Planimetria errata vendita casa tolleranze Salva Casa · Risoluto

Spostare una parete interna senza toccare i metri cubi è un’abitudine diffusa, ma spesso la planimetria catastale non viene aggiornata. Il problema emerge al momento della vendita, quando il rilievo in Catasto non coincide con lo stato reale dell’immobile. In quel frangente il notaio o l’acquirente potrebbero sollevare eccezioni e fermare il rogito. La domanda che molti proprietari si pongono è se esista un margine di tolleranza che consenta di chiudere l’operazione senza ricorrere a una sanatoria completa. La risposta dipende da due variabili fondamentali, ovvero il periodo in cui sono stati eseguiti i lavori e la natura delle modifiche apportate. Se lo scostamento è minimo rispetto a un progetto già autorizzato, si può procedere con una semplice asseverazione tecnica. Se invece la distribuzione degli spazi è stata stravolta senza alcuna comunicazione al Comune, la strada obbligata è quella di una regolarizzazione tardiva.

Le tolleranze esecutive dell’articolo 34-bis coprono solo difformità minori

Il primo riferimento normativo è l’articolo 34-bis del Testo Unico Edilizia, introdotto dal decreto Salva Casa. Questa norma delimita con precisione l’ambito di applicazione delle tolleranze esecutive, che valgono esclusivamente per gli interventi conclusi entro il 24 maggio 2024. Rientrano in questa categoria le irregolarità di modesta entità rispetto al titolo abilitativo originario. Un esempio concreto è quello di un muro interno realizzato in posizione leggermente diversa da quella di progetto durante lavori regolarmente autorizzati, oppure un’apertura spostata di pochi centimetri. In questi casi, il tecnico incaricato può verificare che la difformità resta entro i limiti fissati dalla norma e non è necessario alcun titolo in sanatoria. Il professionista può darne conto in due modi, ovvero inserendo l’informazione nella documentazione sullo stato legittimo del fabbricato, oppure producendo un’asseverazione tecnica a corredo degli atti di vendita.

Le percentuali dal 2 al 6 per cento riguardano altri parametri

L’equivoco più diffuso tra i proprietari riguarda le percentuali previste dal Salva Casa, che oscillano tra il 2 per cento per gli immobili più estesi e il 6 per cento per quelli sotto i 60 metri quadrati. Non si tratta però di un margine libero che autorizza sempre a riorganizzare gli ambienti interni. Quelle soglie riguardano esclusivamente gli scostamenti su parametri come superficie, altezza, cubatura e distacchi, non la libertà di ridisegnare gli spazi abitativi. Un conto è tollerare una variazione di pochi centimetri nella posizione di una parete, un altro è abbattere e ricostruire i tramezzi in modo differente. In quest’ultimo caso, le percentuali non bastano a sanare la situazione.

Quando la nuova distribuzione dei vani impone una CILA tardiva

Il quadro cambia radicalmente quando le pareti interne vengono rimaneggiate in un secondo momento, al di fuori di qualunque pratica edilizia. In questa ipotesi il fatto che i metri cubi restino invariati non è sufficiente a collocare l’intervento nel perimetro delle tolleranze appena descritte. Se le opere hanno interessato solo tramezzature non strutturali, la fattispecie ricade normalmente nel regime della CILA per diversa distribuzione degli spazi interni. Per lavori già conclusi il tecnico può valutare se sussistono i margini per una CILA tardiva, procedura che comporta il pagamento di una sanzione, ma consente di regolarizzare la posizione senza passare da un titolo in sanatoria più oneroso.

Interventi strutturali o che richiedevano SCIA si sanano con l’articolo 36-bis

Diverso è il caso in cui l’intervento abbia toccato parti strutturali dell’edificio, o avrebbe richiesto fin dall’origine una SCIA. Qui la strada da percorrere è quella dell’articolo 36-bis del Testo Unico Edilizia, dedicato alle difformità sanabili. L’importo dovuto in questi casi non è fisso, varia in base al procedimento seguito e alla natura dei lavori eseguiti, un dato che solo un tecnico può quantificare dopo aver esaminato la situazione concreta. È quindi fondamentale affidarsi a un professionista abilitato che sappia indicare la procedura corretta e stimare i costi.

Il Catasto impone un rilievo aggiornato in vista del rogito

Resta poi un secondo livello di verifica, distinto da quello urbanistico. Il documento catastale deve essere allineato alla situazione reale dei luoghi nel momento in cui si arriva al trasferimento e, su questo fronte, l’Agenzia delle Entrate applica un criterio selettivo. Un uscio spostato di pochi centimetri o una parete interna riposizionata pesano poco, a patto che il numero complessivo degli ambienti e la loro funzione restino quelli originari. Cambia la valutazione quando la nuova distribuzione altera in modo apprezzabile gli spazi. In quel caso la variazione catastale, con il deposito di una nuova planimetria, diventa un passaggio necessario, indipendentemente da come si è risolta la questione urbanistica.

Cosa verificare prima di mettere in vendita l’immobile

La sequenza corretta prevede un confronto tra tre elementi, ovvero la condizione reale dell’appartamento, l’atto abilitativo conservato negli archivi comunali e i dati riportati in Catasto. Solo un tecnico abilitato può stabilire se le difformità riscontrate rientrano nelle tolleranze esecutive dell’articolo 34-bis oppure richiedono una regolarizzazione, tramite CILA tardiva o attraverso la procedura dell’articolo 36-bis. Nel primo caso la vendita può proseguire con un’attestazione o una dichiarazione asseverata. Nel secondo, occorre prima sanare l’intervento e, quando la distribuzione degli spazi risulta effettivamente mutata, aggiornare anche il Catasto. Affrontare questi controlli prima di firmare il compromesso evita spiacevoli sorprese in sede di rogito e garantisce una compravendita serena per entrambe le parti.