La mappa delle offerte delle banche. Per spuntare ulteriori vantaggi bisogna comprare case ad alta efficienza
La guerra del Golfo sta costando cara a chi cerca un mutuo. Stando ai future sull’Euribor di fine 2025 a inizio settembre 2026 l’Euribor avrebbe dovuto attestarsi all’1,7%. Oggi in realtà la sua quotazione è più alta di un punto. L’accelerazione che il parametro ha registrato nelle ultime settimane significa che sul mercato dei capitali si è praticamente certi che nella riunione di giovedì prossimo la Bce alzerà i tassi di riferimento, considerando anche che l’inflazione nell’Eurozona sta viaggiando allo stesso ritmo di quella italiana, al 3,3%, a fronte di un target del 2%. Tutto questo mentre i timori sulla tenuta del debito americano stanno facendo salire i costi dei titoli di Stato, riflettendosi sulla quotazione dell’Eurirs, parametro cui si ricorre per il pricing del debito a tasso fisso. L’indice ventennale ha chiuso agosto a 3,53% e la settimana scorsa ha sfiorato il 3,6%.
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il derby fisso-indicizzato
Il mercato dei mutui si sta adeguando. La nostra ricognizione delle condizioni praticate dalle banche, effettuata sulla base dei dati fornitici da mutuiOnline.it, aggiornati al 1° settembre, prende in considerazione un finanziamento da 150mila euro finalizzato all’acquisto di una casa da 200mila euro. Per quanto riguarda i ventennali, il tasso medio nominale per i fissi è al 3,37%, con rata da 860,18 euro. Gli indicizzati si posizionano al 2,78% e rata da 815,14, con un risparmio di poco più di 45 euro al mese. Per i trentennali, il fisso è al 3,40%, il variabile al 2,79%. Il gap a favore dell’indicizzato è di circa 50 euro: 615,54 contro 665,22.
Dalla lettura dei numeri emerge che si sta restringendo l’intervallo dei tassi tra quelli proposti dalle banche più economiche a quelli degli istituti più cari. Si tratta di un evidente effetto della concentrazione bancaria, destinato inevitabilmente ad accentuarsi al termine del risiko tra istituti.
Ma il vantaggio del variabile è troppo esiguo adesso
Il vantaggio del variabile è troppo esiguo per risultare convincente. L’ultimo osservatorio di mutuiOnline, aggiornato a tutto agosto, segnala che per il fisso opta il 92% di chi fa richiesta di finanziamento, mentre il variabile puro si pone attorno al 2%. Partendo dai dati medi nominali presenti nelle tabelle si ricava che per il mutuo variabile ventennale la salita tra un anno di un solo punto dell’Euribor comporterebbe il pagamento di una rata di 835,73 euro, ben 75 in più di quanto si spenderebbe con il tasso fisso. Sul trentennale l’aumento di un punto comporterebbe il passaggio dell’esborso mensile da 615,54 a 737,84 euro, quasi 70 più di quanto pagherebbe chi oggi scegliesse il mutuo fisso.
Addio alle surroghe
L’incremento dei tassi sta avendo conseguenze sulla domanda di finanziamento; per i riflessi sulle vendite di case dovremo aspettare anche in questo caso giovedì, quando arriverà il consuntivo dell’Agenzia delle Entrate sul primo semestre 2026. Sul periodo disponiamo però già dei dati della centrale rischi Crif sulle richieste di finanziamento e non sono positivi, visto che la domanda è scesa del 5,9% rispetto al medesimo periodo del 2025.
In crollo verticale le surroghe, calate del 38,4% rispetto ai livelli già bassi del 2025. Inevitabile, perché nella situazione attuale ben difficilmente si può ottenere una riduzione della rata a parità di durata residua del mutuo. Chi vuole rottamare ora un prestito in corso molto spesso ha bisogno di abbassare la rata aumentando la durata del finanziamento. Si tratta però di un cliente a cui la maggior parte delle banche certo non ambisce.
Il fattore giovani e le case nuove
Infine, le nostre tabelle considerano finanziamenti offerti a tassi standard. Non va però dimenticato che ci sono due tipologie di mutuo che consentono di ottenere sensibili risparmi sulla rata. La prima è quella delle erogazioni legate all’acquisto di abitazioni ad alta efficienza energetica. Secondo il report di mutuiOnline consentono di ottenere uno sconto medio di 43 centesimi sul tasso fisso. Il problema è che di fatto sono applicabili solo per le case nuove, che rappresentano circa il 10% del mercato. Agevolati sono anche i mutui per gli under 36 che possano ricorrere al fondo Consap. Il target è fondamentale per il mercato. Sempre il report segnala che a quella fascia di età appartiene il 39,5% dei richiedenti e il 39% di chi ottiene il finanziamento. Un’ulteriore salita dei tassi potrebbe però tagliare fuori buona parte dei giovani dai tassi agevolati perché il limite Isee di 40mila euro, necessario per accedere ai finanziamenti agevolati, permette al massimo di fare fronte a rate da 1300-1.400 euro, importi che si raggiungono facilmente quando l’apporto di contanti è limitato.
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