Il 9 settembre il commissario Jørgensen presenterà il regolamento Ue: la nuova bozza corregge il coefficiente del rapporto prezzi delle case e redditi grazie al quale i Comuni potranno introdurre limiti agli affitti brevi
Una doppia soglia per individuare le zone sotto «stress abitativo» e consentire alle amministrazioni di introdurre limitazioni agli affitti brevi, all’acquisto e all’utilizzo delle seconde case. È la principale novità contenuta nella nuova bozza dell’Affordable Housing Act, il regolamento europeo che il commissario all’Energia e all’Edilizia abitativa, Dan Jørgensen, dovrebbe presentare il 9 settembre.
Il primo parametro resta fissato a otto: il prezzo rappresentativo di un’abitazione deve essere pari ad almeno otto volte il reddito disponibile rappresentativo pro capite. Se il rapporto è compreso tra otto e dieci, l’autorità dovrà dimostrare anche che è aumentato nei dieci anni precedenti. Quando raggiunge o supera quota dieci, invece, la prova del peggioramento nel decennio non sarà più necessaria. Resterà in entrambi i casi l’obbligo di dimostrare, sulla base delle dinamiche demografiche e dell’andamento della domanda e dell’offerta, che lo stress abitativo difficilmente si attenuerà nei tre anni successivi.
Il superamento delle soglie non farà scattare automaticamente alcun divieto. Prima di limitare gli affitti brevi, l’amministrazione dovrà provare che queste locazioni hanno prodotto per almeno tre anni un effetto negativo significativo sulla disponibilità o sull’accessibilità economica delle abitazioni. Una dimostrazione analoga sarà necessaria per intervenire sull’acquisto o sull’utilizzo degli immobili non destinati ad abitazione principale. Le misure dovranno inoltre essere proporzionate, circoscritte territorialmente e adottate soltanto se non esistono alternative meno restrittive altrettanto efficaci.
L’allarme dell’Aigab
Per Marco Celani, presidente dell’Associazione italiana gestori affitti brevi, il passaggio più delicato non riguarda soltanto le locazioni turistiche, ma la possibilità concessa alle autorità di limitare l’acquisto e l’utilizzo degli immobili che non siano destinati ad abitazione principale.
Il regolamento non impone direttamente che le case possano essere vendute soltanto a residenti. Consente però alle amministrazioni, quando siano rispettati tutti i requisiti, di adottare restrizioni sugli immobili non acquistati o utilizzati come abitazione principale. Secondo Celani, una possibile applicazione sarebbe subordinare l’acquisto all’impegno a stabilirvi la residenza.
«In questo caso un proprietario potrebbe vendere il proprio immobile soltanto a una persona già residente o disposta a trasferirvi la residenza», osserva. «La platea dei potenziali acquirenti si ridurrebbe drasticamente. In Italia si effettuano ogni anno circa 770-780 mila compravendite e, secondo le nostre valutazioni, il 40-45% riguarda seconde case. Fuori dalle grandi città, quindi, si rischierebbe di dimezzare il mercato».
L’effetto, sostiene Celani, sarebbe ancora più forte nelle località turistiche e nei piccoli centri di montagna o di mare: «Ci sono territori nei quali fino al 90% delle compravendite riguarda seconde case. Se il Comune introducesse una restrizione legata all’abitazione principale, chi possiede una casa avrebbe molte più difficoltà a venderla e chi volesse acquistarla come seconda abitazione non potrebbe farlo. Il rischio è ingessare completamente il mercato e deprimere il valore degli immobili».
Il reddito regionale applicato ai quartieri
Il secondo punto contestato da Aigab riguarda la costruzione del rapporto tra prezzi e redditi. La nuova bozza non fa più riferimento al reddito disponibile mediano della popolazione residente, ma al reddito disponibile rappresentativo pro capite.
La Commissione dovrebbe mettere a disposizione dati sui prezzi delle abitazioni a livello NUTS 3, corrispondente in Italia sostanzialmente alle Province, e dati sul reddito disponibile netto pro capite a livello NUTS 2, cioè regionale. Le autorità potranno utilizzare anche altre fonti, purché affidabili e sufficientemente rappresentative, e delimitare aree più piccole, compresi singoli quartieri. Ma è proprio la diversa scala territoriale delle informazioni a preoccupare Celani. «Che senso ha, per esempio, valutare il centro di Milano utilizzando come denominatore il reddito medio dell’intera Lombardia, che è più basso di quello milanese? Il risultato è far salire il rapporto e rendere più facile il superamento della soglia». Insomma, una griglia uniforme rischierebbe di mettere insieme mercati profondamente differenti: «è molto difficile», insiste Celani, «costruire una norma europea rigida utilizzando dati raccolti a livelli territoriali così ampi».
La difficoltà nel reperire dati omogenei
Il problema, secondo l’associazione, è anche la disponibilità delle informazioni. Per effettuare le proprie simulazioni Aigab ha usato i dati comunali del Dipartimento delle Finanze, che indicano il reddito imponibile medio Irpef per contribuente. Ma questo valore non coincide con il reddito disponibile pro capite richiesto dalla bozza. «Il dato fiscale comunale è pubblico e verificabile, anche se non è quello indicato dal regolamento», spiega Celani. «Il reddito disponibile pro capite non è invece disponibile con lo stesso dettaglio per tutti i Comuni e i quartieri italiani. In questo momento, quindi, non siamo in grado di calcolare con precisione quali territori supererebbero davvero le soglie europee».
Le simulazioni sulle città e sulle località turistiche
Per mostrare la possibile portata del meccanismo, Aigab ha calcolato il rapporto prezzo-reddito in 19 Comuni, utilizzando il reddito imponibile medio Irpef del 2024. Anche i valori immobiliari provengono da fonti differenti e i risultati rappresentano quindi una simulazione dell’associazione, non la futura classificazione ufficiale delle zone sotto stress.
Tra le grandi città considerate, Venezia raggiunge un rapporto di 12,35 e Milano di 10,91. Entrambe supererebbero quota dieci. Roma, con 8,60, Napoli, con 8,22, e Bari, con 8,03, si collocherebbero tra le due soglie, mentre Genova, con 6,63, e Torino, con 6,38, rimarrebbero sotto quota otto.
I valori aumentano nelle località turistiche: 38,31 a Cortina d’Ampezzo, 21,55 ad Amalfi, 16,48 a Courmayeur, 12,58 a Polignano a Mare e 11,92 a Monterosso al Mare. Taormina si fermerebbe a 8,08.
«Questi calcoli non coincidono con quelli che saranno effettuati sulla base del regolamento», precisa Celani. «Servono però a mostrare quanto il risultato sia sensibile alla scelta del reddito e del prezzo di riferimento. Cambiando la base statistica, molti rapporti potrebbero salire in maniera significativa».
Affitti brevi, case vuote e nuove costruzioni
L’altra critica di Aigab riguarda l’assenza di una soglia minima che metta in rapporto il numero degli affitti brevi con il patrimonio abitativo della zona. La bozza impone all’amministrazione di dimostrare il loro effetto negativo significativo, ma non stabilisce quale incidenza sul totale delle case debba essere considerata sufficiente.
«Gli affitti brevi rappresentano appena l’1,4% del patrimonio immobiliare italiano, circa 490 mila immobili, mentre il Paese conta 9,6 milioni di abitazioni non occupate su un totale di 25,2 milioni», afferma Celani. «Nelle grandi città lo sfitto oscilla, secondo le nostre stime, tra il 15 e il 20%, mentre gli affitti brevi, anche nei momenti di massima occupazione, non superano il 5%. Non si dovrebbe poter intervenire senza avere prima verificato quante locazioni turistiche esistano davvero, quante case siano vuote e quale sia l’utilizzo del patrimonio pubblico».
Un regolamento ancora da approvare
La proposta che Jørgensen si prepara a presentare dovrà essere esaminata dal Parlamento europeo e dal Consiglio e potrà cambiare durante il negoziato. Se fosse approvato nella formulazione attuale, il regolamento sarebbe direttamente applicabile negli Stati membri e, secondo il nuovo articolo 17, entrerebbe in vigore venti giorni dopo la pubblicazione sulla Gazzetta ufficiale dell’Unione europea.
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