La bozza dell’Affordable Housing Act consentirebbe limiti locali agli affitti turistici nelle aree in tensione abitativa. Gli studi trovano effetti reali ma molto diversi da quartiere a quartiere: Firenze ha già scelto la linea dura, mentre Milano, Roma, Bologna, Venezia e Napoli mostrano che il caro-casa nasce da più cause.
La nuova offensiva europea sugli affitti brevi parte da un punto che fino a pochi anni fa Bruxelles evitava: nelle città dove trovare una casa è diventato troppo difficile, i Comuni devono poter limitare le locazioni turistiche senza scontrarsi ogni volta con un labirinto di norme europee. È il cuore della bozza dell’Affordable Housing Act visionata da Reuters, che la Commissione europea dovrebbe presentare il 9 settembre. Non è ancora un testo definitivo e non contiene un divieto europeo di Airbnb. Delinea invece criteri comuni per individuare le aree in “tensione abitativa” e dare alle autorità locali maggiore certezza giuridica quando decidono di intervenire.
Secondo la bozza, la pressione sulla casa potrebbe essere misurata con indicatori come rapporto fra prezzi e redditi, crescita della popolazione e squilibrio tra domanda e offerta. Dove il problema supera determinate soglie, gli enti locali potrebbero motivare limiti quantitativi alle locazioni brevi o regole che salvaguardino le attività già esistenti. Ogni misura dovrebbe essere proporzionata, non discriminatoria e fondata su un interesse pubblico. Il principio ha già una base giuridica: nel 2020 la Corte di giustizia dell’Unione europea, nei casi Cali Apartments, riconobbe che la scarsità di alloggi di lungo periodo può giustificare autorizzazioni preventive, se necessarie e proporzionate.
Dal 20 maggio 2026 si applica inoltre il regolamento Ue 2024/1028 sulla raccolta e condivisione dei dati delle locazioni brevi. Dove esistono sistemi di registrazione, le piattaforme devono dialogare con le autorità, mostrare e verificare i numeri di registrazione e trasmettere dati sulle attività. Non fissa tetti, ma consente di sapere meglio quanti alloggi siano utilizzati, dove si concentrino e con quale intensità. È un passaggio sostanziale rispetto agli anni in cui il confronto si basava spesso sul numero degli annunci online: un annuncio non coincide necessariamente con una casa sottratta al mercato residenziale.
Il fenomeno continua intanto a crescere. Eurostat ha contato 951,6 milioni di pernottamenti prenotati attraverso Airbnb, Booking ed Expedia nell’Unione europea nel 2025, l’11,4% in più dell’anno precedente e il 32,4% in più rispetto al 2023. Nel primo trimestre 2026 sono stati 144,3 milioni, ancora +9,7% su base annua. In Italia, ad aprile, la Banca dati strutture ricettive del ministero del Turismo censiva 711.215 strutture, 503.071 delle quali classificate come locazioni non imprenditoriali. È una categoria ampia: non equivale al numero di appartamenti Airbnb e comprende formule diverse.
Anche “Airbnb”, del resto, è diventato il nome breve di un mercato molto più largo: piattaforme concorrenti, prenotazioni dirette, proprietari che affittano saltuariamente la prima casa, seconde case e operatori con più immobili. La locazione breve italiana, definita in base a contratti fino a 30 giorni, non coincide automaticamente con un’abitazione utilizzata tutto l’anno per i turisti. Per capire se una città perda davvero case residenziali bisogna distinguere gli interi alloggi disponibili con continuità dalle stanze, dalle presenze occasionali e dagli immobili che non sarebbero comunque offerti con contratti ordinari.
La domanda, però, non si esaurisce in una disputa sulle definizioni. Raffaele Congiu, Flavio Pino e Laura Rondi, ricercatori del Dipartimento di Management del Politecnico di Torino, in uno studio pubblicato sul Journal of Regional Science su Firenze, Milano, Napoli, Roma e Torino, stimano che nel periodo analizzato, precedente alla pandemia, un aumento di un punto percentuale della densità di Airbnb abbia prodotto in media un incremento dello 0,63% dei prezzi di vendita. L’effetto cambia molto: a Firenze, Milano e Roma interessa centro e aree esterne; a Napoli e Torino risulta statisticamente significativo soprattutto nel centro. Le condizioni di partenza del mercato immobiliare e la geografia urbana contano quanto la crescita della piattaforma.
Il Joint Research Centre (Jrc), servizio scientifico della Commissione europea, ha trovato a Milano e Roma associazioni tra affitti brevi, prezzi richiesti più alti e maggiore specializzazione turistica di alcune aree, ma accompagna il risultato con un’avvertenza: il mercato della casa dipende contemporaneamente da offerta, redditi, tassi, investimenti, demografia, mobilità e turismo. Il rapporto è esplorativo e non permette di attribuire a Airbnb ogni aumento dei canoni. Gli affitti brevi possono aggravare una scarsità già presente; non sono, da soli, una spiegazione sufficiente del caro-casa.
Firenze è il laboratorio italiano più avanzato. Dopo il regolamento entrato in vigore nel 2025, il Comune ha esteso nel giugno 2026 il blocco delle nuove locazioni turistiche brevi dall’area Unesco ad altre zone, portando sotto la disciplina un patrimonio superiore alle 100 mila abitazioni. Le attività già legittimamente esistenti non vengono cancellate; il sistema prevede anche autorizzazioni quinquennali e requisiti per gli immobili. Il Tar Toscana ha respinto 18 ricorsi contro l’impianto comunale. Sara Funaro, sindaca di Firenze, lo ha definito “una misura a tutela della città, non una battaglia contro qualcuno”. I canoni richiesti nell’estate 2026 erano attorno ai 21,7 euro al metro quadrato al mese, mentre la domanda turistica rimane molto elevata. Il livello dei canoni, preso isolatamente, non prova un rapporto di causa ed effetto, ma rende comprensibile l’incentivo economico a spostare un alloggio dal mercato stabile a quello turistico.
A Milano, dove i canoni richiesti nell’agosto 2026 si collocavano attorno ai 22-23 euro al metro quadrato, la crisi abitativa precede e supera il turismo. Il terzo rapporto dell’Osservatorio Casa Abbordabile del Politecnico di Milano, coordinato dal professore Massimo Bricocoli con i ricercatori Marco Peverini e Lorenzo Caresana, segnala costi dell’abitare in crescita più rapida dei redditi e una riduzione dell’offerta stabile accompagnata dall’aumento delle locazioni temporanee e brevi. “La casa è una infrastruttura strategica per la competitività economica e per la coesione sociale”, scrivono i ricercatori. Ma costo delle aree, domanda di investimento, lavoro qualificato, studentati insufficienti e pendolarismo esercitano una pressione autonoma.
Roma combina una domanda residenziale enorme con flussi turistici eccezionali. Ad agosto 2026 le richieste medie di locazione rilevate da Immobiliare.it erano intorno ai 19,3 euro al metro quadrato, con il centro storico vicino ai 29 euro. Il Comune ha avviato nel 2025 il percorso per un regolamento sulle locazioni turistiche e ha modificato il Piano regolatore per rafforzare la residenzialità nel sito Unesco, limitando alcune trasformazioni verso le case vacanza. Gli studi suggeriscono però di non trattare Roma come un unico mercato: Trastevere, Monti o l’area del Vaticano hanno un rapporto con il turismo incomparabile con molti quartieri periferici. Se Bruxelles adotterà indicatori di tensione abitativa, la capacità di delimitare aree precise diventerà decisiva.
A Bologna, città universitaria oltre che turistica, Ilaria Rossi, ricercatrice post-dottorale alla Sapienza Università di Roma, e Stefano d’Addona, professore di Economia politica all’Università Roma Tre, autori di uno studio su Tourism Economics basato su dati 2017-2019, hanno trovato una associazione positiva significativa tra densità di Airbnb e canoni di locazione e un possibile effetto negativo, nell’anno successivo, sulle immatricolazioni degli studenti non residenti. Gli autori richiamano il rischio di gentrificazione trainata dal turismo. Nell’agosto 2026 i canoni richiesti erano attorno ai 16,6 euro al metro quadrato, in lieve calo annuo. Bologna ha già tentato la via urbanistica introducendo una specifica sottocategoria per le attività turistiche in abitazioni e requisiti nel centro storico, ma il procedimento ha dovuto essere riadattato dopo una sentenza del Consiglio di Stato: un esempio concreto di quanto sia complesso intrecciare competenze comunali, regionali e nazionali.
A Venezia la pressione turistica si misura anche contro il lungo spopolamento della Città antica. Il Comune ha costruito una disciplina per le locazioni turistiche esercitate oltre 120 giorni l’anno, collegandola alla tutela dell’integrità fisica, funzionale e sociale del centro storico. I canoni richiesti medi nel territorio comunale erano attorno ai 20,2 euro al metro quadrato nell’agosto 2026, ma la media unisce mercati diversissimi, da San Marco a Mestre. Anche qui la dimensione del quartiere vale più di una media cittadina e rende plausibile l’approccio europeo basato sulle aree di effettivo stress.
Napoli è il controesempio utile a qualsiasi automatismo. I canoni richiesti medi nell’agosto 2026 erano circa 14,9 euro al metro quadrato, con livelli superiori nelle zone centrali e pregiate. Nella ricerca di Congiu, Pino e Rondi, l’impatto stimato della diffusione di Airbnb sui prezzi di vendita risulta statisticamente significativo soprattutto nel centro e non in periferia. Il turismo può dunque trasformare porzioni precise della città senza spiegare l’intero mercato metropolitano: nello stesso confine amministrativo convivono aree con intensissima attrattività internazionale e quartieri che rispondono a dinamiche completamente diverse.
La piattaforma contesta l’idea che una stretta possa risolvere la crisi. George Mavros, responsabile degli affari governativi dell’Unione europea di Airbnb, ha chiesto alla Commissione regole proporzionate e garanzie contro i divieti generalizzati. Airbnb sostiene che le limitazioni più dure possano colpire famiglie che integrano il reddito senza riportare sul mercato un numero significativo di abitazioni; ricorda inoltre che gli alloggi brevi servono anche lavoratori temporanei, studenti e persone in cura. La società stima che nel 2025 gli arrivi tramite Airbnb nell’Ue abbiano superato 114 milioni, generando 53,2 miliardi di euro di contributo al Prodotto interno lordo (Pil) e sostenendo oltre 904 mila posti di lavoro. Sono stime aziendali, da leggere come parte della posizione dell’industria e non come valutazioni indipendenti.
C’è un punto sul quale gli studi e una parte degli operatori finiscono per avvicinarsi: vietare una piattaforma non costruisce nuove case. Il monitoraggio di Eurocities ha indicato nella domanda superiore all’offerta la causa più frequentemente segnalata dalle città europee, mentre gli affitti brevi pesano soprattutto nei grandi poli turistici. Edilizia sociale insufficiente, alloggi vuoti, tempi urbanistici, costo delle costruzioni, salari e studentati restano componenti essenziali. Ma in un quartiere con pochissime abitazioni disponibili anche una quota limitata di case convertite a uso turistico può incidere, soprattutto se riguarda piccoli appartamenti centrali contesi da studenti, single e lavoratori mobili.
Per questo il dato davvero utile non è il numero assoluto degli annunci, ma quanti alloggi siano concretamente contendibili fra uso stabile e uso temporaneo nelle zone dove la domanda residenziale è già eccessiva. Una prima casa affittata per poche settimane non tornerà automaticamente sul mercato con un contratto di quattro anni; una seconda casa può restare vuota; un operatore con molti appartamenti può invece reagire a un tetto di notti o a una moratoria sulle nuove autorizzazioni. Frequenza di occupazione, tipo di host, numero di immobili per gestore e quota di interi appartamenti sono le informazioni che il nuovo sistema europeo dovrebbe rendere più accessibili.
La bozza dell’Affordable Housing Act sposta così il confronto da “Airbnb sì o no” a una domanda più precisa: quando la pressione turistica diventa abbastanza forte da giustificare una restrizione dell’uso economico di un’abitazione? Firenze ha già scelto di intervenire; Roma e Bologna stanno costruendo strumenti urbanistici e regolamentari; Venezia lega la questione alla sopravvivenza residenziale della città storica; Milano misura una crisi che supera i confini comunali; Napoli mostra quanto gli effetti cambino fra centro e periferia. L’Europa non sta preparando la chiusura di Airbnb. Sta cercando di stabilire quando e con quali prove una città possa dire che, in una determinata zona, una casa serve prima di tutto a chi deve viverci.
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