Affitti brevi, cosa cambia con il Regolamento europeo

Depositata la proposta della Commissione contro gli affitti brevi che consente ai Comuni di impedire a un proprietario di vendere un appartamento se non come prima casa

Dopo una gestazione di meno di un anno la Commissione Europea ha presentato la bozza di regolamento per limitare gli affitti brevi e turistici allo scopo di contribuire a risolvere l’emergenza abitativa che è in crescita esponenziale in Europa da anni, Italia compresa. Le misure che contiene, se approvate, daranno ai Comuni europei un vero e proprio bazooka contro le locazioni turistiche, quello che moltissimi sindaci in Italia aspettano da tempo per mettere i lucchetti a tantissime case in affitto su Airbnb, soprattutto nei centri storici. Parliamo di misure estreme come la possibilità di vietare al proprietario di un immobile di venderlo se non a un soggetto che lo usi come prima casa. Misure che non intaccheranno però l’emergenza abitativa se non in piccolissima parte per diversi motivi, primo fra tutti il fatto che le abitazioni in affitto nei centri storici sono monolocali o case di pregio che non andranno sul mercato dell’edilizia residenziale. Al contrario, il primo effetto che la norma avrà ancora prima di entrare in vigore sarà di spingere all’acquisto di immobili a scopo di affitto turistico fuori dai centri storici sottraendo, qui sì, case alle famiglie che le cercano e aumentando i prezzi degli affitti del quartiere.

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L’EMERGENZA ABITATIVA IN EUROPA

L’Europa vive la più grave crisi abitativa della sua storia, dovuta a un innalzamento generalizzato dei canoni di affitto che, soprattutto in Italia, non ha visto parallelamente crescere stipendi e potere d’acquisto dei cittadini. I prezzi delle case sono saliti 4 volte più velocemente dei salari dal 2015 a oggi e avere una casa costa agli europei il 60% i più di dieci anni fa. I senzatetto in Europa sono saliti a 1,3 milioni, di cui 400 mila minori. Un’emergenza enorme di cui però l’Ue si è accorta solo di recente, basti pensare che nel budget finanziario 2021-2027 non c’è neppure la voce Housing Plan, che invece da un anno a questa parte è diventata un mantra nei corridoi di Bruxelles.

Solo in Italia le famiglie in lista d’attesa per una casa popolare sono circa 250.000, con Roma e Milano che non hanno mai registrato liste d’attesa così lunghe. Attenzione però: non parliamo di persone in povertà assoluta o di famiglie senza reddito, parliamo di nuclei che non riescono con le loro entrate a sostenere il costo attuale della vita, bollette energetiche per prime. Si tratta di famiglie che non possono permettersi prezzi di mercato e che cercano immobili di edilizia residenziale, ovvero quelle case che vanno in affitto dai 400 ai 600 euro al mese al massimo. Di questi c’è poi una fetta di famiglie in povertà che attende la casa popolare, ovvero immobili degli enti ex Iacp che costano intorno ai 100 euro mensili, a volte meno.

COSA PREVEDE IL REGOLAMENTO UE

Stando alle bozze circolate nei giorni scorsi il bazooka della Commissione contro gli affitti brevi prevede che i Comuni possano intervenire drasticamente sulle locazioni turistiche anche vietandole. In particolare, l’articolo 5 della bozza introduce la possibilità per i Paesi membri di introdurre limitazioni alla vendita di immobili che non siano destinati alla prima casa. Una misura per cui le associazioni di categoria dei proprietari di casa e degli affittuari di casa sono già sul piede di guerra.

In sostanza l’Ue fissa dei criteri numerici in base ai quali un Comune potrà definire un’area in condizione di “stress abitativo” e con questa definizione impedire che gli appartamenti in quel quartiere vadano su portali come Airbnb e Booking. I Comuni potranno anche stabilire che i proprietari di casa in quel quartiere non possano venderla se non a chi la usi come prima casa. Una limitazione mai vista prima alla proprietà privata in Europa.

Quali sono questi criteri che identificano lo “stress abitativo”? I criteri sono fissati all’articolo 6 del secondo capitolo della proposta che fissa i seguenti criteri generali:

• il rapporto prezzo/reddito è pari o superiore alla soglia di otto, corrispondente a otto anni di reddito disponibile pro capite per acquistare un’abitazione di dimensioni medie nel patrimonio edilizio residenziale della zona interessata;
• il rapporto prezzo/reddito è aumentato nel periodo che comprende gli ultimi 10 anni di dati disponibili;
• in assenza della misura, è improbabile che la tensione abitativa si attenui nei tre anni successivi alla sua adozione, sulla base della valutazione dei seguenti elementi:

E con un Regolamento approvato le possibilità di fare ricorso sono prossime allo zero perché bisognerebbe dimostrare l’incompatibilità della norma con i Trattati europei. Quello che è più probabile è che i ricorsi colpiscano i Comuni nella speranza di dimostrare che le aree identificate non rientrino nei criteri di stress fissati dall’Europa. Ma si parla di battaglie molto più complicate di quelle viste finora nei vari Tar italiani.

GLI EFFETTI REALI DEL REGOLAMENTO EUROPEO

Il regolamento europeo, che in quanto tale sarà immediatamente applicabile, produrrà una serie di effetti distorsivi che peggioreranno in molti casi il mercato degli affitti e quello turistico.

1. Chi cerca casa da affittare ai turisti come investimento la comprerà fuori dai centri storici, sottraendo case nei quartieri residenziali. È quello che è successo a Firenze con i regolamenti comunali sugli affitti nell’area Unesco che hanno fatto immediatamente salire i prezzi delle locazioni e delle compravendite in quartieri come Isolotto, Novoli e vicino allo scalo ferroviario di Rifredi, dove le stanze singole in affitto sono arrivate anche a 600 euro al mese;
2. Le case tolte dal mercato degli affitti brevi nei centri storici non vanno sul mercato residenziale che riguarda la crisi abitativa. In città come Firenze, Roma e Venezia le case nei centri storici sono perlopiù monolocali usati come camere d’albergo (che non possono accogliere famiglie) o case di pregio che non andranno sul mercato alle cifre che può permettersi chi è in cerca di case popolari o di edilizia residenziale pubblica;
3. Questa misura non colpisce solo società di speculatori immobiliari ma anche e soprattutto proprietari di casa che arrotondano lo stipendio affittando ai turisti anziché con contratti a lungo termine. I centri storici sono pieni di ex quartieri popolari (si pensi a Trastevere e Testaccio a Roma) dove ex abitazioni popolari sono state acquistate ed ereditate da chi ci viveva. Non si parla di speculatori da colpire ma di famiglie normali che hanno stipendi congelati da tre decenni;
4. I costi degli alberghi aumentano subito dopo le strette sugli affitti brevi rendendo il turismo sempre più per ricchi;
5. Aumenta, e in alcuni casi nasce del tutto, il mercato nero degli affitti brevi. Gli annunci si spostano dalle piattaforme dedicate (e tracciate) a sistemi di messaggistica criptata come Telegram in gruppi appositi per le diverse città.

LE SOLUZIONI PER L’EMERGENZA ABITATIVA

La crisi abitativa si risolve con maggiore offerta di case residenziali, di tutte le fasce di prezzo. È in questa direzione che va l’Housing Plan europeo (di cui però non è chiaro il budget se non i prestiti della Bei che però hanno interessi elevatissimi) e il Piano Casa italiano. Quest’ultimo però mira a realizzare 100.000 alloggi a prezzi calmierati entro dieci anni. Molti e utili ma lontani dal soddisfare anche solo la domanda odierna, figuriamoci quella nel 2036.

Molti proprietari di casa, davvero molti, affittano a breve termine perché non ci sono garanzie sulle locazioni a lungo termine. Approvare la legge sugli sfratti veloci avrebbe un effetto immediato sul numero di case in affitto su Airbnb.

I COMUNI E L’OVERTURISM

L’offerta di case però non aumenta solo costruendole ma anche affittando a scopo di edilizia residenziale gli edifici pubblici esistenti, compresi gli edifici pubblici nei centri storici che devono tornare a essere abitati dai cittadini. Le città sono prima loro che dei turisti, per quanto danarosi.

Per farlo ad esempio il Comune di Parigi ha iniziato anni fa a comprare case in centro anche a caro prezzo per farne appartamenti a prezzi calmierati. Le legge francese prevede un diritto di prelazione da parte del municipio su alcune tipologie di immobili in cui il Comune può subentrare al privato acquirente dopo il compromesso. Una piccola cosa in un mercato dai prezzi folli in cui i veri colossi della speculazione fanno affari da anni.

Il riferimento è alle catene alberghiere dell’extra lusso che acquistano gioielli pubblici nelle grandi città per farne mete da ricchi o da chi vuole sentirsi ricco per un paio di giorni investendo uno stipendio. Come quel meraviglioso edificio dell’Inps in piazza Augusto Imperatore a Roma, grande 22.000 metri quadri e disegnato da Vittorio Morpurgo in piena epoca razionalista. Oggi è la sede del Bulgari Hotel, inaugurata con le autorità comunali schierate sui tappeti rossi. Quanti appartamenti avrebbe potuto ospitare? O come Palazzo Marini sempre in centro storico di Roma per cui il Comune ha approvato la riconversione nel prossimo hotel Four Seasons della catena Cascade Investments di Bill Gates che assicurerà un gettito da 641 milioni di euro al Comune di Roma (dati del Campidoglio). Gli esempi in questa direzione non mancano.

Limitare gli affitti brevi è uno degli strumenti che vanno messi sul tavolo per restituire le città ai cittadini. Sbandierarlo come strumento per risolvere l’emergenza abitativa è demagogico, dannoso e rischia di essere un boomerang abitativo a medio termine. Ma è una distanza a cui la politica guarda con sempre meno interesse.

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