Gli affitti brevi spingono al rialzo le camere doppie per studenti: a Roma si arriva a 1.500 euro (e a poco servono gli studentati)

La stretta sugli affitti brevi e la crescente regolamentazione del settore stanno producendo un effetto inatteso sul mercato universitario romano: alcuni appartamenti che fino a ieri ospitavano turisti vengono riconvertiti per gli studenti, ma non a prezzi più accessibili. Al contrario, nasce una fascia «premium» dello student housing che porta il costo di una stanza doppia fino a 1.500 euro al mese e quello delle singole fino a 1.000 euro. È il segnale più evidente di un mercato sempre più segmentato, dove il problema non è soltanto la scarsità di alloggi, ma anche il loro posizionamento verso una clientela con elevata capacità di spesa.

L’analisi del Centro Studi

Secondo l’analisi del Centro Studi SoloAffitti, Roma è oggi il laboratorio più avanzato di questa trasformazione. Nelle aree tradizionalmente frequentate dagli universitari, come quelle attorno alla Sapienza, a Roma Tre o a Tor Vergata, i canoni restano relativamente stabili. Ma nelle zone più richieste e negli immobili appena ristrutturati si registrano aumenti tra il 5% e il 10%, mentre gli ex appartamenti destinati ai turisti vengono immessi sul mercato con standard e prezzi tipici dell’ospitalità alberghiera. Il risultato è che alcune doppie arrivano a costare tra 1.200 e 1.500 euro al mese.

La crisi abitativa

Il fenomeno si inserisce in una crisi abitativa per gli studenti che negli ultimi anni è diventata una questione nazionale. Nel 2023 la protesta di Ilaria Lamera, studentessa del Politecnico di Milano che piantò una tenda nel cortile dell’ateneo per denunciare il caro-affitti, trasformò un problema fino ad allora percepito come marginale in un tema politico. Da allora il dibattito si è concentrato soprattutto sulla mancanza di posti letto e sulla difficoltà per gli studenti fuori sede di trovare sistemazioni sostenibili nelle grandi città universitarie.

Tutte le cause

Le ragioni della crisi sono note. Per anni l’offerta abitativa per universitari è stata affidata quasi esclusivamente agli studentati pubblici o convenzionati, insufficienti rispetto alla domanda. Nel frattempo migliaia di appartamenti sono migrati verso il mercato degli affitti brevi, molto più redditizio per i proprietari rispetto ai tradizionali contratti da due o tre anni destinati agli studenti. La costruzione di nuove abitazioni si è quasi fermata, mentre le grandi città hanno continuato ad attrarre residenti, lavoratori e universitari. La conseguenza è stata una progressiva riduzione dell’offerta e una corsa dei canoni.

La crescita degli studentati

Se Roma rappresenta il lato più estremo di questa trasformazione, Milano sta sperimentando una strada diversa. Secondo SoloAffitti, nel capoluogo lombardo i prezzi restano tra i più alti d’Italia, con singole che arrivano a 700 euro al mese, ma la domanda mostra segnali di rallentamento grazie alla crescita degli studentati privati. Proprio a Milano si gioca una delle partite più significative dell’eredità lasciata dalle Olimpiadi invernali di Milano-Cortina. Il Villaggio Olimpico di Porta Romana, che ha ospitato gli atleti durante i Giochi, verrà trasformato in una residenza universitaria da 1.700 posti letto, destinata a diventare il più grande studentato convenzionato d’Italia.

L’operazione di Coima

L’operazione, sviluppata da Coima, punta a incrementare l’offerta abitativa dedicata agli studenti, ma ha già acceso polemiche sui prezzi. Le stanze singole sono state annunciate a 1.065 euro al mese e le doppie a 739 euro, comprensive di utenze, pulizie, cambio biancheria, sorveglianza e altri servizi. Il prezzo medio supera così gli 860 euro mensili, una cifra che molti osservatori considerano difficilmente compatibile con l’idea di edilizia universitaria accessibile (ne abbiamo scritto qui). Dopo le critiche, il progetto è stato corretto prevedendo 450 posti letto a tariffa calmierata, pari a circa il 25% del totale. Anche in questo caso, però, il canone sarà di 592 euro al mese per un posto in camera doppia. Un importo inferiore ai prezzi di mercato di alcune aree milanesi, ma comunque impegnativo per molte famiglie.

Il rendimento per gli investitori privati

Dietro l’operazione c’è un articolato sistema di investitori privati e istituzionali. Coima sostiene che il rendimento atteso sia limitato a circa il 5%, inferiore ai livelli normalmente richiesti dal mercato immobiliare. Tra i soggetti coinvolti figurano Intesa Sanpaolo, Crédit Agricole, Istituto per il Credito Sportivo e il Fondo Impact, partecipato da numerose casse previdenziali professionali. A rendere possibile l’ampliamento dei posti a tariffa agevolata è intervenuta anche Cassa Depositi e Prestiti attraverso il Fondo Nazionale Abitare Sociale, mentre il Ministero dell’Università ha contribuito tramite i fondi del Pnrr destinati agli studentati.

Mercato sempre più inaccessibile

Il caso di Porta Romana evidenzia il paradosso dello student housing italiano. Da una parte il Paese ha urgente bisogno di nuovi posti letto; dall’altra gran parte dei progetti viene sviluppata da operatori privati che devono garantire una redditività agli investitori. Il risultato è che le nuove residenze universitarie nascono spesso con standard elevati e servizi aggiuntivi, ma a prezzi che rimangono fuori dalla portata di una parte degli studenti. La fotografia che emerge oggi è quella di un mercato sempre meno uniforme. Da un lato esistono città come Potenza o Teramo, dove una singola può costare meno di 300 euro al mese; dall’altro ci sono Roma e Milano, dove il confine tra alloggio universitario e prodotto immobiliare premium si fa sempre più sottile. E mentre nella Capitale gli ex affitti brevi diventano stanze per studenti da 1.500 euro al mese, il più grande lascito olimpico italiano prova a rispondere all’emergenza abitativa con 1.700 nuovi posti letto. Resta da capire se basteranno a riportare i prezzi su livelli sostenibili o se finiranno per alimentare un mercato già sempre più orientato verso chi può permetterselo.