio quasi comico l’articolo in difesa dei proprietari di Concita De Gregorio su “Repubblica”, per non parlare delle esternazioni radiofoniche di Capezzone.
L’argomentazione ricorrente, in questi interventi, è che in Italia non ci sarebbe un problema della casa, perché gli italiani sono in larga maggioranza proprietari. Se guardiamo i numeri la cosa è vera, sebbene la cifra stia scendendo, negli ultimi anni, a causa dell’impossibilità per molte famiglie di coprire i mutui: siamo intorno al 75%, ma la cifra andrebbe scremata della percentuale che risulta ancora proprietà delle banche, dato che per l’acquisto è stato contratto un mutuo, e finché il mutuo non viene definitivamente saldato la proprietà della casa è della banca.
Non c’è però da esserne particolarmente orgogliosi, dato che la scelta della casa in proprietà è praticata principalmente in Paesi europei “arretrati” (Spagna, Grecia, Portogallo), oppure è maggioritaria a Est, dove la proprietà è il frutto della dismissione e della svendita del patrimonio di edilizia pubblica costruito negli anni dei regimi socialisti. L’Europa centro-occidentale è invece la regione del mondo in cui più nettamente predomina l’affitto, e i Paesi di lingua tedesca sono le nazioni affittuarie per eccellenza. Nei Paesi scandinavi, dal 1945 c’è stato sì un ampliamento della proprietà privata, che non ha in ogni caso mai superato il 60%, ma soprattutto sotto forma di cooperative di proprietà. Le socialdemocrazie nordiche hanno a lungo sostenuto l’idea che i lavoratori dovessero ottenere la proprietà della casa, che avrebbe dovuto metterli al riparo dallo sfruttamento da parte dell’affitto privato.
I Paesi più avanzati, in Europa, sono dunque Paesi di affitto o di proprietà collettiva, cooperative, sindacati, ecc. La ragione è semplice. La casa di proprietà individuale significa immobilismo, limitazione alla mobilità della forza lavoro, difficoltà per i giovani nel farsi una esistenza propria, e così via. Città come Berlino sono all’85% città di affitto. Comunque, la presenza di un patrimonio consistente di case in proprietà non risolve la questione della casa, anzi la complica, perché il patrimonio che rimane disponibile per l’affitto si riduce enormemente.
Negli ultimi decenni, in Italia, chiusasi sul finire dei Novanta la stagione dell’equo canone, i governi hanno proceduto con la convinzione fallace che spettasse al mercato la regolazione dell’assegnazione degli alloggi. Una virata in favore della proprietà che, unitamente allo sviluppo di prodotti finanziari sperimentali e “creativi”, ha portato all’abbandono di quelle politiche pubbliche che consideravano la casa come parte dei beni comuni sociali. Le città hanno così trascurato l’edilizia residenziale, soprattutto quella sociale. Non si è investito praticamente mai nella costruzione di nuovi alloggi. Lo stock di alloggi sociali, in questo modo, si è ridotto drasticamente e continua a ridursi. Anche perché il mercato immobiliare ha una bassa elasticità di adattamento, cioè reagisce ai cambiamenti con grande ritardo; si sono verificati aumenti generalizzati degli affitti, fino a raggiungere tetti estremamente elevati, mentre si generalizzavano processi di espulsione verso le periferie. Si sta in sostanza combattendo una “battaglia per lo spazio”, soprattutto nei vecchi quartieri delle grandi città, ancora relativamente prossimi al centro. A rimetterci, sono i lavoratori a basso reddito, le famiglie con bambini e le persone con un background migratorio. Ma anche i gruppi a medio reddito sono colpiti da questi processi di spostamento e re-dislocazione degli abitanti. Processi come la turistificazione e gli affitti temporanei peggiorano ulteriormente la situazione, riducendo il patrimonio disponibile per affitto a prezzi abbordabili. La possibilità di un abitare accessibile costituisce, dunque, uno dei temi oggi più critici per lo sviluppo delle principali città del Paese, e lo hanno recentemente testimoniato le proteste degli studenti e le occupazioni di case vuote e abbandonate.
Sono situazioni che hanno assunto, nelle grandi città, proporzioni ingestibili: a Milano, anche a causa di uno stock sempre più esiguo di patrimonio in locazione – il 29% contro il 70% di città come Berlino o Bruxelles, il 60% di Londra o Parigi –, si è prodotta una spinta speculativa senza precedenti, che ha prodotto, da un lato, spirali di impoverimento, indebitamento e una frammentazione del patrimonio, sui cui premono le grandi trasformazioni e i capitali finanziari; dall’altro, l’emergere delle proprietà familiari come fonte primaria di accesso all’abitazione. Si ha la casa se l’avevano il babbo, il nonno o la zia. Giovani, migranti, precari rimangono così fuori dal mercato dell’abitazione, costretti ad andare sempre più lontano dal centro per trovare una sistemazione, mentre le stesse periferie storiche si spopolano a favore dei comuni limitrofi. La città diviene una macchina centrifuga che espelle e sparpaglia gli ex residenti verso zone sempre più remote.
Così si concretizza sulla mappa della città una decennale mancanza di visione e di sottoutilizzo di un patrimonio ancora consistente di edilizia residenziale pubblica. Un disastro che è frutto non solo della speculazione e dell’azione degli immobiliaristi, ma anche di una colpevole rilassatezza delle amministrazioni succedutesi negli ultimi decenni. Si continua con i piani di vendita degli alloggi pubblici, così come procede la “riqualificazione” tramite distruzione e abbattimento di parti di questo patrimonio.
Non dissimile la situazione a Roma. Piovono gli sfratti, con almeno diciassettemila famiglie in attesa di alloggio, a fronte di un patrimonio pubblico largamente inutilizzato, una città drammaticamente segnata dalla mancanza di politiche abitative adeguate ed efficaci, con i paradossi sia della compresenza di numerose case vuote e di altrettante famiglie senza casa, sia dello sviluppo di un abusivismo di lungo corso.
L’Ocse certifica che l’Italia è rimasta l’unico grande Paese europeo in cui i salari reali sono rimasti stagnanti, o in lieve calo negli ultimi trent’anni, rendendo il divario tra reddito e costo della casa sempre più difficile da colmare. Per questo, circa il 70% dei cittadini, tra i 18 e i 34 anni, vive ancora con i genitori, con un’età media di “uscita” vicina ai 30 anni, del tutto paragonabile alla situazione spagnola. La precarietà contrattuale – unita ai requisiti sempre più stringenti per l’ottenimento di un mutuo – frena l’autonomia abitativa delle nuove generazioni. Neppure il calo demografico è stato di aiuto: la domanda nelle grandi città cresce, a causa di una forte concentrazione della popolazione nelle aree urbane. Roma, Milano, Bologna e le principali province del Nord Italia, continuano a registrare una forte attrazione per studenti, lavoratori e cittadini stranieri, riducendo la disponibilità di alloggi a fronte di una domanda in continua crescita nei poli produttivi.
Questo non significa, però, che in Italia manchino semplicemente le abitazioni. Il problema riguarda anche la loro distribuzione e il loro utilizzo. Nelle città e nei comuni più densamente popolati, ci sono circa 1,8 milioni di abitazioni che risultano non occupate. Allo stesso tempo, le politiche pubbliche a sostegno della locazione rimangono limitate: il canone concordato svolge un ruolo marginale, e le risorse destinate al disagio abitativo sono ristrette, in alcuni casi scomparse. Il punto, quindi, non è soltanto quante abitazioni esistano, ma a quale uso siano destinate e quale valore venga attribuito alla loro funzione. Alla crescita esponenziale del mercato degli alloggi turistici abbiamo già accennato: i dati relativi agli alloggi disponibili per gli affitti brevi riportano un numero di 571.982, il 7,2% in più rispetto all’anno precedente. Nelle città d’arte, l’alta redditività di queste locazioni ha sottratto decine di migliaia di appartamenti al mercato residenziale di lungo termine, spingendo al rialzo e rendendo inavvicinabili i canoni per residenti e studenti.
Non tutti questi fattori hanno lo stesso peso, né producono gli stessi effetti, ma insieme contribuiscono a trasformare la casa da bene destinato innanzitutto all’abitare in un asset d’investimento da cui trarre enormi profitti nel breve termine, anche a discapito del diritto alla casa di cittadine e cittadini. La divisione sociale del patrimonio ha virato da tempo a favore della rendita. Si è prima di tutto tutelata la proprietà. Basterebbe pensare all’abbattimento della tassa di successione o all’abolizione della tassa sulla prima casa, anche nel caso di immobili di pregio. E neppure si vede l’ombra di un intervento importante, sollecitato più volte dall’Unione europea, ma mai realizzato dai nostri governi, quale la riforma del catasto, di cui parlammo su queste pagine già quattro anni fa (vedi qui). L’attuale catasto è entrato in vigore nel 1939, in un’altra epoca, in cui il patrimonio edilizio nazionale era radicalmente diverso da quello attuale. Il problema è che le rendite attribuite in quell’epoca a categorie di beni immobili, ben differenti da quelle odierne, sono state nel corso dei decenni solo occasionalmente aggiornate, e sono state successivamente elevate mediante l’applicazione di moltiplicatori piuttosto generici, non legati alle specifiche caratteristiche tecniche ed economiche dei beni. L’ultima revisione di questi coefficienti risale al 1988-89, cioè a oltre trent’anni fa. Cosicché le rendite catastali esistenti – non solo antiquate nella loro concezione, ma anche bizzarramente e randomicamente adeguate – originano prelievi fiscali spesso casuali, fonte di un’iniquità che si riverbera su altri settori. Un’ingiustizia che, a partire dal settore immobiliare, ha conseguenze rilevanti sulle politiche sociali. Si pensi, per esempio, a come la maniera attuale di computare le rendite contribuisca alla individuazione dello Isee, e alle distorsioni che i criteri di calcolo in vigore generano nei loro diversi campi di applicazione.
A questa situazione sembra rispondere ben poco il “Piano casa”, approvato lo scorso luglio dal governo. Troppo modeste le cifre previste rispetto a un fabbisogno che ormai esplode, e troppo poca l’attenzione riservata al patrimonio esistente. Se c’è necessità di rilanciare un piano di edilizia popolare pubblica, occorrono anche politiche rivolte a un uso sensato del patrimonio. Le forme di partnership pubblico-privato ventilate rischiano, infatti, di incorrere in un paradosso: sottrarre opportunità abitative ai più poveri per rispondere alla crisi abitativa delle classi medie. Non esistono risposte facili alla crisi dell’abitare nel Paese, ma occorrono strategie di lungo periodo che mettano al centro la vivibilità delle città, non il primato della rendita e del profitto.
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