Affitti brevi, seconde case e mercato immobiliare: l’Europa si prepara a mettere nuovi paletti nelle zone dove trovare una casa è diventato sempre più difficile e costoso. La Commissione europea sta lavorando a una nuova disciplina che potrebbe consentire alle autorità dei singoli Paesi di intervenire sulle locazioni turistiche e, in determinate circostanze, anche sulle modalità di acquisto e utilizzo degli immobili non destinati a essere la prima casa.
La novità rientra nell’Affordable Housing Act, il progetto europeo pensato per affrontare la crescente difficoltà di accesso alla casa. La proposta allo studio non introduce però un divieto generalizzato degli affitti brevi. L’idea è piuttosto quella di individuare i mercati immobiliari caratterizzati da una particolare tensione e consentire interventi mirati.
In altre parole, non ci sarebbe una stretta uguale per tutti i Paesi e per tutte le città europee. Le amministrazioni potrebbero adottare misure restrittive soltanto in presenza di determinate condizioni e dopo aver dimostrato che gli interventi sono necessari e adeguati al problema da affrontare. Il progetto, inoltre, non è ancora definitivo: il testo circolato nelle ultime ore rappresenta una bozza e la stessa Commissione europea segnala che il contenuto finale dell’Affordable Housing Act è ancora in fase di elaborazione.
Affitti brevi, quando potranno scattare le restrizioni
Uno dei passaggi più significativi della proposta – si legge su Fisco e Tasse – riguarda le abitazioni utilizzate per le locazioni di breve durata. Il meccanismo immaginato dalla Commissione riguarda gli immobili residenziali diversi dalla casa in cui vive abitualmente il proprietario o l’host.
Le autorità abilitate a intervenire potrebbero essere di diverso livello: a seconda dell’ordinamento nazionale, il potere potrebbe essere esercitato dallo Stato oppure da amministrazioni regionali e locali.
Gli strumenti a disposizione non sarebbero necessariamente gli stessi ovunque. La bozza prende in considerazione, tra le altre possibilità, sistemi di autorizzazione, obblighi di registrazione, regole sull’utilizzo degli immobili e tetti numerici o territoriali.
Il punto fondamentale è che la proposta non attribuisce un via libera indiscriminato ai divieti. Per intervenire sarà necessario dimostrare che il mercato abitativo locale presenta caratteristiche tali da giustificare una misura restrittiva.
Case care, il criterio per individuare le zone in difficoltà
Ma come si stabilisce se un territorio è realmente alle prese con una crisi abitativa? La bozza dell’Affordable Housing Act introduce alcuni parametri comuni. Tra questi c’è il rapporto tra valore delle abitazioni e reddito delle famiglie, indicatore utilizzato per misurare quanto sia difficile per la popolazione locale acquistare una casa. Il parametro preso in considerazione è il rapporto tra il prezzo medio pagato per un’abitazione e il reddito disponibile mediano dei residenti. Nella versione attuale del testo, il valore deve raggiungere almeno 8.
Questo significa che, per rientrare nel perimetro previsto dalla bozza, il prezzo medio di una casa dovrebbe essere pari ad almeno otto volte il reddito disponibile mediano nell’area considerata. Non è però sufficiente superare questo livello. Il rapporto deve anche avere registrato un incremento nell’arco dei dieci anni precedenti.
La fotografia del mercato immobiliare deve inoltre essere accompagnata da una valutazione prospettica. Secondo la proposta, deve essere ragionevole ritenere che le condizioni di difficoltà non siano destinate a risolversi nei successivi tre anni. Per arrivare a questa conclusione dovranno essere analizzati l’evoluzione della popolazione e l’equilibrio tra domanda e disponibilità di abitazioni.
I dati utilizzati dovranno essere verificabili e basati su metodologie trasparenti. Potranno essere sfruttate, quando pertinenti, anche le informazioni ottenute attraverso il regolamento europeo 2024/1028 dedicato alla raccolta dei dati sulle locazioni di breve periodo.
E la soglia fissata oggi a 8 non sarebbe necessariamente definitiva. La Commissione potrebbe infatti modificarla in futuro attraverso atti delegati, qualora le statistiche e l’evoluzione dei mercati rendessero necessario un aggiornamento.
Non tutta la città: le restrizioni dovranno essere mirate
Un altro principio destinato ad avere un peso importante – riporta Fisco e Tasse – riguarda i confini geografici degli interventi. La proposta non punta a considerare automaticamente un’intera città come area in difficoltà. La superficie interessata dalle eventuali misure dovrà essere commisurata alla reale estensione del problema abitativo.
Potrebbe quindi essere individuata una porzione di territorio molto più ristretta: dal singolo quartiere fino al Comune, passando per aree urbane, zone metropolitane o altri territori individuati sulla base delle caratteristiche del mercato locale. La logica è evitare che una restrizione venga applicata indiscriminatamente anche dove non esiste una situazione di particolare pressione.
Affitti turistici, serviranno prove dell’impatto sul mercato
C’è poi un secondo requisito destinato a pesare sulle decisioni delle amministrazioni. Prima di introdurre limitazioni agli affitti brevi, l’autorità dovrà dimostrare che la diffusione di queste attività ha avuto conseguenze negative sulla quantità di abitazioni disponibili o sulla loro sostenibilità economica per almeno tre anni. Non sarà quindi sufficiente rilevare una forte presenza di appartamenti destinati ai turisti. Occorrerà mettere in relazione il fenomeno con le difficoltà incontrate da chi cerca una casa per viverci.
La proposta punta inoltre a evitare misure più severe del necessario. Prima di introdurre una restrizione, le autorità dovranno verificare se sia possibile ottenere lo stesso risultato attraverso strumenti meno invasivi. Anche la dimensione dell’attività avrà un ruolo. Le misure dovrebbero concentrarsi soprattutto sulle forme di locazione che, per numero di immobili, frequenza delle operazioni o natura commerciale, hanno un impatto maggiore sulla disponibilità di abitazioni destinate agli affitti di lungo periodo.
Prima casa, tutele per gli affitti occasionali
Un elemento particolarmente rilevante riguarda la residenza principale. La bozza stabilisce che le restrizioni previste dal nuovo quadro non possano essere utilizzate per impedire all’host di mettere temporaneamente a reddito la propria abitazione principale.
La distinzione è legata all’impatto sul mercato: secondo l’impostazione del progetto, un appartamento che viene affittato per brevi periodi mentre resta la casa in cui vive abitualmente il proprietario non avrebbe lo stesso effetto di un immobile acquistato e destinato stabilmente al mercato turistico. Il possibile giro di vite sarebbe quindi rivolto soprattutto a seconde case e immobili utilizzati sistematicamente per le locazioni di breve periodo.
Seconda casa, l’Ue valuta limiti all’acquisto e all’utilizzo
La proposta – continua Fisco e Tasse – va però oltre il tema degli affitti turistici. Tra le misure contemplate compare infatti anche la possibilità di introdurre restrizioni sull’acquisizione o sull’utilizzo di immobili residenziali che non rappresentano l’abitazione principale. È uno dei passaggi più sensibili del progetto, ma non equivale automaticamente a un divieto di comprare una seconda casa.
La formulazione della bozza lascia infatti spazio a interventi differenti e impone anche in questo caso di rispettare i criteri di necessità e proporzionalità. Prima di arrivare a misure particolarmente rigide, le amministrazioni dovrebbero valutare alternative come limiti al numero di immobili acquistabili, protezioni per chi possiede già una casa, eccezioni per determinate situazioni o strumenti fiscali.
Affordable Housing Act, cosa cambia ora in Italia
Per i proprietari italiani, almeno per il momento, non cambia nulla. L’Affordable Housing Act non è ancora una disciplina definitiva e la bozza non introduce oggi alcun divieto europeo sugli affitti brevi né un blocco generalizzato per l’acquisto delle seconde case.
La possibile novità riguarda soprattutto il futuro: se il progetto dovesse essere approvato in una forma vicina a quella attualmente discussa, l’Europa fornirebbe agli Stati membri e alle amministrazioni territoriali un quadro comune per intervenire nei mercati immobiliari maggiormente sotto pressione.
Per proprietari, investitori e operatori degli affitti brevi, sarà quindi importante seguire l’evoluzione del testo. Il passaggio decisivo sarà capire quali saranno le regole definitive e, soprattutto, quale spazio verrà lasciato alle autorità locali per intervenire sul mercato delle locazioni turistiche e sulle seconde case.
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